城中村改造是针对城中村进行的一系列行为，主要目标是根据当前城市化进程，对相对落后的城中村进行改造，推动均衡发展。城中村改造与征收拆迁不是一回事，对于当事人而言，有必要了解它们之间的关系。
一、城中村改造涉及的三种搬迁模式
城中村改造涉及的搬迁行为主要有三种，分别是国有土地上房屋征收、集体土地征收以及协议搬迁。
其中，征收行为主要有国有土地上房屋征收和集体土地征收两种，国有土地上房屋征收主要针对的是国有土地上房屋；集体土地征收主要针对的是农村集体所有的土地。除此之外，协议搬迁则是一种更为灵活的搬迁行为，指的是在与被搬迁人协商后自主签订协议并进行搬迁。
据此可知，城中村改造或者城中村拆迁并不是一个独立的法律概念。在城中村改造过程中，以上三种征收搬迁模式都可能涉及。同时，由于以上三种模式在实施主体、法定程序和补偿标准上存在差异，也因此呈现出不同特征，下文将分别进行介绍。
二、三种模式的核心区别
首先，两种征收行为均由政府主导，是为了公共利益而实施的，应按照对应的法律法规，遵守法定程序进行。国有土地上房屋征收，需要依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收行为。集体土地征收则需遵守《中华人民共和国土地管理法》第45至第48条的规定进行征收。
而协议搬迁则主要表现为当事双方在平等自愿的基础上达成搬迁意愿。实施主体并不一定是政府，现实中更多以房地产开发商为主。协议搬迁与两种征收行为的不同在于，它是基于开发商和城中村改造当事人之间自愿协商后签订的协议，搬迁的实施也应遵守协议的规定。协议内容上也更加自由灵活，只要不违反法律法规的强制性规定、不违背公序良俗，就是合法有效的。
在补偿标准方面，通常情况下征收给予当事人的补偿更多。实际中也常出现假借搬迁之名进行征收的违法情形，因此也更需要学会分辨城中村改造的具体模式，判断究竟是征收还是协议搬迁。
三、三种常见违法情形
（一）以开发商名义签协议却实质是征收
据上文可知，征收应由政府主导进行，开发商不能主导实施征收，即使签订了协议，该协议也可能因违反法定程序而存在效力瑕疵。如果城中村改造文件中，没有正式征收决定，只有开发商动员签字，那么应当属于协议搬迁而非征收拆迁。
（二）以村委会名义收回宅基地替代法定征收程序
村委会是我国的基层群众自治组织，并非政府部门，无法主导实施征收。并且村委会的行为也应遵守《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定进行，不能自行实施征收拆迁。
（三）混淆集体土地和国有土地征收的补偿标准
两种征收模式的征收对象不同，补偿标准也必然存在区别。具体而言，集体土地的补偿主要包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿、其他地上附着物和青苗补偿费以及被征地农民的社会保障费用等。国有土地的补偿主要是对所征收房屋的补偿，以及因征收房屋造成的临时安置、停产停业等损失的补偿。
四、盛廷律师提醒
城中村改造需要根据城中村的实际情况选择适当的模式，因此它不能与单一的征收或者搬迁划等号。具体而言城中村改造主要涉及国有土地上房屋征收、集体土地征收以及协议搬迁三种模式。三者在实施主体、法定程序和补偿标准之间存在差异，作为当事人有必要了解相关内容，学会判断是征收还是搬迁，以此维护自身合法权益。
如果您遇到以下情形，请警惕"假征收、真搬迁"：
一是开发商以城中村改造名义与您签协议，但未见政府征收决定文件；二是村委会以"村集体决议"为由要求您腾退宅基地，却不走法定征收程序；三是补偿方案中混淆集体土地和国有土地的补偿标准，压低补偿金额。
遇到上述情形，建议不要轻易签字，及时咨询专业律师，通过政府信息公开核实项目性质，确认属于征收还是协议搬迁后再做决定，避免因信息不对称而损害自身合法权益。
维权时限提醒：对征收补偿决定不服的，行政复议申请期限为知道该行政行为之日起60日内（《行政复议法》第20条），行政诉讼起诉期限为6个月内（《行政诉讼法》第46条），切勿因等待观望而错过法定维权时效。
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