民间一直流传一句话：不羡鸳鸯不羡仙，只羡拆字画个圈。拆迁等于暴富，在这些年的城镇化进程中，很多人都达成了这个共识。

随着一栋栋不断刷新历史的高楼拔地而起，一批批因拆迁而生活好起来的“拆二代”让不少人羡慕嫉妒恨，当真的拆迁来临，征收补偿协议书是至关重要的一环，你知道征收补偿协议书应该包括哪些内容吗？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

落实到具体的协议文本中，主要有以下五个方面：

如何判断拆迁协议书是否合法？

一、签订协议的主体是否合法。

签订补偿协议的一方主体必须是房屋征收部门。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条之规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

实践中，房屋征收部门的设置可以有以下两种形式：

• 一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门，最常见的情形叫“拆迁管理办公室”；

  
  

• 二是在现有的部门，如房地产管理部门、建设主管部门中，确定一个部门作为房屋征收部门，最常见的情形是住建局或住建委。

而诸如街道办、乡镇政府、居委会、村委会这样的组织机构通常都不是合法的补偿协议签订主体，如果被征收人发现协议上出现的是这些机构，那么就应当引起警惕，并要求征收方作出解释说明。

二、是否有详细、准确的被征收房屋基本情况。

这些情况包括房屋的准确地理位置、面积、产权归属、用途、多层建筑的楼层数及房屋的附属物情况等。

实践中，

• 一是在房屋的产权归属问题上容易存在纠纷，这点需要加以明确，以避免事后引发的长期民事纠纷。最简单的道理就是，协议上写的是谁的名字，补偿下来了就是给谁的；

  
  

• 房屋的用途，是住宅、店面还是工业用房，将决定补偿内容是否包括非住宅房屋的停产停业损失及机器、设备的搬迁费用等。

是否有明确、合法的房屋拆迁补偿安置方式。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

落实到协议上，被征收人要注意审查两点：

• 一是是否给予了你选择补偿方式的权利。实践中，“一刀切”的采取货币补偿对于征收方来说是最“省事儿”的，但却往往容易导致被征收人的最终补偿权益受到减损，手握上千万买不到类似地段的安置房的情况并不少见。故此，大多数被征收人还是希望能先拿房，再谈钱；

  
  

• 二是是否明确、具体的写明了安置房的地点、户型、套数、面积等信息。通常而言，这里可能会单独签订一份《产权调换意向书》之类的补充协议，那么被征收人同样要对这样的补充协议文本加强审查意识。

四、是否有明确的补偿金额、结算方式和支付期限。

通常这部分要以房地产价格评估机构出具的房地产    估价报告为依据，明确写明住宅的补偿金额。

对于无证、手续不完整的部分通常单列，依据征收补偿方案规定的标准确定补偿的金额。涵盖房屋附属物的补偿、非住宅房屋的停产停业损失补偿、大型机械设备及室内其他电器设备的搬迁补助和搬迁奖励措施，最终会有一个拆迁补偿费用的总和及结算方式条款。

在这个总和条款中，补偿款的支付期限应当列明。

五、临时安置补助、搬迁期限及过渡方式。

《征补条例》第22条规定：

选择产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

被征收人选择自行过渡，譬如投亲靠友或搬往自己其他租赁、拥有的房屋居住的，征收部门应对被征收人支付临时安置费。

若提供了周转用房并在此居住，则不需要再提供临时安置费。

值得注意的是，在这一部分，通常是要约定违约责任的。如果因房屋征收部门的原因，造成超出过渡期限而被征收人仍无法入住安置房的，房屋征收部门从逾期之月起应当向被征收人支付额外的临时安置补助费（譬如约定为双倍）。

一份完整合法的征收补偿协议应该包括以上内容，这种涉及重大真金白银的协议书大家一定要仔细查看，白纸黑字签了字，再想反悔就难了。

撰稿|苗盼盼

审稿|侯兢峯