所谓房屋征收补偿决定，是指因公共利益的需要，在征收国有土地上房屋过程中，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内经过协商无法达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、按照征收补偿方案、评估报告等，针对被征收人如何补偿、安置以及限期搬迁等问题作出的行政决定。房屋征收补偿决定通常会载明被征收人申请行政复议或者提起行政诉讼的救济途径，一旦错过期限，则作出房屋征收决定的市、县级人民政府就可以依法申请人民法院强制执行。

因此，如何判断收到的房屋征收补偿决定是否合法就是一个非常重要的问题。

本文将以江苏省各级人民法院为例，就其近年来撤销房屋补偿决定的裁判观点进行筛选和梳理。

【案例一】

审查房屋征收补偿决定是否充分考虑了被征收人的实际情况。本案中，原告朱某某、王某某分别年逾八旬，年老体弱，身体欠佳。结合朱某某、王某某夫妇的年龄与身体条件，被告作出的涉案补偿决定中将原告的产权调换房屋安置在无电梯五楼501室，该安置房楼层过高，该补偿决定未充分考虑到原告的实际年龄和身体状况以及该种安置方式可能带来一系列风险，原告居住环境并未得到实际改善，故被告作出的补偿决定显然有失公允，违反公平合理的补偿原则，属明显不当，依法不具有合法性，遂判决撤销《房屋征收补偿决定书》。

——朱某某、王某某诉盱眙县人民政府撤销房屋征收决定案(2019)苏08行初82号

【案例二】

行政机关作出征收补偿决定是否遗漏了必要补偿内容。张某某坚持要求安置具有合法产权的经营性用房，超过法定补偿范围。海安市政府决定以货币方式补偿未侵犯张某某的补偿利益。但是，被征收房屋实际用途为经营理发业务，屋内生产生活用品确需予以搬迁的，将会发生搬迁补偿或者补助费用，被诉补偿决定未确定该有关费用，不符合法律规定精神。判决变更被诉房屋征收补偿决定中“被征收房屋总补偿308131.2元”为“309746.2元”

——张某某诉江苏省海安市人民政府房屋征收补偿决定案（2018）苏行终1769号

【案例三】

涉案房屋价值的确定问题。第一，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，经依法协商选定产生、具有相应资质的房地产价格评估机构，对涉案房屋进行了评估，出具了评估报告，并交待了相关权利。原告伏某某收到评估报告后，并未依照上述规定向评估机构申请复核评估，本应承担相应不利后果。但经审查，涉案评估报告所载明的土地基本状况为“使用权面积：162.54㎡”，而原告伏某某持有的国有土地使用证中载明的土地使用权面积为202.28㎡。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条第一款和第十四条第一款的规定可以判定，本案所涉房屋价值确定情况不合理，应当予以纠正。

第二，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”本案中，被告灌云县政府未提交案涉附属设施及装饰装修明细表中所载明相应费用的形成过程及合法说明材料，也未提交涉案商业用房停产停业损失不予补偿的相关证据，应予以纠正。

第三，当地房屋征收补偿方案第十二项“征收补助”中对搬迁补助、临时安置补助、政策性补助、其他补助均作出了规定。本案中，《征收补偿决定书》中载明的临时安置费为7802元，该费用系按照住宅房屋性质进行计算，且对于“其他补助32508元”的情况，被告灌云县政府亦未提供相应证据和依据进行合理说明，存在不当，亦应予以纠正。

第四，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定：“除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。”被告灌云县政府并未提供产权调换房屋的来源情况材料及相应评估资料。 

基于以上四方面房屋价值评估不合理，故判决撤销征收补偿决定。

——伏某某不服江苏省灌云县人民政府征收补偿决定案（2019）苏07行初11号

【案例四】

政府作出的补偿决定是否具有事实依据、程序是否合法的判断。

第一，未在作出补偿决定前征求被补偿人意见的，侵害选择权的，不合法。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条第一款、第二款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案中，被上诉人仪征市政府在作出本次补偿决定前，就补偿方式应当主动征求上诉人城东机动车交易公司意见，以保障其选择权。从仪征市政府提供的证据看，仪征市政府在作出本次补偿决定前，并未征求上诉人城东机动车交易公司意见，其以“上诉人城东机动车交易公司未对货币补偿提出异议即视为认可货币补偿方式”，显然违反上述法律规定。

第二、使用评估报告有有效期限制。《资产评估准则—评估报告》（2018版第十条）规定“评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。”本案中，被上诉人仪征市政府以被征收房产的评估机构出具的《仪征市房屋征收估价分户报告》作出补偿决定。该报告的估价时点为2013年9月9日（未注明出报告日期），并于2013年10月8日送达上诉人城东机动车交易公司，而被上诉人仪征市政府于2014年11月11日作出本次补偿决定，其所依据的《仪征市房屋征收估价分户报告》已超过上述规定的使用期限。

——仪征市城东机动车交易市场有限公司与仪征市人民政府行政征收、行政补偿二审行政判决书（2015）扬行终字第00119号

【案例五】

关于房地产价格评估机构和评估结果问题。

第一，房地产价格评估机构的选定，应保障被征收人知情权。《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十条第（六）项规定，确定房地产价格评估机构后，房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。本案中被上诉人征收办虽然向原审法院提交了海陵区征收办海征收[2015]7号《房屋征收评估机构中签公告》，但并未提交有效证据证明海陵区征收办已经在被征收范围内对该公告进行了张贴公示，上诉人的知情权未能得到有效保障，被上诉人海陵区政府在作出补偿决定时未予审查不当。

第二，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、十七条规定，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将该结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，分户的初步评估结果存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。本案海陵区征收办与慧宇诚评估公司签订评估委托合同，当日，慧宇诚评估公司即对上诉人宏新商社作出2份评估内容不一致的评估报告，并送达给上诉人。据此，在征收办未能向上诉人公示分户评估报告，且上诉人收到涉案房屋评估面积不同的两份评估报告的情形下，被上诉人自行采用评估面积为75.36平方米的评估报告作为补偿决定的依据，显然违反法律规定。

第三，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案海陵区征收办于2015年4月23日向宏新商社送达评估报告，4月28日即请求海陵区政府作出补偿决定，客观上剥夺了上诉人的评估报告复核权，海陵区政府未对该报告进行审查即作出补偿决定，未尽到应有的审查义务。

——泰州市宏新物资商社与泰州市海陵区人民政府行政征收二审行政判决书（2016）苏行终309号

【案例六】

房屋征收决定作出前，应对未登记的建筑调查、认定和处理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：作出房屋征收决定前，应当依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对违建和超批临建，不予补偿。本案中，被上诉人鼓楼区政府在作出房屋征收决定前，未对被征收人袁秀珍未经登记的房屋作出认定和处理，故其作出的涉案征收补偿决定，对上诉人的被征收房屋价值补偿的认定，证据不足。

——上诉人袁秀珍与被上诉人南京市鼓楼区人民政府征收补偿决定一案的行政判决书（2015）宁行终字第255号

 【案例七】

关于房屋补偿决定依据的房屋评估结果时间点问题。《征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。评估时点确定的目的是便于评估被征收房屋的价值，切实保障被征收人的合法权益。政府如果未能与被征收人就房屋补偿安置问题签订补偿安置协议，应当及时作出房屋补偿决定，妥善解决房屋补偿纠纷。江宁区政府于2018年1月10日作出27号《房屋补偿决定》时，评估时点仍然是2011年8月25日。2011年后，类似房地产的市场价格有较大幅度的上升。该涉案房屋评估结果未能准确、客观体现涉案房屋的价值，不能作为27号《房屋补偿决定》作出的依据。

——王余仁与南京市江宁区人民政府行政补偿二审行政判决书（2018）苏行终1667号

【案例八】

《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定：“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”本案中，从原、被告提供的新沂市星河湾二期保障性安居工程项目任元超房屋征收估价报告看，参与评估的估价人员为时吉祥、孙业炜，虽然孙业炜到庭陈述称：涉案评估报告上的签字为其本人所签，但根据2015年10月18日其向本院出具的“关于签字情况的说明”，可以认定涉案分户评估报告上该评估师的签字并非其本人所签。涉案任元超房屋征收估价报告的作出，明显违反了上述法律条文的规定。由于被诉房屋征收补偿决定的主要内容系根据前述评估报告作出，且原告对评估报告的内容及效力均不予认可，因此，涉案房屋征收补偿决定缺乏相应的事实根据。

——任元超、李振芳与新沂市人民政府行政征收一审行政判决书（2015）徐行初字第00125号

【案例九】

《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十五条规定，被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。本案中被征收房屋已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业已达1年以上，故政府应当考虑其实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿，以作出涉案房屋的征收补偿决定。但是，涉案房屋的评估并未按照前述法律条文的规定进行，而是采用了房屋、附属物及“住改非”分别评估的方式，故涉案房屋的评估报告不符合法律规定。依据该评估报告作出的被诉房屋征收补偿决定缺乏事实根据，在适用法律上亦存在不当之处。

——包志安与丰县人民政府行政征收一审行政判决书（2015）徐行初字第00134号

如果您有征地拆迁相关问题需要咨询解决，可以拨打上方联系电话010-60646818直接免费咨询，或者点击下方“免费咨询”一对一咨询。

--------《《《《点此免费咨询》》》》--------