什么是“经租房”？

经租房，我们有时也称之为“公经房”，是国家制度变革的产物。

其产生，源自于1949年建国后，对城市私人房产实行的社会主义改造。

1956年1月18日，《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中，首次提出了“经租”的概念，即：由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理利润。通俗一点说，就是私人房产交给国家统一出租，原私人房主由国家给予其利润。

“经租房”到底是谁的？

这是一个很难回答，但是又必须回答的问题。从“经租房”的出现，我们不难看出，其产生是建立在国家基本经济制度变迁的前提下的，私人房产的公有化是其必然指向。

1958年前后，各地方为了落实“经租”政策，分别出台了一些办法，比如北京就规定了：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造”。一些小城市则规定了：“出租房在十间或一百平方米以上的，予以改造。”

根据这些政策，低于改造起点的私人房产不参与“经租”，仍为原房主私有；而高于改造起点的房产，会依据政策留部分给原房主自住，其余进行“经租”。此时，“经租房”的所有权并未明确归属于国家，原房主依然应当为所有人，国家只是为其统一管理租赁。

1985年2月16日，城乡建设环境保护部在《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（以下简称处理意见）中明确提到：“……已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。” 城乡建设环境保护部，作为房屋产权主管部委在此文件中的发声，为后期实践中，“经租房”产权登记定下了基调，“经租房”不动产登记簿和产权证书上的所有人都被定为当地的房屋管理机构。“经租房”从名义上趋向国有。

虽然，2007年《中华人民共和国物权法》正式实施，其第四条也明确规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”，但是基于历史原因的“经租房”产权问题，仍需期待政策的解决。

拆迁了，“经租房”有补偿么？

这个问题，需要分成三种情况讨论：

1、“经租房”改造中，原房主留作自住的房屋

实质上属于未参加社会主义改造，其产权归原房主，面临拆迁，原房主为当然被征收人，享有补偿。

2、因为历史原因，不够改造起点被错改、部分应当留作自住未留自住的房屋

在1985年2月16日的城乡建设环境保护部《处理意见》中明确提出，应按政策实事求是地给予纠正。

根据这个政策，各个地方也成立了专门机构，对错改问题进行处理。

有这种情况的原房主，应当及时找到以上专门机构，按政策先确认房屋产权，在面临拆迁时才能避免因补偿问题产生纠纷。

3、租住“经租房”的租户（含少数原房主租住）

原2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》中曾规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。”，明确了房屋承租人是应当享有补偿的。

但是，随着2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，原《城市房屋拆迁管理条例》被废止，新法第二条规定了被征收房屋所有权人为被征收人，明确了仅房屋所有权人享有被征收及补偿的权利。这并不意味着承租人就失去了受补偿的权利和途径。

对于“经租房”租户，所租房屋产权实际已经为国家所有，“经租房”租户的身份应为公房承租人，考虑到“公房承租”的特殊性，部分地方政府制定了相应的补充规定，以落实对公房承租人在拆迁征收中的权益保障。

以北京为例，2012年7月12日，北京市住房和城乡建设委员会就作出了《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》，该通知第二大项里专门对“公房的征收补偿”作出了规定，明确了：公房承租人可以自愿按照房改政策购买所承租公房；不愿意购买的，可以通过协商由房屋所有权人货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人；承租人与房屋所有权人为协商一致的，由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议，公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置。

几点建议

1、“经租房”的原房主，应该多了解国家的法律和政策，及时依托政策解决“经租房”的权属纠纷，这样面临拆迁，才能更好的维护自身权益。

2、“经租房”的租户们面临拆迁，也不要担心，要相信国家一定在法律上给大家留有了保护自身合法权益的路径，多咨询、多了解，充分利用法律赋予自己的合法权利，争取自身的合法权益。

3、“经租房”虽然是政策的产物，有其历史原因，但是随着法制的日益健全，相信国家一定会整合政策和法律综合之力，最终实现对个人物权的保护。

撰稿|吴涯

审稿|付顺托

编辑|马睿一