11月28日，农业农村部官网发布《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）。征求意见稿对宅基地的申请、审批、退出、监督管理进行了全面的规范，特别强调了要保障农民宅基地用地需求、不得强制村民搬迁退出宅基地、集中上楼居住，还明确了哪些情形下应该批给宅基地，哪些情形不批准宅基地，哪些情形下村集体可以收回宅基地，这个暂行办法一旦通过，能够解决绝大多数农民朋友遇到的宅基地相关问题。

根据最近几年盛廷律师接受宅基地相关问题的咨询及案件承办的情况，应该说这个征求意见稿回应了农民朋友在宅基地申请、审批、退出方面的关注热点，也解决了宅基地管理中部门职权不清晰等问题。

北京市盛廷律师事务所联合北京市物权法学研究会，将于12月11日就这个征求意见稿进行线上研讨。并在律所各大账号（如视频号、快手等）同步直播，欢迎大家到时准时观看。

下面我们来提取一下这个征求意见稿的热点问题。

一，保障农民宅基地用地

大家知道，现在农村建设用地越来越紧张，国家也严格控制耕地建房，因此很多农民朋友去申请宅基地的时候往往会遇到这样的情况：村里没有可以建房的地了。这是客观情况，老百姓还没办法反驳。征求意见稿在立法目的部分就提出，为了改善农村村民居住条件，保护农村村民合法权益，农民合法权益，自然包括取得宅基地的合法权益。

此外，征求意见稿还提出要进行宅基地用地需求调查，并确定县级人民政府农业农村主管部门负责落实保障农民宅基地用地需求。

第十二条    县级人民政府农业农村主管部门依照职责组织乡（镇）人民政府开展农村村民住宅建设用地需求调查，向县级人民政府提出新增农村村民住宅建设用地需求，并报送上级农业农村主管部门。

县级人民政府农业农村主管部门依照职责协调落实农村村民住宅建设用地指标，保障农村村民住宅建设合理用地需求。

二，明确宅基地“批”和“不批”的标准

原来在审批宅基地的时候，哪些情况可以申请，哪些情形不批，各类规定比较散乱，不明确，这次宅基地征求意见稿进行了梳理明确：

首先，五种情形可以申请宅基地。

第十五条    农村村民有下列情形之一的，可以以户为单位向行使宅基地所有权的本农村集体经济组织申请宅基地。农村集体经济组织不健全的，向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。

• （一）家庭无宅基地的；

• （二）因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；

• （三）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；

• （四）法律、法规和省、自治区、直辖市规定的其他情形。

对前款第（三）项的情形在宅基地分配中优先予以保障。

同时，征求意见稿明确了八种情形的宅基地申请不予批准。

第二十条    农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

• （一）不符合“一户一宅”规定的；

• （二）申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；

• （三）出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；

• （四）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；　　

• （五）不符合分户申请宅基地条件的；

• （六）不符合国土空间规划、村庄规划的；

• （七）现有土地资源无法满足分配需求的；

• （八）法律、法规和省、自治区、直辖市规定不予批准的其他情形。

对于不批准的情形，征求意见稿也明确要求，应当书面告知申请人，并说明不予批准的理由。

三，明确宅基地七种情形可收回

很多农民朋友遇到过村里以各种理由收回宅基地的情况，不知道村里的做法是不是合法，征求意见稿明确，七种情形经乡（镇）人民政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地。

第三十一条    有下列情形之一的，经乡（镇）人民政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地：

• （一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用该处土地的；

• （二）农村村民经批准异址新建住宅或通过集中安置实现户有所居，原宅基地依法应当收回的；

• （三）农户消亡且无人继承宅基地上住宅及其附属设施的；

• （四）被继承的住宅坍塌、依法拆除或者经鉴定为D级危房，继承人不符合宅基地申请条件的，其中，对有保护价值的传统民居及有历史文化价值的建筑依照相关规定处理；

• （五）宅基地批准后两年未开工建设的，但因特殊情况经作出批准的乡（镇）人民政府同意延期使用的除外；

• （六）不按照批准的用途使用宅基地的；

• （七）法律、法规和省、自治区、直辖市规定的其他情形。

当然，对于为乡（镇）村公共设施和公益事业建设收回农户宅基地的，也应当对宅基地使用权人给予适当补偿，或再分配宅基地。