本案关键词：
房地产开发，拆迁烂尾， 强拆赔偿
本案焦点问题：
原本要进行房地产开发，谁知拆迁安置一烂尾就是十多年，终于再次启动拆迁工作，村民们却接连遭遇强拆和不合理补偿，该如何维权？
历史遗留的拆迁问题按旧法实施，政府部门和企业签订委托拆迁合同，对村民房屋进行强拆，为何违法？
代理律师：
北京市盛廷律师事务所 翟根才
(盛廷翟根才律师与当事人会面）
这是一场历史遗留多年的拆迁。
2007年为房地产开发进行房屋征收，孰料2008年房地产开发企业资金链断裂，楼盘开发阻滞，拆迁安置中断，一断就是十多年。
房子要拆不拆，悬而不决，位于开发区域内的两村村民，正常生活受到影响，村民们苦不堪言。
在村民们不断的意见反映下，2016年政府部门介入，拆迁工作终于在8年后再次启动。然而，还没来得及欣慰，更令村民们疑惑的情况出现了。
房产开发资金断裂！拆迁烂尾
2018年12月，山东济南的杜先生等5户村民委托盛廷律师代理拆迁维权案，该案由翟根才律师承办。
此案案子乍看是一个普通的拆迁案，但是翟根才律师深入调查研究后发现，情况比想象中复杂。
我们都知道，现在国有土地上房屋拆迁，依据的法律是2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。在2011年之前，则是《城市房屋拆迁管理条例》（现已废止）。
杜先生等5户村民的这个拆迁纠纷，涉及的就是一个时间横跨2011年的房地产开发项目。
从1998年开始，项目的相关立项、审批等工作就在进行，2007年正式开始拆迁，不过一年后，拆迁就因为房地产开发企业资金链断裂而烂尾了。
要拆不拆的悬在空中，指不定哪一天就要搬迁，这让拆迁户们无法对未来的生活有一个稳定的预期和安排，位于开发区域内的村民们对此意见很大。
2016年，政府部门因为需要用地，终于开始着手解决这个历史遗留的拆迁问题。
因为拆迁启动于2011年之前，所以适用旧法《城市房屋拆迁管理条例》。而根据旧法的规定，拆迁主体只能是开发企业和拆迁公司，行政机构不参与拆迁。
这就产生了一个问题：开发企业资金链断裂的问题并没有解决，无力再实施拆迁，只能由政府部门出面推进拆迁工作，但这又与《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定相违背。
于是，一个令人匪夷所思的操作出现了。
企业委托政府拆迁？严重违法
企业和政府部门签订了一份《委托拆迁合同》。
这份合同的内容是：为了妥善处理该房产拆迁项目的遗留问题，房产开发企业书面委托市房屋征收服务中心（政府机构）完成征地范围的拆迁工作。
你没看错，这是一份企业委托政府实施拆迁工作的协议。
因为这场烂尾的拆迁要继续下去，需要遵循当时生效法律《城市房屋拆迁管理条例》，而当时的法律规定是，政府部门不能参与拆迁。
那么，通过签订《委托拆迁合同》，开发企业把拆迁工作委托给政府部门实施，这是否就合法了呢？
答案是否定的。
“开发企业资金断裂是开发企业的问题，拆迁烂尾归烂尾，烂尾了就应该另做处理，按照当时的法律规定，政府不能参与，那么参与了就是违法的，因为没有法律依据。”翟根才律师说。
“如果政府想参与拆迁，合法的做法是依据现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》履行相应的征收程序，依法作出征收决定、征收公告，以及征收补偿方案，来进行合法的征收。而不是签订一份不伦不类的委托协议，由企业委托政府实施征收拆迁。”
更为重要的是，一场从根上就违法的委托拆迁，如何能依法依规地进行？如何能依法充分保障被拆迁人的合法权益？如何能进行合理合法的补偿安置？
2018年10月，政府部门“受委托”介入实施征收拆迁后，补偿安置还没协商好，杜先生等5户村民房屋就被区政府强拆了！
赔偿判决达到预期 满意结案
此前拆迁虽停滞多年，至少房屋安全无虞；如今拆迁重新启动，却是遭遇违法强拆？
翟根才律师代理杜先生等5户村民针对违法强拆和国家赔偿分别提起了行政诉讼。
1，强拆行为被判违法
强拆违法的诉讼一审获得胜诉后，被告区政府不服判决，还提起上诉，二审村民们再次获得胜诉。
在判决书中，法院认定区政府的强拆行为属于“没有任何法律依据及授权”，是对被拆迁村民的合法权益的“严重侵害”。
起诉强拆违法是维权的第一步，获得了胜诉的法律依据后，翟根才律师代理杜先生等5户村民进一步提起国家赔偿诉讼。
2，村民获得合理赔偿
在国家赔偿诉讼过程中，翟根才律师代理村民们与拆迁的政府方，围绕赔偿的方式、范围、标准等争议焦点据理力争。
赔偿方式上，因该征收拆迁项目已经不具备产权调换的安置条件，对村民的财产损失，只能以支付赔偿金的方式进行赔偿。
赔偿范围上，如果没有政府方的违法强拆行为，村民们本可以通过拆迁安置补偿程序获得相应补偿。因此，对村民们的“直接损失”而言，不仅包括因违法强拆行为对被拆除房屋、附属物、被损失的室内物品等造成的直接财产损失，还应包括村民们可能享有的拆迁安置补偿权益，如搬迁补助费、临时安置补偿费等。
赔偿标准上，由于村民房屋周边房地产价格比评估时已明显上涨，因此，可参照案件审理时房屋周边房地产的市场交易价格变化情况予以赔偿。
3，结语
这个案子最终以得到预期内的赔偿判决获得结案，当事人杜先生等5户村民通过法律程序实现了自己的合理诉求，完成了搬迁，拿到了补偿。
翟根才律师：“这个案子的情况确实是比较复杂的，虽然现在梳理起来很明晰，但是对于当时当刻的被拆迁人来说，毫无头绪，毫无方向，不知道是企业还是政府违法了，不知道他们哪里违法了，不知道自己能通过什么程序挽回财产损失……案件个中弯弯绕绕，企业、政府关系纷繁纠结，律师也是在接案后下了一番功夫去调查研究清楚的。”
“律师介入案件，帮助当事人理清了思路，一步步走确认违法、申请赔偿的法律程序，最终实现了当事人的诉求。”
烂尾十多年的拆迁纠纷得到解决，对于当事人来说，不啻于一段生活状态上的新生。作为亲历这一场维权历程的律师，祝贺当事人顺利解决问题，开启新生活！
（本案案件来源：2018-358）
