上一期我们讲到前期物业服务合同到期后如何处理的问题，本期我们讲前期物业服务费由谁承担的问题。

前期物业费可向开发商（建设单位）收取，也可向单个业主收取，但具体应当以何种规则收取呢？

《北京市物业管理条例》第二十二条规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

可见，房屋出售前的物业费应当由建设单位承担，而出售房屋交付之日的次月之后的物业费应当由业主与建设单位约定，无约定的，由建设单位承担。这也就是购买新房时开发商要求签订前期物业服务合同的原因之一。

以下北京市第二中级人民法院的判例与上述观点一致。

本案例案号为（2021）京02民终5054号，为保护他人隐私，本案件中所有当事人姓名、名称均已进行处理。

【案情介绍】

刘某为回迁安置房业主，A物业公司系负责该小区的物业公司。刘某提交了其与华特物业公司双方签订的《北京市前期物业服务合同》，合同中约定本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，但双方签订《北京市前期物业服务合同》时物业服务费具体标准处为空白未填写。刘某主张其于2012年按照每月每平方米0.39元标准交纳了上述房屋2012年6月29日至2013年6月28日期间的物业费，之后未再交纳，同时其按照交易习惯，在之前签订的《北京市前期物业服务合同》物业服务费具体标准处自行填写了0.39元。A物业公司主张其与开发商签订的前期物业合同约定的物业费收费标准为每月每平方米1.75元，2012年第一次向业主收取物业费时只是暂时按照每月每平方米0.39元标准收取，后经与镇政府确定物业费的补贴标准后，确认物业补贴有期限，为十年，在这期间是按照每月每平方米1.1元标准向回迁居民收取物业费，故从第二年开始向业主收取2012年-2013年期间物业费的差额每月每平方米0.71元。

一审法院认为：根据A物业公司与房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》，由A物业公司对包括刘某住宅在内的小区提供物业服务，该合同约定的物业费收费标准为每平方米每月1.75元。因该小区为回迁小区，镇政府对该小区业主物业服务费实行补贴，并与A物业公司签订了补贴协议，确定在补贴时间内，A物业公司向包括刘某在内的回迁房业主按每月每平方米1.1元收取物业费，余额部分由镇政府向A物业公司补齐，镇政府为此向一审法院出具了“回迁房物业费标准的说明”。此外，在刘某与A物业公司签订的《北京市前期物业合同》中，亦没有物业服务费收费标准的另行约定。现刘某仅以一次交纳物业服务费的通知及收据，以A物业公司与房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》、补贴协议及镇政府回迁房物业费标准的说明与己无关为由，要求确认其物业服务费交纳标准为每月每平方米0.39元，并要求以此为标准交纳拖欠6年的物业费，无事实和法律依据。

二审法院认为：本案刘某提起的诉讼当事人与前案相同；诉讼标的实质均是对物业费的收费标准有异议；诉讼请求实质是重新确认刘某主张的按照0.39元/平方米/月标准收取物业费，系实质上否定前案的裁判结果。故基于上述情形，刘某提起本案诉讼系重复起诉，一审法院据此裁定驳回刘某的起诉并无不当。

【案例评析】

前期物业服务的费用承担问题应由建设单位与业主约定承担，费用标准应以建设单位与前期物业服务企业签订的《前期物业服务合同》为准。

【结语和建议】

如业主认为物业费不合理，可通过业主共同决议的形式，更换物业服务企业，或者重新签订合同，否则应当按照《前期物业服务合同》约定缴费。