物业公司与未经业主同意的业委会签合同合法吗
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作者：北京市盛廷律师事务所
更新时间： 2019/09/30
关键词
违反效力性强制性规定签订的物业服务合同无效
案号：
（2017）京0108民初47343号
（2015）一中民终字第07486号
（2014）三中民终字第14381号
法院观点及总结：
合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。
判断是否为效力性强制性规定，首要标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是合同无效，则该规定属于效力性强制性规定；
其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如果使合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。
《物权法》第六十七条的规定，都是基于涉及全体业主共同利益而进行的规定，属于效力性强制规定，如果业主委员会未经全体业主同意而与物业公司订立物业服务合同或者作出其他决定，业主可以基于该规定与合同法相关规定请求法院进行无效认定。
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