2020年3月27日，北京市人大常委会审议通过了《北京市物业管理条例》，该《条例》于今年5月1日实施。

随着《条例》的出台北京市物业服务领域将发生巨大的变化，从物业管理到构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，对街道乡镇人民政府、居委会村委会提出了更高的要求，也明确了更具体的职责。

从条文内容上看，涉及街道乡镇职责四十二条，涉及村居职责二十二条。

从整体上看，街道乡镇从协助监督指导业主组织，调整为面对业主组织和物业管理及相关项目。

在业主组织选举备案方面，

• 街道乡镇不仅要组织成立且参加筹备组，对于业主组织的备案也从形式审查明确为实质审查；

• 对业主组织的换届统一变调整为街道乡镇组织实施；

• 而对于业主委员会的履职情况，增加监督的程序。

• 另外还特别增加了组建物业管理委员会的职责。

对物业项目方面，

• 不仅明确了调整物业管理区域的职责，

• 还要指导、协调包括物业公司在内的物业服务人依法履行义务，

• 负责调处物业管理纠纷，协调监督辖区内物业管理活动，也可以委托第三方机构对物业项目进行评估。

• 同时增加了行政处罚的职责。

而村居的职责

从单一的只接受业主大会议题的告知，变成建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

盛廷说：具体而言，

对业主组织来说，要建立健全党组织，对业主组织进行指导，参与业主大会筹备、业主组织换届，提议业主委员会委员候选人，在一定条件下组织召开业主大会会议，还要主导物业管理委员会，主持物业管理工作；

对物业项目而言要接收物业公司项目负责人的报到，委托第三方机构对物业项目进行评估。

在此，北京市盛廷律师事务所为大家分别梳理了街道乡镇和居委会村委会职责，将分为两期展示。本期我们先来看：街道乡镇职责。

在实际工作中的职责，街道乡镇职责如下：

1、总则

2、落实应急措施

3、物业区域

4、物业用房

5、前期物业

6、成立业主大会

7、业主委员会换届

8、业主大会的备案变更与注销程序

9、物业管理委员会

10、对物业服务的监督

11、应急物业服务

12、协调处理业主违反禁止性条款的行为

13、行政处罚

具体条文附后

总  则

一、组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续。

二、指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定。

三、参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。

第八条 第一款 .....

四、建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

第九条.....

落 实 应 急 措 施

五、落实市政府依法采取的各项应急措施、指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

第十条 第一款.....

物 业 区 域

六、对已经投入使用的物业管理区域会同住建或者房屋主管部门进行划分或者调整

第十七条.....

物 业 用 房

七、统筹解决物业管理用房

第十八条 第二款.....

前期物业

八、在前期物业服务合同期限届满前组织成立业主大会选举产生业委会或者组件物管会

第二十四条.....

成 立 业 主 大 会

九、受理业主或者开发商成立业主大会的申请

第三十条.....

十、指定居委会或者村委会人员担任筹备组组长

十一、指派代表担任筹备组成员，参与筹备组工作

十二、确定筹备组中业主代表，审查业主代表资格

十三、指导筹备组工作

第三十一条　

十四、对首次业主大会会议材料进行真实性和规范性审查

十五、受理业主大会、业主委员会备案，出具备案证明和印章刻制证明

十六、解散筹备组

第四十三条.....

对业主大会、业主委员会、业主委员会委员的监督

十七、在业主委员会不按规定召集业主大会会议进行处理

第三十六条.....

十八、对业主委员会主任、副主任不召集业委会会议进行处理

第四十五条 第五款.....

十九、责令业主委员会提请业主大会罢免资格自然终止的委员

第四十六条.....

二十、责令业主委员会提请业主大会罢免从事了禁止性规定行为的委员

第四十七条......

二十一、在业主委员会无法正常履职或者拒不履职的情况下，组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会

第四十八条......

二十二、责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会违法违规违章的决定

第五十一条......

二十三、可以代为保管业主大会印章

第三十八条.....

业 主 委 员 会 换 届

二十四、组织业主委员会换届

二十五、指派居委会、村委会工作人员担任换届小组组长

二十六、指派代表担任换届小组组成员，参与业委会换届工作

第四十九条.....　

业主大会的备案变更与注销程序

二十七、变更业主大会相关的备案

二十八、办理业主大会、业主委员会注销手续，公告作废相关印章

第五十条......

物业管理委员会

二十九、组建物业管理委员会

第五十二条......

三十、受理物业管理委员会备案

三十一、出具物业管理委员会成立证明和刻制印章证明

第五十五条......

三十二、重新组建物业管理委员会

第五十八条.....

三十三、解散物业管理委员会

第五十九条......

对物业服务的监督

三十四、可以委托评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估

第六十七条 第一款

三十五、接收业主委员会或者物业管理委员会关于物业企业拒不撤出的报告

三十六、加强对物业服务人交接工作的监管

第七十六条 第一款

应急物业服务

三十七、指定应急物业服务人

三十八、公示应急服务内容等

三十九、组织业主共同决定新物业服务人，协调协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第七十七条......

协调处理业主违反禁止性条款的行为

四十、接收业主违反禁止性条款的报告，协调处理

第七十八条.....　

行政处罚

四十一、对物业服务合同不备案的处罚

第九十一条.....

四十二、对物业服务人不按时报到的处罚

第九十三条....

附：相关法条

第八条 第一款  街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。

第九条  街道办事处、乡镇人民政府根据市人民政府确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权，建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

第十条 第一款  突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

第十七条  已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

第十八条 第二款  已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。

第二十四条  前期物业服务合同期限届满前六个月，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业管理事项进行表决。

第三十条  一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

第三十一条　街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议，成立筹备组。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定；业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

筹备组成立七日内，筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。

第三十六条  业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

第三十八条   业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章；需要使用业主大会印章的，由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会提出。

第四十三条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：

（一）首次业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；

（五）业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，解散筹备组。

第四十五条 第五款  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

第四十六条　业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由业主委员会向业主公示，并提请业主大会确认：

（一）不再是本物业管理区域内业主；

（二）以书面形式向业主委员会提出辞职；

（三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。

业主委员会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上，或者不再符合本条例第三十九条规定的委员条件的，业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格；业主委员会未提请的，街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

第四十七条　业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员、候补委员有前款规定的第（一）项至第（五）项行为的，街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

第四十八条　一个任期内，出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责的，物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十九条  业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其履行职责。

街道办事处、乡镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组。

换届小组依照筹备组的人员构成组建。

第五十条　业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府办理变更备案手续。

因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。

第五十一条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十二条　街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第五十五条　成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会自成立之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章，持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

未成立业主大会的，物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

第五十八条　物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

第五十九条　已成立业主大会、选举产生业主委员会，并按照本条例第四十三条规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。

第六十七条 第一款　区住房和城乡建设或者房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求，委托专业评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估。

第七十六条 第一款　业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本条例第二十一条、第七十一条规定的档案和资料；

（三）结清预收、代收的有关费用；

（四）物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。

第七十七条　本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第七十八条　业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。

业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为：

（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；

（二）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；

（四）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

（五）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；

（六）擅自拆改供水、排水、再生水等管线；

（七）从建筑物中抛掷物品；

（八）制造超标噪音；

（九）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（十一）擅自改变物业规划用途；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）违反规定出租房屋。

发生本条第二款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向街道办事处、乡镇人民政府或者行政执法机关报告。

第九十一条　违反本条例第六十三条规定，物业服务人未按规定将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处五千元以上一万元以下的罚款。

第九十三条　违反本条例第六十六条规定，物业服务企业项目负责人未按时报到的，由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改的，处五千元以上一万元以下的罚款。