2026年，浙江省城市更新和基础设施建设持续推进，大量企业厂房、商铺面临征收。在这些征收项目中，一个高频争议问题是：租赁厂房、商铺经营的企业，在房屋被征收时，停产停业损失、搬迁费、装修补偿等款项究竟归谁？是归房屋所有权人（房东），还是归实际经营的承租人？
实践中，征收部门通常只与房屋所有权人签订补偿协议，承租人往往被排除在直接补偿范围之外。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》，停产停业损失、搬迁费、装修附属物补偿等项目的归属有明确的法律规则。本文将系统梳理浙江企业征收中承租人的补偿权利，帮助承租人厘清“哪些钱该归我”“如何主张分配”“租赁合同没有约定怎么办”等核心问题。
一、承租人补偿权利的法律依据
（一）国家层面法规
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”
第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”
这一制度设计决定了承租人并非征收法律关系的直接相对方，征收部门通常只与产权人签订补偿协议，补偿款项均支付给产权人。但承租人的实际经营损失、装修投入、搬迁费用等，依法应当获得合理补偿，只是补偿的实现路径与产权人有显著差异。
（二）浙江省地方法规
《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定：“征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。”
《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：“征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。搬迁费、临时安置费的具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。”
浙江省各地市根据上述法规制定了具体实施细则。例如，杭州市规定非住宅房屋停产停业损失补偿标准可根据非住宅房屋的具体用途，按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定，工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为被征收房屋评估价值的10%、6%、5%（依据杭政函〔2023〕4号《关于贯彻实施〈杭州市国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》）；也可按不低于15个月的临时安置费计算，具体期限由各区、县（市）规定。宁波市规定，非住宅房屋停产停业损失补偿费，商业、办公用房按被征收房屋评估价值的5%补偿；工业、仓储和其他类型非住宅用房按评估价值的5%或按建筑面积（含标准容积率计算面积）每平方米200元计算，从高给予补偿（依据甬政发〔2024〕56号《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》）。
（三）最高人民法院裁判规则
人民法院案例库入库案例的裁判要旨明确：承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。
这一裁判规则确立了三个核心原则：
· 装修补偿、搬迁费、临时安置费：承租人有权直接获得
· 停产停业损失：综合考虑出租人租金损失和承租人经营损失，按公平原则分配
· 租赁合同有约定的，优先按约定处理
二、承租人补偿权利的法律定位
（一）承租人不是“被征收人”
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，“被征收人”是指房屋所有权人。承租人并非房屋所有权人，因此在征收法律关系中，承租人不是直接的被征收人。
这一法律定位决定了：
· 征收部门通常只与房屋所有权人签订补偿协议
· 补偿款项（包括房屋价值、停产停业损失、搬迁补助等）原则上支付给产权人
· 承租人的补偿权利不能直接从征收部门获得，而必须通过租赁合同向出租方主张分配
（二）承租人的独立补偿利益
虽然承租人不是“被征收人”，但承租人基于合法租赁关系，对征收补偿款中的特定项目享有独立的补偿利益。这些独立补偿利益包括：
装修附属物补偿：承租人对租赁房屋进行装饰装修，在合同未到期遇征收时，可以获得经评估后的装饰装修残值补偿。这部分补偿应当归承租人所有。
搬迁费：因征收导致承租人需要搬迁设备、货物、原材料等，产生的搬迁费用应当由承租人获得。这部分补偿是对实际搬迁损失的弥补，与实际经营者直接相关。
停产停业损失：承租人因征收导致停产停业，遭受经营损失，有权获得停产停业损失补偿。但实践中，这部分补偿的分配较为复杂，需要综合考虑出租人的租金损失和承租人的经营损失。
临时安置费：因征收导致承租人需要临时安置经营场所，产生的临时安置费用应当由承租人获得。
（三）承租人的程序参与空间
《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的听证会由被征收人代表和公众代表参加，第十九条的复核评估由被征收人或者房屋征收部门申请，承租人不能以被征收人身份直接行使这两项权利。但承租人仍可以：
· 要求出租人提供评估报告及基础数据
· 就装修和停产停业损失向征收部门书面提出异议
· 在补偿协议签订前与出租人协商分配条款
这些做法为承租人争取独立补偿提供了现实空间，避免“补偿款全归房东、租户分文未得”的被动局面。
三、停产停业损失的归属与分配
（一）停产停业损失的法律性质
停产停业损失是对因征收导致经营中断所造成的利润损失和必要费用的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条，停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
停产停业损失包括两部分：
· 利润损失：因停产停业使被征收人失去了获得利润的机会，属于预期利润损失
· 必要费用：因征收搬迁而必须发生的费用，包括设备搬迁运输费、设备损坏修复费、重新安装调试费、员工遣散费等
（二）停产停业损失的归属规则
停产停业损失的归属是承租人补偿争议中最复杂的问题。根据最高人民法院裁判规则和各地实践，停产停业损失的分配遵循以下规则：
租赁合同有约定的，优先按约定处理。如果租赁合同明确约定了征收时停产停业损失的分配方式，应当按约定执行。例如，合同约定“停产停业损失全部归承租人”或“停产停业损失由双方各分50%”，则按约定分配。
租赁合同没有约定的，按公平原则分配。如果租赁合同没有约定或约定不明，停产停业损失应当在出租人和承租人之间按公平原则分配。法院在分配时会综合考虑以下因素：
· 出租人的租金损失：房屋被征收意味着出租人停止出租房屋获利，出租人也有损失
· 承租人的经营损失：承租人因征收导致停产停业，遭受直接经营损失
· 租赁期限：剩余租赁期限越长，承租人的经营损失越大
· 承租人的装修投入：承租人装修投入越大，对停产停业损失的依赖程度越高
分配比例没有固定标准。裁判要旨要求“综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持”，具体比例由法院结合剩余租期、装修投入、双方损失大小个案裁量，各地判决差异较大，不宜预设比例。
（三）停产停业损失的计算方法
浙江省各地对停产停业损失的计算方法有所不同，主要包括以下几种：
按实际经营损失计算：根据企业近三年的平均净利润，乘以合理的停产停业期限计算。例如，某企业近三年平均净利润为50万元/年，停产停业期限按1年计算，则停产停业损失为50万元。
按房屋面积计算：部分设区的市按经营性场地面积、结合当地指导价计算。采用这种算法的，须以当地公布的征收补偿方案为准。
按房屋补偿价格的一定比例计算：根据房屋评估价值的一定比例计算。例如，某些地区规定停产停业损失为房屋评估价值的5%-10%。
按经营效益状况计算：根据企业的纳税记录、营业收入等综合评估。这种方法适用于无法提供完整纳税数据的企业。
（四）承租人主张停产停业损失的条件
承租人主张停产停业损失补偿，需要满足以下条件：
· 具有合法有效的租赁合同
· 在征收决定公告前已实际经营，并能提供营业执照、纳税凭证等证明
· 具有合法有效的营业执照、税务登记证等相关材料
· 存在实际经营行为且实际经营地点与被征收房屋地址一致
· 能够提交相关纳税凭证证明经营效益
四、搬迁费的归属与计算
（一）搬迁费的法律性质
搬迁费是对因征收导致搬迁所产生的必要费用的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。
搬迁费包括：
· 设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用
· 设备、仪器搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用
· 原材料、成品、半成品的搬运费用
· 办公设备、家具等的搬运费用
（二）搬迁费的归属规则
搬迁费的归属相对明确：搬迁费应当归实际经营者（承租人）所有。
理由在于：
· 搬迁费是对实际搬迁损失的弥补，与实际经营者直接相关
· 承租人是实际使用房屋、设备、货物的一方，搬迁损失由承租人承担
· 出租人通常不承担搬迁损失，因为出租人只是提供房屋，不负责经营
因此，即使征收部门将搬迁费支付给房屋所有权人，房屋所有权人也应当将搬迁费转付给承租人。如果房屋所有权人拒绝转付，承租人可以依据租赁合同或不当得利的规定，向法院起诉要求返还。
（三）搬迁费的计算方法
浙江省各地对搬迁费的计算方法有所不同，主要包括以下几种：
按设备类型和重量计算：根据设备类型、重量及运输距离核定。搬迁费的具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定，机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费，依《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条据实核定。
按房屋面积计算：根据被征收房屋的建筑面积，按当地指导价计算。例如，某些地区规定搬迁费按50元/平方米计算。
按实际搬迁费用计算：根据实际发生的搬迁费用，提供发票、合同等证明材料，据实补偿。
大型设备拆装费：单台设备的拆卸、安装、调试费用明显高于一般设备的，可以另行协商或者委托评估确定，不适用按面积计算的简易标准。
（四）承租人主张搬迁费的条件
承租人主张搬迁费补偿，需要满足以下条件：
· 具有合法有效的租赁合同
· 在征收决定公告前已实际使用被征收房屋
· 能够提供设备清单、货物清单等证明材料
· 能够提供搬迁费用发票、合同等证明材料（如按实际搬迁费用计算）
五、装修附属物补偿的归属
（一）装修附属物补偿的法律性质
装修附属物补偿是对承租人对租赁房屋进行装饰装修所投入费用的补偿。根据《民法典》第七百一十五条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
因此，装修附属物补偿的归属取决于装修是否经过出租人同意：
· 经出租人同意的装修：承租人可以获得装修附属物补偿
· 未经出租人同意的装修：承租人不能获得装修附属物补偿，反而可能需要承担恢复原状的费用
（二）装修附属物补偿的归属规则
经出租人同意的装修，装修附属物补偿归承租人所有。理由在于：
· 装修投入是承租人的财产，因征收导致装修残值损失，应当由承租人获得补偿
· 出租人并未承担装修投入，不应获得装修补偿
· 装修附属物补偿是对实际投入的弥补，与实际投入者直接相关
装修附属物补偿的计算方法：根据装修的实际投入、使用年限、残值等因素评估确定。通常采用重置成本法，即按照当前市场价格计算装修的重置成本，再扣除已使用年限的折旧。
实践中常见的争议：出租人主张装修已经包含在租金中，承租人不应再获得装修补偿。对此，法院通常认为，租金是对房屋使用权的对价，装修是对房屋的改善，两者性质不同。除非租赁合同明确约定“租金包含装修费用”，否则出租人的主张不能成立。
（三）承租人主张装修附属物补偿的条件
承租人主张装修附属物补偿，需要满足以下条件：
· 装修经过出租人同意（最好有书面同意文件）
· 能够提供装修合同、发票、付款凭证等证明材料
· 装修尚未达到使用年限，仍有残值
· 装修与被征收房屋直接相关
六、租赁合同对补偿分配的影响
（一）租赁合同有约定的情形
如果租赁合同明确约定了征收时补偿款的分配方式，应当按约定执行。常见的约定方式包括：
约定全部补偿归承租人：例如，合同约定“如遇政府征收，所有补偿款项（包括房屋价值补偿、停产停业损失、搬迁费、装修补偿等）全部归承租人所有”。这种约定对承租人最有利，但实践中较少见。
约定按比例分配：例如，合同约定“停产停业损失由承租人和出租人各分50%”或“承租人分得土地补偿款的30%”。这种约定较为常见，能够明确双方的权利义务。
约定补偿归出租人，出租人给予承租人一定补偿：例如，合同约定“所有补偿款项归出租人所有，出租人给予承租人相当于3个月租金的搬迁补助”。这种约定对承租人不利，但如果承租人签字同意，应当按约定执行。
（二）租赁合同没有约定的情形
如果租赁合同没有约定或约定不明，补偿款的分配按以下规则处理：
房屋价值补偿：归房屋所有权人（出租人）所有。房屋价值补偿是对房屋所有权的补偿，与承租人无关。
停产停业损失：按公平原则在出租人和承租人之间分配。法院会综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失、租赁期限、装修投入等因素，确定合理的分配比例。
搬迁费：归承租人所有。搬迁费是对实际搬迁损失的弥补，与实际经营者直接相关。
装修附属物补偿：归承租人所有（前提是装修经过出租人同意）。装修附属物补偿是对实际投入的弥补，与实际投入者直接相关。
临时安置费：归承租人所有。临时安置费是对实际经营者临时安置经营场所的补偿。
（三）租赁合同的审查要点
承租人在签订租赁合同时，应当重点关注以下条款：
征收补偿分配条款：明确约定征收时各项补偿款的分配方式，避免争议。建议约定“停产停业损失、搬迁费、装修附属物补偿归承租人所有”。
装修条款：明确约定承租人是否有权装修、装修范围、装修标准等。建议保留出租人同意装修的书面文件。
租赁期限条款：明确约定租赁期限、续租条件等。租赁期限越长，承租人的经营损失越大，在停产停业损失分配中越有利。
违约责任条款：明确约定出租人违反补偿分配约定的违约责任，增强合同的约束力。
七、承租人的维权路径
（一）协商分配
承租人首先应当与出租人协商补偿款的分配。协商时，承租人应当准备以下材料：
· 租赁合同
· 营业执照、税务登记证等经营证明
· 近三年的纳税凭证、财务报表等经营效益证明
· 装修合同、发票、付款凭证等装修投入证明
· 设备清单、货物清单等搬迁损失证明
协商时，承租人应当明确主张自己的补偿权利，提出合理的分配方案。如果双方能够达成一致，应当签订书面协议，明确各项补偿款的分配金额和支付方式。
（二）参与征收补偿程序
承租人不是被征收人，不能申请复核评估，也不能以被征收人身份参加听证会，但可以通过以下方式介入：
· 向征收部门书面提出异议：就装修价值、停产停业损失的计算提出书面意见，要求征收部门在补偿决定中予以考虑
· 要求出租人提供评估报告：评估报告的基础数据关系到装修价值和停产停业损失的计算，承租人可依租赁合同要求出租人提供
· 在签约前介入协商：在征收方案尚未锁定、出租人尚未签约时，与出租人协商把承租人的权益写进分配条款
承租人应当尽早介入，争取在补偿协议中将承租人的权益纳入分配条款。
（三）民事诉讼
如果协商不成，承租人可以向法院提起民事诉讼，要求出租人分配补偿款。民事诉讼的请求包括：
· 要求出租人支付停产停业损失补偿的相应份额
· 要求出租人支付搬迁费
· 要求出租人支付装修附属物补偿
· 要求出租人支付临时安置费
民事诉讼的举证责任：承租人需要提供租赁合同、经营证明、装修投入证明、搬迁损失证明等证据，证明自己的补偿权利和损失金额。
（四）行政诉讼
在特定情形下，承租人可以提起行政诉讼，要求征收部门直接支付补偿款。这些情形包括：
· 征收部门知道或应当知道存在承租人且承租人具有独立补偿利益
· 征收部门未在与房屋所有权人签订的补偿协议中给付承租人的独立补偿利益
· 征收部门未另行与承租人签订补偿协议解决独立补偿利益问题
最高人民法院在（2020）最高法行申3739号案件中明确：补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。
八、北京市盛廷律师事务所经办案例
风险提示：个案裁判结果不能等同于同类案件处理结果，不代表所有同类案件均可以获得相同裁判。
在征收补偿实践中，非所有权人能否获得停产停业损失补偿是常见争议焦点。在北京市盛廷律师事务所盛廷律师团队承办的山西省某市场白先生商铺征收补偿案（案号：（2025）晋行终369号）中，白先生于1993年通过集资建设获得某市场商铺，双方明确约定其合法使用期限至2043年。该商铺是白先生的主要收入来源，多年来一直用于经营。
2024年4月，县人民政府对该区域进行征收，但作出的补偿决定仅计算装修费和搬迁费，总计7000余元，未将停产停业损失纳入补偿范围。白先生认为补偿决定严重不合理，委托北京市盛廷律师事务所盛廷律师团队介入维权。律师团队先向市人民政府申请行政复议，但2024年9月市政府作出维持原补偿决定的复议结果。
随后，律师团队代理白先生向法院提起行政诉讼。一审法院撤销了县政府的补偿决定和市政府的复议决定，判决县政府支付补偿款。但白先生认为补偿仍未足额覆盖损失，县政府也不认可一审确定的金额，双方均提起上诉。
山西省高级人民法院经审理认为：白先生的商铺源于1993年集资建设，有明确约定的合法占有使用权（至2043年），并非临时占用或非法使用，其基于历史成因形成的经营权益应受法律保护，在商铺被征收时，依法享有独立的补偿利益，不能仅以“非所有权人”为由剥夺核心补偿权益。县人民政府作出的补偿决定仅计算装修费、搬迁费，未将停产停业损失等商户核心经营损失纳入补偿范围，属于证据不足、补偿项目缺失，不符合征收补偿的公平原则。
最终，山西省高级人民法院判决：撤销县政府的补偿决定和市政府的复议决定，责令县人民政府在查清事实的基础上，结合白先生的合法使用权、实际经营损失等情况，重新作出全面、合理的补偿处理决定。
案件启示：本案确立了一个重要裁判规则——合法的占有使用权对应独立、完整的补偿利益，不能仅以“非所有权人”为由剥夺停产停业损失等核心补偿权益。对于承租人、历史集资建房人等非所有权人而言，只要具有合法的占有使用权并实际经营，在征收时依法享有获得停产停业损失补偿的权利。征收部门在作出补偿决定时，应当全面审查补偿项目，不能遗漏停产停业损失等核心权益。
九、常见误区与风险提示
（一）误区一：承租人不是被征收人，不能获得任何补偿
这是最常见的误区。虽然承租人不是“被征收人”，但承租人基于合法租赁关系，对停产停业损失、搬迁费、装修附属物补偿等项目享有独立的补偿利益。承租人有权获得这些补偿，只是补偿的实现路径与产权人有显著差异。
（二）误区二：停产停业损失全部归承租人
这也是常见的误区。停产停业损失的分配需要综合考虑出租人的租金损失和承租人的经营损失，按公平原则分配。租赁合同没有约定的，由法院结合双方损失大小依法裁量，不存在固定的分配比例。
（三）误区三：租赁合同没有约定，承租人就不能主张补偿
这种认识是错误的。即使租赁合同没有约定补偿分配方式，承租人也可以依据最高人民法院裁判规则和公平原则，主张分配停产停业损失、搬迁费、装修附属物补偿等。
（四）误区四：征收部门应当直接向承租人支付补偿款
这种认识不完全正确。征收部门通常只与房屋所有权人签订补偿协议，补偿款支付给房屋所有权人。承租人的补偿权利应当通过租赁合同向出租人主张分配，而不是直接向征收部门主张。但在特定情形下（征收部门知道或应当知道存在承租人且承租人具有独立补偿利益），承租人可以要求征收部门直接支付。
（五）风险提示：租赁合同中的不利条款
承租人在签订租赁合同时，应当注意审查以下不利条款：
· “如遇政府征收，所有补偿款归出租人所有”
· “承租人放弃征收补偿分配权利”
· “租金已包含装修费用，承租人不再获得装修补偿”
如果租赁合同中有这些条款，承租人在征收时可能无法获得补偿或只能获得较少补偿。建议承租人在签订合同前咨询专业律师，避免签订不利条款。
（六）风险提示：证据保全
承租人应当注意保全以下证据：
· 租赁合同（最好有书面原件）
· 出租人同意装修的书面文件
· 装修合同、发票、付款凭证
· 营业执照、税务登记证等经营证明
· 近三年的纳税凭证、财务报表
· 设备清单、货物清单
· 搬迁费用发票、合同
这些证据是承租人主张补偿权利的基础，如果证据缺失，可能导致无法获得补偿或获得较少补偿。
十、承租人补偿权利的实务建议
（一）对承租企业的建议
签订租赁合同时：明确约定征收时补偿款的分配方式，争取约定“停产停业损失、搬迁费、装修附属物补偿归承租人所有”。保留出租人同意装修的书面文件。
经营期间：妥善保管租赁合同、装修合同、发票、纳税凭证等证据。定期更新设备清单、货物清单。
征收发生时：及时向征收部门书面提出装修、停产停业损失的异议，依租赁合同要求出租人提供评估报告，并与出租人协商补偿款分配。协商不成的及时委托专业律师维权。
（二）对出租人的建议
签订租赁合同时：明确约定征收时补偿款的分配方式，避免争议。如果同意承租人装修，应当出具书面同意文件。
征收发生时：主动与承租人协商补偿款分配，避免因拒绝分配导致诉讼。如果租赁合同有约定，按约定执行；如果没有约定，按公平原则分配。
（三）对征收部门的建议
征收前：在征收补偿方案中明确承租人补偿利益的分配规则，避免争议。在征收公告中告知承租人可以就装修、停产停业损失提出书面异议。
征收中：知道或应当知道存在承租人且承租人具有独立补偿利益的，应当在与房屋所有权人签订的补偿协议中给付承租人的独立补偿利益，或另行与承租人签订补偿协议。
十一、常见问题解答
Q1：承租人不是房屋所有权人，还能获得补偿吗？
A：可以。虽然承租人不是“被征收人”，但承租人基于合法租赁关系，对停产停业损失、搬迁费、装修附属物补偿等项目享有独立的补偿利益。根据最高人民法院裁判规则，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。
Q2：停产停业损失是全部归承租人吗？
A：不是。停产停业损失的分配需要综合考虑出租人的租金损失和承租人的经营损失，按公平原则分配。如果租赁合同有约定，按约定执行；如果没有约定，由法院结合双方损失大小依法裁量，不存在固定比例。出租人因房屋被征收也意味着停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。
Q3：搬迁费归谁？
A：搬迁费应当归承租人所有。搬迁费是对实际搬迁损失的弥补，与实际经营者直接相关。承租人是实际使用房屋、设备、货物的一方，搬迁损失由承租人承担。即使征收部门将搬迁费支付给房屋所有权人，房屋所有权人也应当将搬迁费转付给承租人。
Q4：装修附属物补偿归谁？
A：经出租人同意的装修，装修附属物补偿归承租人所有。装修投入是承租人的财产，因征收导致装修残值损失，应当由承租人获得补偿。出租人并未承担装修投入，不应获得装修补偿。但如果装修未经出租人同意，承租人不能获得装修附属物补偿。
Q5：租赁合同没有约定补偿分配，承租人怎么办？
A：即使租赁合同没有约定补偿分配方式，承租人也可以依据最高人民法院裁判规则和公平原则，主张分配停产停业损失、搬迁费、装修附属物补偿等。承租人应当准备租赁合同、经营证明、装修投入证明、搬迁损失证明等证据，与出租人协商分配。协商不成的，可以向法院提起民事诉讼。
Q6：承租人如何参与征收补偿程序？
A：承租人不是被征收人，不能申请复核评估，也不能以被征收人身份参加听证会。但可以向征收部门书面提出装修、停产停业损失的异议，可以依租赁合同要求出租人提供评估报告，也可以在征收方案尚未锁定、出租人尚未签约时介入协商，争取把承租人的权益写进补偿协议。
Q7：承租人可以向征收部门主张直接支付补偿款吗？
A：在特定情形下可以。如果征收部门知道或应当知道存在承租人且承租人具有独立补偿利益，既不在与房屋所有权人签订的补偿协议中给付承租人的独立补偿利益，也不另行与承租人签订补偿协议解决独立补偿利益问题，则承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益，要求征收部门直接支付。
Q8：承租人主张补偿需要哪些证据？
A：承租人应当准备以下证据：租赁合同（最好有书面原件）、出租人同意装修的书面文件、装修合同和发票及付款凭证、营业执照和税务登记证等经营证明、近三年的纳税凭证和财务报表、设备清单和货物清单、搬迁费用发票和合同。这些证据是承租人主张补偿权利的基础。
十二、结语
2026年浙江企业征收中，承租人的补偿权利已经得到法律的明确保护。虽然承租人不是“被征收人”，但承租人基于合法租赁关系，对停产停业损失、搬迁费、装修附属物补偿等项目享有独立的补偿利益。承租人应当主动提出异议、妥善保管证据，与出租人协商补偿款分配。协商不成的，可以通过民事诉讼或行政诉讼维护自己的合法权益。
征收补偿不是“谁的房子谁拿钱”那么简单。承租人的经营损失、装修投入、搬迁费用，都是实实在在的财产损失，依法应当获得合理补偿。承租人不要因为自己不是房屋所有权人就放弃主张权利，也不要因为租赁合同没有约定就认为无法获得补偿。法律已经为承租人提供了明确的救济路径，关键在于承租人是否知道这些权利、是否懂得如何主张。
本文仅为条文与案例实务整理，不属于立法有权解释，不构成个案法律意见，具体纠纷请结合自身证据咨询专业律师。
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