上一期我们讲到前期物业服务合同对全体业主产生约束力，本期我们讲前期物业服务合同到期后的相关问题。

《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《北京市物业管理条例》第十九条第三款规定，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

可见，前期物业服务合同根据地方性法规（规章）是有最长服务期限的（北京为2年），而在前期物业服务合同在到期后，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效前，物业服务关系处于事实存在的关系，我们称之为事实服务。

处于事实服务的小区，单个业主不得单纯以合同超过期限为由，要求物业公司撤场或者拒绝承担缴纳物业费的责任。

以下北京市第二中级人民法院的判例与上述观点一致。

本案例案号为（2021）京02民终4906号，为保护他人隐私，本案件中所有当事人姓名、名称均已进行处理。

【案情介绍】

2017年9月17日，A公司（甲方，建设单位）与物业公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定委托期限为2年。合同到期后若续签，服务合同将另行签订。不在续签，乙方无条件退还甲方提供的管理用房及管理工具，无条件退还已交相关资料包括但不限于本项目的文件等相关资料，并且不得以欠费、未完成事项作为理由拖延或拒不撤出，甲方有权追究相关责任。合同签订后，双方自愿履行。

履行合同过程中，双方以《工作函》的形式针对物业问题进行沟通。

2019年9月3日，A公司向物业公司发出《关于项目前期物业服务合同到期不再续约的通知》，称不再与物业公司续签，请于2019年10月10日前做好交接准备工作，指定专人与我公司进行有序交接、有序撤场，如贵公司于2019年10月10日仍不办理交接及撤场的，我公司将视为贵公司默认同意撤场。

2019年10月21日，物业公司向A公司发送律师函，主张A公司行为违反长远稳定合作、互惠共赢的基本合作原则，无权要求进行物业管理权交接，要求进行向物业公司支付物业管理费2595986.55元。

法院审理过程中，因疫情原因，物业公司一直实际为涉案小区提供物业服务至今。

一审法院认为：物业公司与天资公司之间签订的《补充协议》、《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照约定履行。物业公司实际上为涉案小区提供了物业服务，天资公司业已自业主处代收了相关物业费。对于空置房物业费的数额双方并无争议，法院予以确认。

关于物业公司在合作期满后能否继续提供物业服务，结合涉案小区的入住情况，物业服务企业的选聘、解聘权利应由全体业主来行使，在业主委员会尚未成立时，为了小区全体业主的权益，小区物业的解聘不应仅依据物业公司与天资公司双方的约定来决定，由政府物业管理部门牵头协调处理为宜，在未聘请新的物业管理企业之前，由物业公司暂行提供物业服务，更具合理性、经济性，另考虑到审理过程中突发的疫情因素，本案中物业公司持续提供物业服务，具有相关依据。另根据2020年5月施行的《北京市物业管理条例》规定的精神，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。故A公司应当给付相应的物业费，A公司请求物业公司撤离并交接材料的反诉请求，法院不予支持。

二审法院认为：物业公司与A公司之间签订的《补充协议》、《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

在合同约定的期限内，物业公司实际提供了物业服务，天资公司应当按照合同约定标准支付相应的费用，一审法院依据双方确认的物业费汇总表记载的内容确定相关费用数额，事实依据充分，本院予以确认。

【案例评析】

前期物业服务合同到期后，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。

【结语和建议】

重大物业管理事项，应当通过业主共同决议的方式确定，单个业主不得单纯以合同超过期限为由，要求物业公司撤场或者拒绝承担缴纳物业费的责任。