房屋使用人将住宅改变为经营性用房需要符合哪些法定程序？有利害关系的业主的范围是什么？业主认为住改商影响自己权利的，该如何维权？

在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《民法典》第二百七十九条关于业主改变住宅用途的规定处理。

房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。

本文案例为《最高人民法院公报》2014年第11期公报案例，特此说明

张X诉郑XX、XXX通信有限公司建筑物区分所有权纠纷案

【案情介绍】

被告郑XX与张X系同一单元上下楼层邻居关系。

被告郑XX与另一被告XXX通信有限公司签订通信机房租赁合同，约定XXX通信有限公司利用A室房屋建设通信机房。

被告另一被告XXX通信有限公司在A室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，用以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。。

原告张X请求判令郑XX、XXX通信有限公司拆除位于A室房屋内的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

【判决结果】

一审法院认为：被告郑XX、XXX通信有限公司并未改变涉案房屋的住宅性质，即或改变亦是用于公益事业，且原告张X未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据。故对原告的诉请，不予支持。

一审法院判决：驳回原告张X的诉讼请求。

二审法院认为：被上诉人XXX通信有限公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房。

XXX通信有限公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。

张X作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。

二审法院判决：一、撤销武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第00444号民事判决；

二、郑XX、XXX通信有限公司于本判决生效后六十日内拆除A室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。

【案例评析】

《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

根据该条规定，业主实施“住改商”行为需要满足两个条件：（1）遵守法律、法规以及管理规约；（2）应当经有利害关系的业主同意。这两个条件是“住改商”行为合法性的必备条件，即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有征得有利害关系业主的同意，其行为之合法性仍不具备。

综上所述，我们可以得出的结论是：不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当恪守的最基本准则，是必须承担的一项基本法定义务。

一、住改商行为的约束

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。这里不仅包括法律，亦包括行政法规、部门规章、地方性法规和地方性规章，甚至包括小区管理规约。违反上述法律文件的，皆为违法行为。

二、《民法典》第二百七十九条的义务和权利主体

义务和权利主体均应包括业主以及非业主的物业使用人。

尽管该条文规定的义务主体只是“业主”，但非业主的物业使用人亦应承担相同义务，在发生“住改商”情形的时候，可以肯定的一点是，立法者一定不会对现实居住在住宅物业的合法使用人的切身利益漠视不见。从“住改商”行为危害性的角度考察，其绝不仅仅止于“业主”权益维护的必要性。在存在非业主的物业使用人的情形中，饱受“住改商”煎熬的恰恰已经不是将住宅物业出租、出借的业主本人了。藉此，应当赋予非业主的物业使用人以相同的异议权利。

三、利害关系人一般指本栋建筑物内的业主

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

“住改商”是对既有秩序的改变甚至是破坏，即使“住改商”行为没有妨害其他业主居住、生活环境的安全和安宁，也不能认为与其他业主之间就不存在利害关系了。对有利害关系的业主的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全和安宁的影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。因此，综合考虑实践中“住改商”纠纷的实际情况，本条将范围原则确定在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。按照这个标准，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，其只需提供拥有本栋建筑物专有部分产权的证据，就足以证明其有利害关系，不需要再提供其他证据。

此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与住改商行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，本条后段规定，其应证明利害关系的存在。

四、住改商行为并不能以“多数决”方式确认利害关系人的意见

第一，就“住改商”中有利害关系业主的意见表达应否适用“多数决”而言，《民法典》第二百七十九条规定语义清晰、内涵确定，并不存在法律解释的余地和必要。《民法典》第二百七十九条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。从语义角度看，“应当经有利害关系的业主同意”与“应当经有利害关系的多数（1/2或3/4)业主同意”，大相径庭（《民法典》第二百七十八条第二款规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。），判然有别。有关适用“多数决”解决“住改商”纠纷的解释立场，不仅做不到对法律条文进行清晰描述的目的，实际上更是对法律条文本身固有涵义的误判和篡改，从而严重损害了法律适用的确定性和可预测性。

第二，以“多数决”来解决“住改商”纠纷将使得《民法典》第二百七十九条的立法目的难以实现。《民法典》第二百七十九条对业主“住改商”行为的限制倾向是十分明显的，即使符合了法律、法规以及管理规约的规定，还应当经过有利害关系的业主的同意。此种规定还传递了注重保护有利害关系业主利益的价值取向，即要求业主“住改商”应同时具备合法性、合规（约）性、合民意性。在此情况下，若以“多数决”作为“住改商”合法性成就的制度标尺，则可以预见，每一个成功的“住改商”背后都极有可能会以牺牲和无视少数异议业主的切身利益为代价。而这部分业主恰恰有可能就是受“住改商”困扰最深的一个群体。其结果一方面会导致其与有利害关系业主之间的积极冲突，另一方面也会使“住改商”行为之合法性大打折扣。因此说，以“多数决”来确定有利害关系业主对“住改商”的意见将导致《民法典》第二百七十九条之价值取向形同虚设，严重损害《民法典》第二百七十九条的立法目的。

【裁判文书】

法院生效裁判认为：

本案共有两个争议焦点

1. 被上诉人XXX通信有限公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房

被上诉人XXX通信有限公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房。理由如下：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此XXX通信有限公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。

2. 如果XXX通信有限公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房，是否应当经过上诉人张X的同意。。

被上诉人XXX通信有限公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，应当经过上诉人张XX的同意。理由如下：首先，XXX通信有限公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1.遵守法律、法规以及管理规约；2.应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。《中华人民共和国物权法》第七十七条的条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”作限缩性解释不当，予以纠正。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，联通武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。

其次，上诉人张X应认定为有利害关系的业主。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，上诉人张一作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。

【结语和建议】

“住改商”行为的弊端主要有：

（1）可能会干扰和影响其他业主（有利害关系业主）的正常生活。在住宅小区内从事项目多样的经营场动，会影响业主居住环境的安宁、卫生和舒适，造成邻里失和，引发社会矛盾。

（2）由于来往小区人员过多，造成建筑区划内车位、电梯、水、电等公用设施使用的紧张。

（3）容易产生安全隐患，增加小区内部不安全不安定因素，防火、防盗压力骤增。比如，住宅防火通道设计无法满足高密度人群的疏散。这些都会导致业主对小区安全的忧虑。（4）危及建筑物安全。住宅的规划设计与商业用途建筑的设计标准有很大差异，楼层负载也不相同，“住改商”容易导致楼板承重力过大。此外由于经营性用房的结构要求和装修标准与住宅之间存在较大差异，反复装修，随意拆改承重墙，私改电线和燃气线路等情况时有发生，住宅楼的整体结构被破坏的几率增大，进而也会影响建筑物的安全。

（5）在物业费交纳问题上，对其他业主（有利害关系业主）有失公平。现行物业费的计算是按照平方米确定的，在此情况下，由于“住改商”往往带来公共设施损耗显著加大、物业服务成本明显增加，在物业费总额并未提高的情况下，其他业主享受物业服务的质量和水平势将有所降低。

（6）造成国家税费的大量流失。因商业用地是为盈利而取得，故其土地使用权出让金的计算标准与以居住为目的的住宅用地有所不同。加之根据法律规定，商业用地土地使用权使用年限为40年，工业用地土地使用权使用年限为50年，住宅土地使用权使用年限为70年，而在“住改商”的情况下，使得由改建而成的商用房屋的土地使用权使用年限实际上变为了70年，这就变相导致了国家土地使用权出让金的损失。

    住改商必须符合法定的要求，相关业主亦可以依据此种思路维护自己的权益。