从北京宋庄画家村房诉案，到农村耕地出租或出卖用于非农建设，往往都会涉及到合同无效问题，无效合同的认定和救济的考量就显得尤为必要。

本文要点：

① 法律、行政法规明确规定了违反该规定导致合同无效或虽法律、行政法规没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，应为效力性强制规定；法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，该规定仅是为了行政管理或秩序管理需要的，一般为管理性强制规定。

② 无效合同损失赔偿系缔约过失责任，赔偿对象为信赖利益，包括所受损害和所失利益（机会损失），并适用过失相抵规则。

一、农村耕地用于非农建设的，合同无效

农村耕地用于非农建设，或农村宅基地售予城市居民的例子在现实生活中屡见不鲜。

泡崖乡政府与顺达公司签订租赁合同，约定抛压乡政府将集体所有的林地租赁给顺达公司，用于军事训练。辽宁高院认定租赁合同无效，泡崖乡政府以《森林法》第十五条、《土地管理法》第五十四条系管理性规定为由，向最高人民法院申请再审。

最高院经审理认为：

《森林法》第十五条规定，“下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：……”。

《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……。”

判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。

土地制度是我国的根本制度，保护森林关系到国家的根本利益，违反上述规定改变林地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，上述规定属于效力性强制性规定。

上述合同，用于军事训练，已改变林地用途，故应当认定无效。

二合同无效的，应赔偿信赖利益

合同无效之后，又该如何赔偿呢？

王某与某村委会签订《砖厂承包合同书》，约定取土之土地系耕地，且在基本农田保护区范围内。

纠纷发生后，王某诉请要求村委会返还承包费2万元，赔偿损失80万元，包括：修建砖窑费用5万元；因提供不出成品砖，向第三方支付违约金3万元；购买制砖设备22万元；承包期内可得的经营利润50万元。

经审理，因违反《土地管理法》第三十六条及《基本农田保护条例》第十七条，取土条款无效。因该条款系涉案合同核心条款，该条款无效导致整个合同目的无法实现，故整个合同亦无效。

对无效合同，双方均存在过错，但村委会作为集体土地管理者，理应清楚土地性质，故其对合同无效存在主观过错，应承担70%的责任。

据《合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。而无效合同的损失系基于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益，包括所受损失和所失利益（机会损失），并适用过失相抵规则，而不包括合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的履行利益。

经综合考量，法院判定村委会返还王某承包费2万元，并向王某赔偿9.1万元（修建砖窑费用5万元、向第三方支付的违约金3万元及设备折旧费5万元三者之和的70%），而未支持合同的履行利益——承包期内可得的经营利润50万元。

小结：

公民、法人及其他组织在与行政机关、村民委员会等主体签订的合同容易因违反效力性强制规定而归于无效。合同无效后，应据《合同法》第五十八条和五十九条之规定，返还财产或折价补偿，赔偿信赖利益，同时适用过失相抵规则。