近日，盛廷律所接到一位当事人的如下咨询：

老张是三张村的村民，他说儿子小张2011年前往广州打工，留下了儿媳妇江某红在家中照顾老两口。但是几年时间过去了，小张一直未曾回家，而儿媳妇江某红则始终辛勤地照顾老两口。

今年，小张突然打电话到家，要求与江某红离婚。原来，他在大城市里已经和别人生了小孩，孩子都4岁大了。所以他决定离婚。

江某红在听到这个消息后感到极度伤心和绝望，但她也只能无奈地同意离婚。但是离婚后，江某红就没有了住所，无处可去。

老张对于儿媳妇的遭遇感到非常愧疚，他决定用他们家的老宅为儿媳妇设立二十年的居住权。但是，他想知道的是，能不能用自己宅基地上的房子设立居住权？

【律师分析】

居住权的设立是我国《民法典》的一大制度亮点。它可以保障居者有其屋、弘扬家庭美德。根据《民法典》第三百六十六条、第三百六十七条和第三百七十一条的规定，居住权是指权利人按照合同约定或者遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住需要的用益物权。居住权具有期限性、身份性、原则上无偿性的特点。

从现有法律规定我们可以得知，《民法典》对于农村宅基地上的房屋设立居住权实际上没有禁止性的规定，也就是说，只要是住宅，无论是商品房还是宅基地上的房子，都可以设立居住权。当然，居住权的设立必须要向登记机构申请登记，只有依法进行登记之后，才能正式设立。

同时，律师通过检索发现，在2021年7月，自然资源部选取广州市、济南市、青岛市、惠州市、衢州市、榆林市、滁州市等全国15个城市作为居住权登记工作试点城市。上述几个城市均制定了居住权登记规范。

比如2021年8月27日，由惠州市自然资源局研究制定的《惠州市居住权登记操作规范（试行）》《惠州市居住权登记工作方案》在惠州全市范围内印发实施。2021年11月11日，榆林市自然资源和规划局制定出台了全陕西省首个地方版的《居住权登记操作细则（试行）》。2022年3月1日，滁州市自然资源和规划局制定的《滁州市居住权登记操作规范（试行）》开始施行。

上述几个规范文件都规定了居住权首次登记、变更登记以及注销登记的详细规则，同时明确了符合以下三种情形之一的，可以免费申请办理居住权首次登记：

1、以合同设立居住权的，由居住权人和不动产所有权人共同申请；

2、以遗嘱设立居住权的，由居住权人单方申请；

3、以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的，由居住权人单方申请。

在这些规范当中，笔者特别注意到，2021年11月9日，衢州市自规局印发的《衢州市居住权登记操作规范（试行）的通知》对宅基地上的房屋设立居住权有明确的限制性条件：农村宅基地上设立居住权，居住权人限定为原宅基地审批户内成员的法定继承人、离婚配偶，并且需要宅基地审批的户内成员到场表示同意。居住权人为非本集体经济组织成员的，还需经村集体经济组织同意。

可以看到，与商品房相比，由于农村宅基地上的房屋权利主体和转让规则具有一定的特殊性，在宅基地上设立居住权的主体存在一定的限制。

不过在上面的案例中，江某红与小张离婚后，老张为了让儿媳妇有地方生活，便想为其设立居住权。实际上，该宅基地的使用权属于老张，宅基地上建设的房屋所有权也属于老张，老张是完全有权在该房屋上为儿媳妇设立居住权的。而且，该居住权的设立也是完全符合《民法典》设立居住权制度的立法精神和立法宗旨的。

【相关法律法规】

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。