读者留言：

我家有30平方米房屋被征收，房屋所有权证上登记的用途是住宅，但我们自己拿来做生意，做毛衣编织加工，请了7个工人，有8台编织机、3台缝合机、1台精纺机。想问问能否按商用房来给我们补偿？

盛廷律师解答：

房屋登记的用途为住宅，但实际用作经营的情况，就是我们常说的“住改非”。“住改非”房屋如何补偿，目前还没有全国统一的规定，其补偿的主要依据是各地的地方规章。

一般来说，住宅性质房屋是不能按经营性用房的标准来补偿的，但是根据实际经营情况和当地规定，可以主张适当的拆迁补偿和停产停业损失。具体的补偿标准，您可以在政府官方网站查询当地的法律规定。

相关法条：

《国有土地上房屋征收评估办法》规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。

国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

根据历年征拆实践，盛廷律师总结整理了有关“住改非”的一些知识点，今天为大家详解一番。

“住改非”如何认定？

拆迁过程中，即使房屋登记的用途为住宅，只要依法办理了营业执照、税务登记证等经营手续，且被认定属于非住宅房屋的，被征收人可以主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并且可以要求按照经营用途提高补偿标准（具体以当地规定为准）。

住宅房屋要认定为非住宅房屋有以下几个综合考量：

1、是否办理经营手续证件

营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证件能反映生产经营主体和地点，证明房屋的实际用途（实际经营地和登记注册地不一致时，以实际经营地为准）。

2、有无完税凭证

开展生产经营活动就需要纳税，完税凭证(免税单位应当提供免税证明)也是对有实际经营活动的证明。

3、有无租赁协议、发票等手续

一些房屋对外出租，则可以提供租赁协议、发票类票据、纳税凭证等。

4、房屋是否实际用作经营

未办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营，视为“住改非”；有证照但没有实际办公或生产经营的不被认定为“住改非”。

5、经营时间是否合理

商品房的补偿一般高于住宅补偿。利益驱使下，一些被征收人临时将住宅改作生产经营，这种情况不能要求“住改非”补偿。

“住改非”如何补偿？

按照文章开头提到的国务院办公厅42号通知的规定，各地可以根据“住改非”房屋的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

因此，实践中各个地区都有不同的做法，以下列举4个地区的补偿方式：

1、丽水：持有合法有效营业执照的可按商业用房补偿

《丽水市市区征收集体所有土地房屋补偿管理办法》规定，1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有权人的申请，按改变后的用途认定，农业生产用房除外。其中改为商业用房的，应当持有合法有效的营业执照。

2、深圳：住宅房屋擅自改为经营性用途的适当补偿

拆迁产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：

（一）能提供与拆迁公告发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁指导租金－原用途房屋租赁指导租金）×擅改部分建筑面积×36月（即3年）；

（二）能提供与拆迁公告发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁指导租金－原用途房屋租赁指导租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）。

3、沈阳：按商用房市场评估价格的70%标准补偿

《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，住宅从事经营房屋符合规定条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费，但不给予停产停业损失费补偿；选择产权调换的，按照住宅房屋计算补偿。

4、开封：按住宅估价与经营性用房估价差额的80%补偿

《开封市国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》规定，按住宅房屋市场评估价与经营性用房市场评估价差额的80%给予适当补偿。

遇到拆迁，不必慌张，各地拆迁政策不同，且拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的救助，为自己争取最大的合法权益。

撰稿人：胡拓颖/审稿人：陈伯文/编辑：彭丽颖