一般说来，被征收人是指房屋所有权人，房屋所有权人享有被征收房屋安置补偿利益。集体土地上的经营性房屋承租人与土地征收补偿没有利害关系，承租人应按照租赁合同的约定，通过自行协商、民事诉讼等途径向出租人主张其所租赁房屋上的装饰装修、搬迁费、停产停业损失等补偿费用。

但有的时候，承租人与出租人所签订的租赁合同中对以上所述损失的补偿未进行详尽约定，且征收机关没有证据证明其已将该部分费用补偿给出租人时，承租人可以提起行政诉讼，单独向征收机关主张自己应有的补偿利益。

【案例指引】

1、（2020）皖01行初176号

2、（2020）皖行终1263号

【案情简介】

某食品有限公司（以下简称原告）向人民法院提起行政诉讼，诉称：其自2016年开始租赁村集体成员彭某的房屋从事生产经营至2019年年底时，区政府（以下简称被告）开始实施征地项目。

为配合征迁工作，原告按照要求搬迁。但之后，原告并未获得其因征收而造成损失的补偿，于是在2020年，原告向被告申请履行法定安置补偿义务，要求被告对：

（1）装饰装修及冷库等添附损失；

（2）搬迁费损失；

（3）停产停业损失予以补偿。

被告作出答复，告知其仅对被征收人具有补偿义务，对原告不予补偿。原告不服，依法提起行政诉讼。

法院生效判决认为：

1、关于装饰装修及冷库等添附损失。因原被告双方已在租赁协议中明确“如果政府拆迁的话，原告在租用期间投资、修造物一切概不属于其所得、所有”。故原告向被告主张该部分损失补偿，并没有事实根据、法律依据。

2、关于搬迁费损失。原告因征地拆迁行为而提前终止租赁协议，需搬迁至他处继续经营，经营设备及其他动产的搬迁会产生一定的搬迁费用。被告在庭审中也并无证据证明其已将该部分费用补偿给了出租方，租赁双方也未对此作出明确约定，故被告应依照法律法规及征收补偿安置方案的相关规定，结合原告所提供的相应证据，补偿其实际产生的搬迁费用。

3、关于停产停业损失。原告因征地拆迁而提前终止租赁协议，需另寻经营场地。至其在新的场地重新开展生产经营活动，还需一段时间，在此期间会暂时停产停业。对于原告因案涉征地拆迁而产生的停产停业损失，被告应根据原告提供的相应证据，结合案涉征收补偿方案及当地实际，参考实践中通常做法，依法对其予以公平合理补偿。

【案件拓展分析】

近年来，随着城市化进程的推进，政府对城市规划区周边区域进行改造已经成为一项常态性活动，由此产生的集体土地征收补偿问题也随之增多。

以上案例就告诉我们集体土地上经营性房屋被征收时，承租人所遭受的损失包括哪些，能否获得相应的补偿？应当向谁主张补偿？是依据房屋租赁合同通过民事途径向出租人要求补偿，还是通过行政途径直接要求征收人对其履行补偿职责？

1、承租人所遭受的损失主要是哪些，能否获得相应的补偿？

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，集体土地征收涉及房屋补偿安置的，补偿安置的对象是房屋所有权人，并不涉及房屋承租人。

一般而言，承租人在租赁房屋后可能因生产、生活的需要而对房屋进行改造和装饰装修。租赁期间房屋被征收的，将会对承租人造成装饰装修等损失；因征地拆迁而提前终止租赁协议，承租人需要搬迁至其他地方，由此必然会产生一定的搬迁费用；承租人租赁房屋除了用于居住外，还存在生产经营的情况，从房屋开始征收到承租人搬往他处重新开始经营，产生停产停业损失。

因此，承租人因征收造成的损失主要包括三个部分，即装饰装修损失、搬迁损失和停产停业损失。

2、应当向谁主张补偿？

从承租人在土地征收补偿中法律地位的角度出发，承租人可以先依据租赁合同中约定的事项，通过民事诉讼等途径要求出租人对所受损失予以补偿。但是，当通过民事途径不能有效解决承租人所涉补偿问题时，承租人可以直接向征收机关主张补偿权利，要求其履行法定职责。