首次业主大会会议筹备组是为成立本小区业主大会，并选举业主委员会，进行相关筹备工作的临时组织。

筹备组由业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表组成，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府确定（以北京市为例）。

以北京市为例，筹备组的工作主要有以下几项：

《北京市物业管理条例》第三十二条规定，筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示：

(一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；

(二)制定首次业主大会会议召开方案；

(三)拟订管理规约和业主大会议事规则草案；

(四)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

(五)制定业主委员会选举办法；

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的业主大会议事规则，至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项，并不得违反法律法规的强制性规定。

业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。

上述第（一）项工作确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积，筹备组是否能结合自身情况，进行灵活认定呢？

答案是否定的，该项工作仅为需要筹备组确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积，而并未赋予筹备组自行认定的权利。

筹备组无权以相关业主（所有人）未缴纳公共维修资金、未缴纳物业费、未进行首次登记等理由，自行排除相关业主身份、人数及所拥有的专有部分面积。

笔者认为筹备组仅为临时性筹备组织，如实施上述行为实为侵犯相关人的权利，相关人可以形式业主撤销权以保护自己的权利。

北京市某法院一篇判决，亦支持了笔者上述观点。

本案例案号为（2016）京02行终1452号，为保护他人隐私，本案件中所有当事人姓名、名称均已进行处理。

【案情介绍】

X镇X小区业主大会成立工作存在以下问题：一、该小区在召开首次业主大会前没有进行业主专有面积表决权数和业主表决权数的公示和公告，不符合京建发[2010]739号文第十六条的规定。二、首次业主大会业主表决同意的业主专有面积数和业主人数没有达到建筑物总面积和业主总人数的50%以上，不符合京建发[2010]739号文第十七条的规定。为了维护法律法规的严肃性，依据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，X镇政府决定：撤销XX小区业主委员会备案并收回业委会印章。”

本案中，XX业委会认为XX房地产取得的《房屋产权证》初始登记存在违法违规事实，故XX业委会认为该物业管理区内总面积应当是已缴纳住房公共维修资金的面积，对其余面积均不认可，XX业委会根据自行确定的总面积进行估算，认为其表决权已满足面积人数双过半要求。但是，业主大会和业主委员会的成立变更应当符合相关法律法规的规定，法律法规未规定物业管理区内需按照缴纳住房公共维修资金的面积确定总面积，亦未赋予业主委员会自行认定总面积并进行表决权估算的权利。XX业委会认为日月房地产不配合业主大会和业主委员会的成立，未提交物业管理区建筑物及房屋的面积清册等材料，所以XX业委会就以自行统计的数额认定表决权双过半标准，该程序明显与法律法规的规定不符。故XX业委会主张表决权已满足面积和人数双过半的要求，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

【案例评析】

业主身份、人数及所拥有的专有部分面积筹备组是不能自行认定的，还有物业管理区域（四至范围）、物业服务用房面积和位置等信息均属于事实信息，应当根据业主清册、建筑规划图、购房合同以及有关部门的认定确定。

同时上述信息业主委员会亦无权自行更改。

相关法律依据：《北京市物业管理条例》第十七条，已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

【结语和建议】

业主身份、人数及所拥有的专有部分面积首先可以参考建设单位、开发单位和物业服务企业提供的业主清册、物业登记清册等相关材料。

其次便是通过信息公开等方式，向相关部门获取的规划图、测绘表、以及产权登记情况等。

最后如上述方式均无法获得足够信息，只能采取上门调查方式业主身份、人数及所拥有的专有部分面积。