为切实加强农村宅基地管理，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部于9月20日发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（下称《通知》）。

《通知》要求严格落实“一户一宅”规定。有关“一户一宅”的报道再次成为各媒体关注的热点。今天，我们通过一个农村房屋买卖合同纠纷案例，来讲解一下“一户一宅”的真正含义。

【案情简述】

2015年8月26日，A县某镇某村村民秦某某与同村人鲍某签订《房屋转让协议书》，经村委会同意，鲍某将坐落于村头的3间共计80平方米的房屋出售给秦某某，房屋作价6万元，包括围院60平方米及院内附属物、树木等，购房款一次性付清；翻建扩建等必须遵照村委会的规划而定，不能随意改、翻、扩建；协议自签字之日起生效。村委会主任李某与秦某某、鲍某及执笔人李某某，见证人王某、张某某均在协议书上签字证明、确认。

2018年5月，因修建高速公路，需要征收该村土地，秦某某购买的房屋正好位于征收范围内。2018年6月，鲍某以秦某某在本村另有宅基地、秦某某与合同第三人恶意串通、宅基地使用权及房屋未进行权属转移登记为由，向法院起诉，请求法院判令《房屋转让协议书》无效，村头的宅基地归自己所有。

【案情分析】

农村房屋系农村集体经济组织成员基于特定身份而所有，是村户无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证村民基本的居住。农村房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在房地一体的格局下，买卖农村房屋必然涉及宅基地的转让。

鲍某与秦某某签订《房屋转让协议书》，自愿通过买卖方式转让房屋，可视为双方已经达成了转让房屋所在宅基地使用权的转让协议，且该协议目前已经履行完毕（秦某某已一次性付清购房款）。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当遵守。

本案中，鲍某起诉要求法院判令《房屋转让协议书》无效，理由是秦某某在本村已经另有一处宅基地，依照《土地管理法》第六十二条规定，秦某某不应当享有涉案宅基地任何权益。

《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。

“一户一宅”中所规定的“只能拥有一处宅基地”是仅就申请而言，是基于宅基地的社会福利性质及其所承载的社会保障功能，而对宅基地使用权初始分配取得的限制，而非对宅基地使用权继受取得的限制。

“一户一宅”是在申请宅基地即初始分配取得宅基地时应遵循的原则，并不适用于宅基地使用权继受取得。

秦某某通过《房屋转让协议书》取得宅基地，属于继受取得，故不受《土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”的限制。秦某某与鲍某所签《房屋转让协议书》应为有效。

【结束语】

农村房屋的买卖，不能以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，就否定农村房屋产权转让的效力。如果您有类似的疑问，请及时与我们取得联系。

如果您在征拆中遇到了不公，不必慌张，各地拆迁政策不同，拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的救助，为自己争取最大的合法权益。

撰稿人：朱志超/审稿人：岳纲举、尚晓娟/编辑：彭丽颖