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盛廷律师出击,助力业委会顺利备案
已被浏览52561次 更新时间: 2021/04/06
关键词

2021年3月19日,据该小区成功通过《管理规约》、《议事规则》以及推选出业主委员会委员,已有约1年半时间。近期在盛廷律师的帮助下,镇政府已完成该小区业主委员会的备案工作,并开具刻制印章证明。


根据国务院《物业管理条例》业主委员会由业主大会选举产生。而街道办事处、乡镇人政府备案,是对业主委员会的一种信任背书,亦影响业主委员会印章的刻制。故业主委员会的备案,对于其开展能否顺利开展工作至关重要。


律师建议


接收备案材料是街道办事处、乡镇人民政府的法定职责。物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以各种理由拒绝接收业主委员会备案材料的行为,属于行政不作为,业主委员会可通过谈判、复议和诉讼的方式保护自身权利,以维护小区整体利益。


本案具体情况为:


【业主委员会成立事实摘要】


2019年8月24日-2019年10月22日,该小区召开业主大会会议,业主委员会候选人共16名。


2019年10月22日,该业主大会会议产生决议,以专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(双过半)标准,通过管理规约和议事规则,选举产生业主委员会委员13名,候补委员2名。


当月业主委员会向物业所在地镇政府申请备案,镇政府以委员资格存在质疑为由,暂缓备案。


2020年底该小区因行政管辖变更,归属街道办事处管辖。


【律师沟通发言稿】


一、在《北京市物业管理办法》框架下,要求业主委员会委员满足按时足额缴纳物业费的规定,系法律适用错误。


(一)根据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》,并未要求业主委员会委员需按时足额缴纳物业费;


《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:......   (五)按时交纳物业服务费用; ......。


《北京市物业管理办法》第十八条 业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:   


(一)任职期限届满的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

(四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;(六)业主大会议事规则规定的其他情形。


《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(京建发〔2010〕739号)第四十一条业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任,并应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(三)未被业主大会依约限制被选举权;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定组织能力;

(六)具备必要的工作时间;

(七)管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。

除上述条件外,主任委员还应当符合以下条件:

(一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础;(二)熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。


2020年5月1日前,并未有任何相关法律规定,业主委员会委员需要按时足额缴纳物业费,该项要求并无依据。


 (二)《北京市物业管理条例》没有溯及既往的效力,不能以新法规定要求该法生效前的行为。


《北京市物业管理条例》虽要求按时足额缴纳物业费,但于2020年5月1日生效,业委会于2019年选举产生,该法没有溯及既往的效力,故该要求是对法律适用的错误认识。


 (三)相关部门的指导意见与上述观点相同


北京市住建委安居北京公众号,2021年2月2日推送文章第2题,“未按时足额缴纳物业费可以参加业委会委员选举吗?


答:5月1日《条例》实施后拖欠物业费的,不能参加业委会委员选举。《条例》实施前存在欠费行为的业主是否具备业委会委员资格,应作为业主大会表决事项纳入议事规则,由业主共同决定。”


该相关部门的指导意见亦和上述观点一致。


 二、关于暂缓备案问题


(一)业主委员会已经按照要求提交备案材料,应当予以备案。(在《北京市物业管理条例》实施之后向小区所在地变更后的街道办事处再次提交备案材料)


《北京市物业管理条例》第四十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案:(一)首次业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;


(四)业主委员会首次会议记录和会议决定;(五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。


街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明,解散筹备组。


 (二)要求出具筹备组组长签字的报告于法无据。


筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告出自《北京市物业管理办法》,该《办法》现已经废止。


《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》仅作为北京市住建委指导意见,效力低于《北京市物业管理条例》,其备案的相关要求,与《北京市物业管理条例》不一致的,应当适用《北京市物业管理条例》。


并且《北京市物业管理条例》部分配套政策(征求意见稿) 中新《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(北京市住房和城乡建设委员会 2020 年 6 月)第二十九条与《北京市物业管理条例》规定一致)。


第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请备案: (一)首次业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;(四)业主委员会首次会议记录和会议决定;(五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。


街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会、


业主委员会备案证明和印章刻制证明,解散筹备组。

 

三、业主委员会已经合法产生,备案并不是其成立的法定要件


业主委员会是由业主大会选举产生,政府备案仅为信用背书,并不是业主委员会成立要件,故业主委员会已经合法产生。


《物权法》第七十五条 【业主大会、业主委员会设立】业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。


《民法典》 第二百七十七条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。


《物业管理条例》第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权,......。


《北京市物业管理条例》第三十四条 业主大会依照法律法规的规定召开,决定下列事项:......(二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员;......。


《北京市物业管理办法》第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:......


(二)选举或者更换业主委员会委员;......。

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四、原物业所在地镇政府暂缓备案的行为并无法律依据


原物业所在地镇政府,以首次业主大会会议筹备组存在诉讼,委员结婚证真假无法判断,是否存在违建无法认定为由,拒绝接收备案材料,实为行政不作为。


《北京市物业管理办法》第十七条第二款规定,材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。


原物业所在地镇政府面对业主委员会提交的材料,如材料其全的应当当场予以备案,发现材料不全的应当当场告知,并不存在不接收材料,做出暂缓备案决定的权力。


另委员结婚证真假无法判断问题,属于刑事犯罪的应当有人民法院的相关生效判决,如无相关生效判决,则不能认定其失去委员资格。


是否存在违建无法认定问题,认定违法建筑应当有市、区一级规划与自然资源委员会的认定,没有相关认定,则无法确认为违法建筑,亦不能失去委员资格。


同时业主委员会委员已经选举产生,如认为其不符合资格,应当进行罢免,而不是认定业主委员会存在问题。


原物业所在地镇政府行政不作为的行为,干扰业主委员会正当形式权利,如继续不作为,业主委员会将会以法律程序保护自身合法权益。


 


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