上一期我们讲到前期物业服务费的承担问题，本期我们分享个问题，管理规约是否必须由业主共同决定？

根据《民法典》、《物业管理条例》以及《北京市物业管理条例》我们可以看出，制定《管理规约》属于重大物业管理事项，应当经过业主共同决议。但是否管理规约必须由业主共同决定？

《北京市物业管理条例》第二十三条规定，建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

《临时管理规约》与《管理规约》有着同样的地位，也是全体业主应当遵守的“小法规”，其虽未经业主共同决议，但对全体业主产生约束力。

以下北京市第二中级人民法院的判例与上述观点一致。

本案例案号为（2019）京02民终12809号，为保护他人隐私，本案件中所有当事人姓名、名称均已进行处理。

【案情介绍】

2017年，李某作为买受人与房地产开发有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定由李某购买位于通州区某房屋。《北京市商品房现房买卖合同》附件七（物业服务）部分包括《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，其中《前期物业服务合同》确定圣瑞物业公司为涉案房屋的物业服务企业，物业服务费标准为2.57元/建筑平方米/月；《临时管理规约》第35条（缴费期限及方式）规定：“1、物业服务费收取采取预付方式，物业服务费用每年交纳一次，业主或物业使用人应在物业服务企业通知的缴费约定期限内履行交纳义务。2、业主在办理入住手续之日向物业服务企业一次性预付当年的物业服务费。3、业主应按照房屋开发建设单位入住通知书规定的入住日期办理收房入住手续，自入住通知书规定的入住日期之日起，不论业主是否开始使用房屋，均应负担其房屋的物业管理费。4、业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应与物业服务企业结清各项费用。”

李某认为本案所涉《北京市商品房现房买卖合同》的附件七中《前期物业服务合同》并非物业公司与李某签订，根据合同相对性，应由房屋开发建设单位缴纳物业费用，而非李某。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。依据李某签字确认的《临时管理规约》，自开发商通知办理收房入住日期之日起的物业费应由李某负担。

二审法院认为：李某与房地产开发有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，合法有效，其附件七（物业服务）的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》对李某有约束力。

【案例评析】

建设单位与前期物业服务企业签订的《临时管理规约》，对全体业主产生约束力。

【结语和建议】

如业主认为《临时管理规约》不合理，可通过业主共同决议的形式，重新制定《管理规约》。