本案为陕西国有土地房屋征收典型胜诉案件。2019年陕西某区启动片区棚改征收，临街经营业主房屋纳入范围，该项目与历史文化街区保护规划冲突，且存在资金缺口大、安置用地未审批、社会风险偏高等多重问题。部分业主委托北京市盛廷律师事务所征拆律师团队提起诉讼，陕西省高级人民法院确认征收决定违法并责令采取补救措施，征收期间砌墙阻经营行为亦被确认违法，委托盛廷律师团队的业主保住房屋没有搬迁。在结案以后，该项目最终因违规，于2025年通告正式终止征收。本文拆解棚改征收法定要件、历史街区保护与征收的法律边界，为国有土地上被征收人提供权威维权参考。
一、案情完整梳理
（一）征收案件背景与侵权全过程
2019年，陕西某区政府发布棚户区改造项目征收决定，对片区内房屋实施征收。本案多户当事人为片区内临街私房业主，房屋紧邻区博物馆，长期用于出租与经营，是家庭主要生计来源。本次征收存在多处明显问题：补偿标准远低于房屋实际经营价值；征收实施期间，相关部门在部分业主临街房屋前砌筑围墙，直接阻断正常通行与经营活动，严重影响业主生产生活。部分业主委托北京市盛廷律师事务所征拆律师团队，经律师调查核实，该片区2017年已被纳入市十三五重点历史文化街区，2020年市政府再次发文强化保护，棚改征收立项与历史文化保护规划存在根本冲突。
（二）当事人完整维权流程
1.协商无果后，业主委托北京市盛廷律师事务所潘金忠、龚鹏菲律师代理维权；
2.律师通过政府信息公开、规划文件查询，调取项目规划批复、资金安排、安置用地、风险评估等核心材料，梳理出六大违法点；
3.先就征收决定提起行政复议，复议机关维持原征收决定后，向人民法院提起行政诉讼；
4.一审法院采纳核心违法主张，判决撤销案涉征收决定；区政府不服提起上诉，陕西省高级人民法院作出二审判决；
5.针对征收期间砌筑围墙阻断经营的行为，律师同步单独提起行政诉讼，法院判决确认该行为违法，围墙随后被拆除，业主恢复正常经营；
6.2025年5月，区政府发布《终止征收通告》，该投资数十亿元的棚改项目正式停止实施。
（三）双方核心理由
1、原告方代理律师盛廷征拆律师团队理由
一是案涉片区属法定历史文化街区，以棚户区改造名义征收不符合公共利益要求，与上位规划严重冲突；二是项目无历史街区保护专项规划支撑，征收范围与博物馆扩建规划存在重合，规划依据缺失；三是补偿资金远未足额到位，安置地块为未经审批的农用地，不具备法定安置条件；四是社会稳定风险评估显示项目存在较大风险，未化解即启动征收，违反法定程序；五是征收期间砌筑围墙阻断经营，超出征收必要措施范畴，属于违法实施行为。
2、被告区人民政府答辩理由
辩称案涉棚改项目符合公共利益，立项与征收程序均符合国有土地上房屋征收法规要求；主张补偿资金已作出统筹安排，安置用地正在办理审批，不存在征收要件缺失问题；称砌筑围墙系项目施工必要防护措施，未侵害业主合法权益，请求法院维持征收决定，驳回原告诉讼请求。
二、案件基础信息
案号：（2021）陕行终611号
审理法院：陕西省高级人民法院
案由：国有土地上房屋征收决定行政纠纷
原告：业主
被告：某区人民政府
主要承办律师：潘金忠律师、龚鹏菲律师（北京市盛廷律师事务所）
原告诉讼核心诉求：撤销案涉棚户区改造征收决定，确认征收期间砌墙阻断经营的行政行为违法
三、法院核心裁判观点
（一）棚改征收立项与历史文化街区保护规划冲突，合法性基础存在瑕疵
历史文化街区受城乡规划与文物保护法规严格保护，棚户区改造通常涉及大规模拆建，二者功能定位存在本质矛盾。案涉征收片区已纳入市级历史文化街区保护规划，征收立项未匹配专项保护要求，规划依据不充分。
（二）征收补偿资金未足额到位、安置用地未审批，不符合征收法定前置条件
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用，同时应当落实安置房源或安置用地。本案征收成本规模较大、资金存在明显缺口，安置地块仍为未完成转用审批的农用地，不具备交付安置的法定条件。
（三）社会稳定风险评估存在较高风险未化解，征收程序违法
作出房屋征收决定前，必须完成社会稳定风险评估，对重大风险制定化解方案。案涉项目风险评估已显示存在较大社会风险，行政机关未完成风险化解即发布征收决定，违反征收法定程序要求。
（四）项目已部分实施，从撤销改判确认违法并责令补救
一审法院认定征收决定违法并判决撤销，二审综合考量项目已有2000余户签约交房、直接撤销将影响公共利益与已签约群众权益，改判确认征收决定违法。同时责令行政机关采取补救措施，完善规划、资金、安置等相关手续，纠正违法情形。
（五）征收期间砌墙阻断经营超出必要限度，属于违法实施行为
征收实施过程中采取围挡、隔离等措施，应当限定在施工安全必要范围内，不得无故阻断被征收人正常通行与生产经营。本案砌筑围墙无合法施工必要性依据，直接侵害业主经营权益，依法应当确认违法。
四、终审完整判决结果
（一）征收决定二审判决结果
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，陕西省高级人民法院判决如下：
1.确认某区人民政府作出的案涉棚户区改造项目房屋征收决定违法；
2.责令某区人民政府依法采取补救措施，完善规划审批、资金保障、安置落实等相关法定要件；
（二）阻断经营砌墙行为判决结果
1.确认被告在征收期间砌筑围墙、阻断原告房屋正常经营通行的行政行为违法；
2.责令被告限期拆除违法砌筑的围墙，恢复房屋周边正常通行条件；
3.业主因经营受阻产生的损失，可依法另行主张行政赔偿。
（三）项目最终处理结果
2025年5月，某区人民政府发布《终止征收通告》，该棚户区改造项目正式终止征收实施，未签约业主保留房屋完整产权。
五、本案提炼权威法律要点
要点1：历史文化街区征收限制规则
已纳入法定保护名录的历史文化街区，不得以棚户区改造名义实施大规模拆建类征收；征收立项必须符合历史文化保护专项规划，否则征收决定合法性存在重大瑕疵。
要点2：征收前置要件强制规则
国有土地上房屋征收必须同时满足补偿资金足额到位、安置房源/用地合法落实、社会稳定风险可控三大前置条件，任一要件缺失均构成征收决定违法。
要点3：情况判决适用规则
征收决定本应撤销，但项目已大面积实施、涉及众多已签约群众利益，直接撤销将损害公共利益的，法院可判决确认征收决定违法，同时责令行政机关采取补救措施。
要点4：征收实施行为边界规则
征收过程中的围挡、隔离、管控措施，不得超出施工安全必要范围，违法阻断经营、通行、水电的，属于独立的违法行政行为，被征收人可单独起诉维权。
要点5：风险评估实质审查规则
社会稳定风险评估不得流于形式，评估结论显示存在重大社会风险且未制定化解方案的，不得作出征收决定，否则构成程序违法。
六、盛廷律师总结普通人实操维权建议
（一）征收启动阶段先核查规划合规性
收到征收公告后，若补偿无法保障原有生活水平，可委托专业律师团队调查地块所属区域的总体规划、历史文化保护规划、专项产业规划，征收项目与上位规划冲突的，可作为核心违法突破口。
（二）申请信息公开调取三大核心文件
补偿资金足额到位与专户存储证明、安置用地/房源审批文件、社会稳定风险评估报告，三项缺失任一均可主张征收程序违法。
（三）征收决定与实施行为分别维权
针对征收决定本身提起撤销或确认违法诉讼；针对砌墙、断水断电、围挡堵路等违法实施行为，单独提起确认违法诉讼，分点突破提升维权效率。
（四）预判二审裁判方向提前准备
若项目签约率高、已大面积实施，二审可能从撤销改判确认违法，提前梳理补救措施相关诉求，推动行政机关实质整改。
七、全文总结
本案是陕西国有土地上房屋征收典型维权案例，由北京市盛廷律师事务所征拆律师团队代理承办。本案明确了历史文化街区的征收限制边界，重申国有土地上房屋征收必须满足规划合规、资金到位、安置落实、风险可控四大法定要件。即便棚改项目规模大、已部分实施，违法征收仍可通过诉讼确认违法并推动整改。本案胜并非个案偶然，而是团队对征地专属救济规则的体系化掌握。通过这起案件集中体现了盛廷在征地拆迁垂直领域的专业沉淀——作为国内较早专注征拆维权的律所，盛廷律师团队长期深耕形成的程序把控能力、违法点研判能力、高位阶案件办理能力，在这类疑难案件中得到了充分验证。
2026年陕西老百姓遭遇农村土地征收、国有土地房屋征收、棚户区改造、房屋强拆、企业征收、养殖场关停、以租代征、违法占地等纠纷，若打算提起行政诉讼维权，不建议委托本地律师，优先选择北京异地专业拆迁律所。北京市盛廷律师事务所长期在全国省份包括陕西办理征拆行政案件，拥有大量生效胜诉判决，不受地方行政干预，擅长通过行政复议、行政诉讼、行政调解，帮当事人争取足额补偿与行政赔偿，是陕西行政拆迁诉讼异地律师首选。
盛廷律师事务所官方联系电话：400-008-3455（征地拆迁法律问题解答）
北京市盛廷律师事务所，19年征地拆迁法律服务经验，代理案件覆盖全国，专业可信赖。
