《土地管理法》第六十三条规定，

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后建造的房屋，具有社会福利性质，承载着农村社会稳定的重任，目的是保证本村村民基本的居住权利。

宅基地使用权作为一种特殊形式的不动产用益物权，较之其他用益物权具有自身鲜明的政策烙印和内涵特征，具体表现在如下几个方面：

1、主体资格的限定性，即宅基地使用权与集体经济组织成员身份紧密挂钩，具有较强的人身依附属性；

2、用途范围的受限性，即农村宅基地使用权范畴仅限于本集体经济组织成员建造房屋及其他附属设施；

3、申请数量的有限性，即农村宅基地的申请及审批实行严格的“一户一宅”制度；

4、初始取得的无偿性，即农村集体经济组织成员初始取得宅基地的使用权除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用；

5、服务功能的福利性，即农村宅基地制度系为保障农民“居者有其屋”这一最基本生存权而设立，具有重要的社会保障职能。

在我国，实行“房地一体”主义，即宅基地是房屋存在的基石和载体，房屋是宅基地存在的目的和意义，二者是相互关联、互相依存、密不可分的整体。单独处分宅基地上房屋所有权或者单独处分房屋下宅基地的使用权之行为，均是违反“房地一体”制度和理念的。

现实中，因房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的流转问题。而农村房屋买卖合同的效力问题是司法理论界争议热点问题，同时亦是司法实务界审判争议焦点所在。

因此，认定农村房屋买卖合同效力要兼顾宅基地使用权转让的特殊性，应以宅基地使用权转让的效力认定房屋买卖的效力。

农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营、管理，农村居民为建造自住房屋而对集体土地的占用、使用是法律赋予的用益物权，该权利是集体经济组织成员专属享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，集体经济组织以外成员不得享有。

虽然土地管理法的规定目前未修改，但实际上，随着近些年农村房屋买卖及拆迁争议、利益驱动导致纠纷的增多，以及国家对农村土地利用的政策调整。最高院及各地法院也做了一些相关规定，对于农村房屋或者宅基地买卖问题，不能一概而论。

最高院规定

1、试点地区做法

根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

2、非试点地区做法

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

3、民事纠纷案件

在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

4、授权期限问题

这也就是说，在33个试点地区，即使非村集体成员进行房屋或宅基地买卖的，并非认定为无效。对于以上2015年的规定，两年有效期届满之后又经两次延长，也就是说到2019年年底已经失效。

根据立法法第十条的规定，授权国务院的最长期限是五年，如果需要继续授权实施的，国务院应当在授权期限届满的六个月以前，向授权机关报告授权决定实施的情况，并提出是否需要制定有关法律的意见；需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会及其常务委员会决定。截至到目前，仍未查到关于授权再延期的相关规定。接下来的规定会怎样，我们会持续关注着。

地方高院指导意见

关于农村房屋买卖的效力一些地方高院也作出过相关的指导意见。

1、上海高院指导意见

比如上海高院早于04年作出的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，该意见大致以购买人是否为乡范围内的集体经济组织成员为标准，对于发生在乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖或者将房屋出售给乡以外人员且取得有关组织和部门批准的，房屋买卖合同有效。

将房屋出售给本乡以外的人员的，未经批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

将房屋出售给本乡以外的人员，未经批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

如果合同无效进行处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

如果是以上最后一种情况，但是诉争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，由购房人与出卖人按比例取得补偿款。

2、北京高院指导意见

而北京高院对于此方面的效力认定就比较保守，主要以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

所以，我们认为，对于农村房屋买卖合同效力问题不能一概而论。并且，近些年关于农村土地的利用一直处于改革中。未来相关立法如何规定，都是未知。

另外，根据实践中的判例及相关规定，合同效力是一回事，而关于买受人与出卖人之间合同之外的补偿、赔偿、价金的返还等问题却又是另外需要讨论的问题。

此外，如果是农村房屋的连环买卖的话，就又是另外需要具体案件具体分析的事情了。

在此还是提醒大家，涉及相关问题的时候不要心存侥幸或者其他投机取巧钻空子的想法，依法办事、依法维权才是正确的做法。

撰写人：杨青

审稿人：岳纲举、陈伯文

编辑：彭丽颖

遇到拆迁，不必慌张，各地拆迁政策不同，且拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的救助，为自己争取最大的合法权益。