集体建设用地包括宅基地、集体公益性建设用地和集体经营性建设用地三大类。

宅基地上房屋买卖合同的效力在盛廷律师之前的文章已经介绍过了，接下来我们看集体公益性建设用地使用权转让，以及集体经营性建设用地使用权转让的合同的效力认定。

一、集体经营性建设用地可出让出租

一般来说，乡镇企业建设取得的是经营性建设用地使用权；乡镇村的公共设施、公益事业建设，比如乡村医院、学校等建设占用的土地是公益性建设用地使用权。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

该条款中规定的能够入市的集体建设用地仅为集体经营性建设用地。该条规定主要是考虑到公益性建设用地是用于公益性建设，如果进行非公益性建设，将损害集体经济组织的利益，所以，村委会跟租赁方签订的出租公益性建设用地的合同当属于无效。

二、出让、出租集体经营性建设用地需要大多数村民同意

如果村委会签订的是集体经营性建设用地的出让、出租合同，那如何判断合同是否有效？

《中华人民共和国民法典》第261条规定，集体所有的不动产和动产属于集体经济组织成员所有。土地作为农民赖以生存的资源，涉及到村集体成员每一个人的合法权益。如果村委会想要出租经营性建设用地，那么必须经过村民会议的讨论。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第二款 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

在《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，也对村委会处分集体财产进行了程序上的规定，涉及到以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，应当经过村民会议的讨论。只有这样，才能充分体现村民的全体意志和利益，村委会不应该“一言堂”。

三、村委会擅自出让、出租集体建设用地该怎么办？

如果村集体经济组织成员发现村委会有擅自出让、出租集体建设用地的违法、违规行为，可以向县级以上自然资源主管部门举报。县级以上自然资源主管部门对该种行为具有查处的职责。

《中华人民共和国土地管理法》第八十二条 擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。