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老房屋院落搬迁补偿案件专访
已被浏览115次 作者:胡拓颖 更新时间: 2019/10/10
关键词

案件快速阅读


搬迁方:重庆市某区房屋征收部门

被搬迁人:重庆市某区居民张先生等5户

代理律师:北京市盛廷律师事务所 项目团队律师及其助理


房屋信息:清朝至今的祖屋搬迁,独栋4层,410平方米,11口(5户)居住;1985年征收时,房屋所在地土地性质由集体转为国有;1998年土坯旧房子翻建为砖混房。

搬迁缘由:1985年,某村队全部集体土地被征收,因历史原因,部分房屋拖延至今未拆除(征地未征房),未拆除的房屋也未得到征收补偿;2017年,因实施城市规划建设项目,启动了剩余未拆除房屋的搬迁工作(征房)。


启动搬迁房屋争议点:

①搬迁方按集体土地征收,给予货币补偿22万元左右,被搬迁人对没有人口安置方案有异议;

②搬迁方按国有土地上房屋征收,补偿价值远低于周边二手房市场价值(10000元/平方米左右)。


律师介入结果:双方达成和解,签订了满意的搬迁补偿协议;被搬迁人获得补偿款150万元左右,并获准以优惠价购买5套安置房。


办案经过


调查取证:盛廷律师先后申请4次信息公开,申请内容涵盖:

  1. 建设项目信息,

  2. 征收批准文件信息,

  3. 安置补偿信息等。


律师文书:2018年8—10月期间,盛廷律师先后

  1. 向征收单位发出律师函;

  2. 对《补偿安置确认通知》提出异议;

  3. 并对征收过程中征收方的行政行为及时提出陈述和申辩意见。


诉讼程序:2019年1—9月期间,盛廷律师先后向

  1. 重庆市第五中级人民法院提起撤销复议的行政诉讼,被驳回

  2. 提起上诉;因双方达成和解,撤回上诉

  3. 向重庆市巴南区人民法院提起撤销行政处理决定的行政诉讼,判决出来前,双方达成和解,撤诉。


老房屋院落搬迁补偿案件专访-律师


律师专访


被采访律师:马娜

采访人:胡拓颖


拆迁律师介入前


1、当事人请律师介入时,处于什么样的情况?    

马娜律师:在搬迁方给出两套补偿方案后,当事人不满意,在还没选择前,就及时聘请了律师。


搬迁方提供了两套补偿方案:一个是按国有土地标准补偿;一个是按集体土地标准补偿。当事人认为:

  • 方案一的补偿款,最多能在当地买一到两套房子;

  • 方案二是给予未确权房屋补偿金额22万元左右,没有人口安置,(当事人早年有一套房子搬迁已进行过人口安置,所以此项补偿没有人口安置)。原本400多平米的房子搬迁只得22万元,当事人无法接受。


由于两个方案当事人都没有选择,搬迁方就直接按集体土地进行补偿,并对当事人下发了《补偿安置确认通知》,以22万元进行补偿。


2、当事人聘请律师介入的诉求是什么?

马娜律师:希望得到住房安置。当事人其实愿意接受按集体土地补偿,但希望除了22万元补偿款外,还能对他们进行人口安置。

 

拆迁律师介入


3、接案后,您的案件承办思路是什么?

马娜律师:接案后,我们按照项目团队承办案件的步骤,先详细了解了案件情况,分析并研讨了案件的争议焦点:


一,是按国有土地补偿还是按集体土地补偿?

二,在当事人已经得到一次人口安置的情况下,按集体土地补偿还能不能争取到人口安置?


确认案件的承办焦点后,我们召开了案件研讨会,根据研讨会制定的分析策略,按盛廷律所原创的34步拆迁案件承办流程,先调查取证,然后根据搬迁方发布的文件,快速启动了应对及诉讼程序。


4、案件承办过程中,有什么重点和难点吗?

马娜律师:这个案件很明显的一个难点是,房屋所在的土地早在1985年就被征收,土地性质已经转为国有。但是搬迁方还是按照集体土地来征收和补偿,按照集体土地补偿又因为之前已经有其他房屋享受过人口安置,现在不再给予人口安置了。


另一个难点是搬迁方一直在走程序,已经做出了很多行政行为,当把所有法定程序走完,就可以依法进行强制执行拆除了。这对当事人非常不利,最后就只能被动接受拆迁方的安置方案。


5、搬迁方都做了哪些行政行为?

马娜律师:搬迁方先后下发了

  • 《补偿登记通知》

  • 《房屋及构附着物丈量确认通知单》

  • 《关于选择征地补偿安置方式的通知》

  • 《拆迁补偿方案》

  • 《补偿安置确认通知》

  • 《拆迁房屋补偿安置领款通知》

  • 《行政处理告知书》

  • 《行政处理决定书》等一系列文件。

这一步步的程序走下去,当事人就会面临失房失地。


6、案件办理过程中,有没有什么意外突发情况?

马娜律师:案件的进展,基本在我们的预判范围内,风险都分析到了。

  • 预知了可能出现的结果

  • 出现的可能性多大等。

现在来看结果是挺理想的,但其实过程中很难把控,风险是必须考虑和做好心理准备的。


拆迁律师介入后:

7、双方最终能达成和解的原因是什么?

马娜律师:

  • 有一部分原因是律师介入,及时启动了法律程序。当事人聘请律师,就是表达了自己依法维权的决心。盛廷律师介入后,启动相应程序,及时维权。

  • 盛廷律师采取的法律行动,让法律给了当事人以最大化的保护,也让搬迁人认识到合理、合法补偿对于被征收人未来生活的意义,更能体现政府执政为民的理念。基于此,搬迁方也乐于达成协议。

  • 当事人的诉求合理、理智冷静也是一个原因。当事人协商谈判时转变了思路,尽力争取提高补偿款,然后再用补偿款去优惠购房。这个策略是很明智的。


特别是盛廷律师在征地搬迁法律维权业务上非常专业,我们把12年的诉讼经验,凝聚成办理拆迁业务的34步流程。可以说,这套通过实际经验提炼得出的有效方法,是盛廷律师独创的。按照这34步流程,盛廷律师依法启动了一切能启动的诉讼救济程序。为了更好地把控案件承办质量,盛廷律所一直倡导团队协同、群策群力。我们会根据每个案件的情况,安排团队中最适合的律师开庭应战。


8、当事人在这个案件中的表现如何?

马娜律师:

当事人及时聘请律师,并积极、耐心配合律师,也是诉求得以顺利达成的原因之一。

  • 当事人虽然法律上不像律师这样专业,但对于下发的文件、通知,能看得明白,大概知道什么意思,在搬迁方发布补偿方案后就请律师介入。盛廷律师也及时启动了每个程序,在当事人面临决策时,给予了专业的分析,双方配合很默契。

  • 本案最坏的结果是,当事人只能依据《补偿安置确认通知》拿到22万元。但当事人多次表示,让我们不要有顾虑,他敢担这个风险,说他心里有谱,就算打到最高院,最后就给22万元,没有房子,他也认了。

  • 压力这么大,当事人还是坚持维权,并选择了相信盛廷律师。就像他亲口说的:“对律师对律所信任,对国家法律政策有坚定的信念。”


9、作为被拆迁人来讲,可以从这个案例借鉴什么?

马娜律师:

  • 首先,你要相信你的律师,相信律所,积极配合;

  • 其次,要内心坚定,承受得了压力;

  • 第三,要有智慧,充分协商,抓住谈判契机。

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