9月24日，“深圳著名城中村拆除重建 网传将诞生1878个亿万富翁”的消息在网络上传得沸沸扬扬。历史遗留14年之久，深圳市中心著名的城中村、深圳“旧改航母”——白石洲终于获批启动拆除重建了。

此次拆除重建的范围涉及拆除物业约1600栋，涉及业主人数约4500人。白石洲目前的二手房按楼梯房、电梯房区分，每平方米单价在65000-75000元之间，而周边华侨城的房价则在10万元左右！

这意味着片区内的村民将能够获得巨额拆迁补偿，几套或者十几套的回迁房…… “1878个亿万富翁”的说法不一定为实，但突如其来的巨大财富确实令人羡慕。

今天围绕城中村拆迁，解读一些法律知识点。

城中村的概念

这是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。

城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。

城中村的特质

在城市化不断推进的过程中，城中村位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。

虽然城中村是在城市区域内，但实则上仍是集体土地。集体土地上的房屋拆迁，要先把集体土地征收为国有土地。集体土地征收的补偿安置原则，是根据被拆迁土地的原用途予以补偿。

一般来说，农民除了拥有供住宅使用的宅基地外，还拥有承包的土地以及自留地等生产资料。土地一旦拆迁，农民会从上述土地中获得土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费以及青苗补偿费。

城中村房屋如何安置补偿？

但是，城中村的房屋拆迁补偿安置，和一般集体土地拆迁补偿安置有所不同。

在城市扩张的过程中，城市周边的农村被包围，纳入了城市的版图，形成了城中村。因此，城中村中基本已经没有农用地，仅剩供住宅使用的集体所有土地，若仅以住宅所占用土地进行补偿，则无法维持被征收人拆迁后的生活。

依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第二款规定：

拆迁农村集体土地时未就被拆迁土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋拆迁补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

由此可知，关于城中村房屋拆迁补偿，现阶段主要有两种做法：

• 一是将城中村的集体土地征收为国有土地，然后地上房屋再按照《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》中的规定进行征收补偿。

• 二是城中村集体土地拆迁参照《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》进行补偿。

实践中最普遍的是适用第一种方案。

补偿项目和方式

在补偿项目上，一般包括：地上房屋补偿款及装修款、临时安置费、搬迁费、停产停业损失、拆迁奖励、生活保障补助等其他补偿或补助。

在补偿方式上，包括货币补偿和调换房屋两种，村民可以自由选择。

• 如果选择货币补偿，补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这个市场价格由选出的房地产价格评估机构按照相关规范评估确定。

• 如果选择调换房屋，底线是调换面积在同等地段“拆一还一”，各地区根据生活水平不同会在此基础上增加系数补贴。同时，征收部门要结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

城中村拆迁的程序

城中村拆迁的程序，也是分两步走：

• 第一步，按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律法规的规定，进行征地预公告、现状调查及确认、征询意见(含听证程序)、逐级报批、发布公告(征地公告和征地补偿安置方案公告)以及签订补偿安置协议、交付土地等征地程序。

• 第二步，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，依照“先补偿后拆迁”的原则进行房屋拆迁程序。

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作为吃瓜群众，我们对白石洲拆除重建喜闻乐见，也羡慕村民突然而来的巨大财富。但是对原住民来说，这一天等待了太久。就像一位村民说的：“白石洲的历史全是眼泪。”

历史遗留的问题让当地人饱尝了多少年的辛酸苦辣，不为外人所知。在白石洲拆除重建的过程中，希望他们都能获得自己满意的合理补偿，也希望他们如果遇到拆迁问题，需要法律帮助，能够第一时间想起我们。