十八届三中全会后，我国进入社会转型，社会矛盾处于高发期，其中，随着城镇化的高速发展，社区矛盾尤为显著。作为社区直接的管理机构，物业服务企业的管理和监督问题，成为新的课题。

一、谁有权管物业服务企业？

首先，依据《物业管理条例》第六条:房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：……

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

第十五条:业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同……。

可见，业主（成立了业主大会和业主委员会的，由业主委员会执行业主大会决定）对物业服务企业有监督权。

其次，依据《物业管理条例》第五条：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。也就是说，各地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（当地的住建委、房管局等，具体以当地官网公布的机构职责为准）也对物业服务企业有监督权。

再次，物业行业协会进行行业自律管理。

除了行业自律，其他两个监督职能是有区别的，第一个业主监督是基于《物业服务合同》的约定为基础，而第二个房地产行政主管部门的监督是法律赋予的行政职能，下面我们重点要讨论的就是第二个行政职能监督。

二、旧有物业服务企业监管模式

2004年3月17日，建设部令第125号发布了《物业服务企业资质管理办法》，期间，经过两次修订，一直执行到2018年3月8日被住房城乡建设部发布第39号令废止，近15年，对物业服务企业我们采取的都是行政许可模式。

作为事前监管手段，《物业服务企业资质管理办法》把物业服务企业分成3级，每级都从注册资本（2015年修订，取消了注册资本要求）、人员数量、人员资质、业绩要求及制度建设等各方面作了严格的要求，一级资质最高，要求也最高，相应的承接业务范围也最大。

2015年第二次修订后，一级物业资质，物业专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员要取得职业资格证书等等。而相应的，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目，而二级和三级资质物业服务企业却有面积限制。

这种监管模式，通过设置软硬件条件，衡量物业服务企业的履约和规模能力，适应了当时的社区发展。

三、新的物业服务企业监管模式

2018年3月8日后，基于市场已具备自我调节能力，《物业服务企业资质管理办法》被废止，国务院要求住建部和各地区抓紧做好取消和下放行政许可事项后的落实和衔接工作，加快制定、完善事中事后监管措施，制定相应标准，确保放得开、接得住、管得好。

审批制改为备案和告知承诺制，并不意味着国家放弃对物业服务企业的监督管理，相反是国家对监管模式创新提出了更高的要求。把对物业服务企业的监管交给市场，有助于提高物业服务企业的服务质量，缓解社区矛盾，但是同时也给事后监管、信用监管的建设提出了时间表和任务单。

2017年11月1日，《山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法(试行)》（以下简称试行办法）正式施行，成为省级层面出台的第一个信用档案与评级管理办法。相应的，2018年，山东省下辖各市也纷纷启动，开始着手建立物业服务企业信用档案制度和黑名单制度。

《试行办法》中对山东省住房城乡建设厅、各地方物业主管部门、物业行业协会以及物业服务企业的职责做了清晰的划分。省住房城乡建设厅负责建设维护信用系统，物业主管部门负责本行政区内物业服务企业信用信息的归集、入档、评级等工作，物业行业协会以及物业服务企业自律和配合。评分由1个自然年逐渐过渡到动态，信用分值在60分以下的、列入黑名单，信用等级为D级（含未参加信用评价的）。

有《试行办法》中第二十四条的六种情况的，还可以直接列入黑名单。被列入黑名单的物业服务企业，将成为日常重点监管对象，投标时会被重点关注，政策补助及优惠有可能不能享有，还会被采取其他联合措施，基本意味失去了市场准入资格。

四、物业服务企业资质还有用么？

既然国家已经取消了物业服务企业资质，那么2018年3月8日后，这一资质理论上是没用了。但在实践中，由于很多地方信用监管标准及系统还没建立起来，这些旧有资质在某些地方的投标中还有一定的含金量，会被当作评定信用的一种参考，但这也只是过渡期中的无奈之举。

五、物业服务企业管理的新思路

除了“黑名单”这种事后管控模式，一些地方对如何管好物业服务企业也提出了一些新办法、新思路。

2019年10月22日，北京市住房和城乡建设委员会发布的《北京市物业管理条例（草案）（征求意见稿）》（以下简称草案）中，就对如何加强物业服务企业事前、事中监管作出了一些尝试性的规定。比如，草案第五条，就提出了建立党建引领下的社区治理架构，推动在物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会中建立党组织，发挥党的基础组织作用。

草案第三节，专门用一个独立的章节对“物业管理委员会制度”作出了规定。由居（村）民委员会组织居（村）民委员会、业主、其他物业使用人代表成立的物业管理委员会，将在做好物业服务企业监管、化解社区矛盾纠纷中扮演重要角色。

草案第六十六条，建立了物业服务收费动态调整机制：商品房小区物业服务收费实行市场调节价；物业服务费纳入政府定价目录的，规定由市发展改革会同市住房和城乡建设行政主管部门根据实际情况予以调整。

2018年后，河北省衡水市、江苏省无锡市、海南省海口市等地，也纷纷出台了企业信用相关试行办法，诸多地方政府也纷纷出台新的物业管理条例，相信在不远的将来，不仅仅是“黑名单制度”、“物业管理委员会制度”，一定还会有更多、更好地办法出台，物业服务企业重服务、重质量的信用时代即将到来。