自2004年浙江省浦江县试水“模拟拆迁”模式以来，各地政府不断探索房屋征收工作新方法。

近年来,“模拟拆迁”成为部分地区实施旧城改造的前奏，在旧城改造过程中频繁出现。

什么是模拟拆迁？

1、模拟拆迁的定义

模拟拆迁不是正式的拆迁，是拆迁方在取得行政许可前，根据城市规划和相关法律规定，就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟拆迁协议的活动。

2、模拟拆迁有实际应用

模拟拆迁模式将拆迁补偿安置协商工作前置，政府结合城市规划建设需要等实际情况，在未作出征收决定的情况下，与居民商谈房屋拆迁事宜，了解居民的拆迁意愿。

如果绝大多数居民有拆迁的意愿并自愿申请拆迁时，可以跟相关政府部门先签署一份模拟拆迁协议，产生两种结果：

• 当模拟拆迁签约率达到规定比例且拆迁方办理好房屋拆迁所需的行政许可后，模拟拆迁转为正式拆迁，征收程序启动，模拟拆迁补偿安置协议转为正式的拆迁补偿安置协议。

• 如果签约率未达到规定比例，征收补偿安置协议自动失效，政府将暂缓该地块的改造。

3、破解旧城改造部分难题

模拟拆迁在程序上凸显了从“代民作主”转为“由民作主”的执政理念，采取“成熟一块，拆迁一块”的策略，一定程度上降低了群众的抵触情绪，减少了拆迁过程中的暴力事件、群体性上访事件，推动了旧城改造的有序进行。

4、模拟拆迁的弊端

然而，模拟拆迁也有弊端。模拟拆迁没有完全按照《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》规定的程序进行，未经行政许可而预备实施，因此其合法性问题值得探讨。模拟拆迁也可能会引发少数人利益得不到保证的风险。

如果大多数居民都有拆迁意愿并签署了模拟拆迁协议，但是由于少数居民的不签约行为导致达不到规定签约率，政府退出，最终拆迁无法进行。

这种局面可能导致居民内部产生矛盾，出现多数居民对于少数居民的“利益挟持”现象。

模拟拆迁相关案例

接下来我们不谈大道理，通过两个案例，近距离了解一下司法实践对模拟拆迁的相关态度。

案例一

庭审信息

• 原告：周某等64人

• 被告：Q区政府

• 诉求：确认Q区政府进行的模拟拆迁行为违法，撤销模拟拆迁的所有行政行为，退还所有合同及产权证书，解封房产交易限制，并在所有公告区域内，公告通知终止模拟拆迁，消除影响。

法院认为

法院认为，Q区政府实施的模拟搬迁行为，是政府探索、发展的旧城房屋改造新模式，核心在于根据群众的意愿，对城乡房屋决定拆与不拆，把拆迁的主动权、知情权、选择权交还给群众，且以被拆迁户自愿拆迁达到规定比例方能启动正式的征收拆迁安置工作，是国有土地上房屋征收前的程序性行为。

因此，该行为不具有强制性，不对模拟搬迁对象的权利义务产生实际影响，不属于行政诉讼受案范围。周某等64人提出的解封房产交易限制等诉讼请求，缺乏必要的事实根据。

判决结果

因此，不予支持周某等人的诉讼请求。

总结

该案例告诉我们政府实施的模拟拆迁行为不具有强制性，不对模拟搬迁对象的权利义务产生实际影响。

因此，当模拟拆迁协议满足不了被拆迁人个人利益或需求的基本实现时，被拆迁人完全有权不签署。

案例二

庭审信息

• 原告：施某

• 被告：H公司

• 诉求：确认模拟拆迁补偿安置协议无效

• 案情简介：施某先前自愿与实施城中村改造的H公司签订了模拟拆迁补偿安置协议，后诉至法院称拆迁人未取得拆迁许可证，故模拟拆迁补偿安置协议无效。

法院认为

首先，《城市房屋拆迁管理条例》是针对城市房屋拆迁，并不适用于本案的情形，且该法律目前已失效。故H公司受托实施城中村改造的相关工作前，无需取得拆迁许可证。

其次，案涉模拟拆迁补偿安置协议系由施某自愿与H公司签订，且并未提供证据证明其在签订该协议过程中存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的构成合同无效的法定情形，该协议应合法有效。

总结

通过这个案例，我们知道被拆迁人自愿签订的模拟拆迁补偿安置协议，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的构成合同无效的法定情形的，协议应合法有效。

另外需要注意的是签完协议后，可能很长时间后才收到拆迁决定，此时再要求被拆迁人接受之前的评估结果对被拆迁人并不公平。

因此被拆迁人在与拆迁方签订模拟拆迁补偿安置协议时，一定要慎重，结合自身具体情况决定是否签订该协议。

模拟拆迁作为拆迁领域中的一大常见现象，被拆迁人应该对其多些了解，从而有足够的专业知识去维护自己的合法权益。

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撰稿|杨玉翠

审稿|尚晓娟

编辑|马睿一