2020年3月27日，北京市人大常委会审议通过了《北京市物业管理条例》，该《条例》于今年5月1日实施。

随着《条例》的出台北京市物业服务领域将发生巨大的变化，从物业管理到构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，对街道乡镇人民政府、居委会村委会提出了更高的要求，也明确了更具体的职责。

从条文内容上看，涉及街道乡镇职责四十二条，涉及村居职责二十二条。

从整体上看，街道乡镇从协助监督指导业主组织，调整为面对业主组织和物业管理及相关项目。

在业主组织选举备案方面，

• 街道乡镇不仅要组织成立且参加筹备组，对于业主组织的备案也从形式审查明确为实质审查；

• 对业主组织的换届统一变调整为街道乡镇组织实施；

• 而对于业主委员会的履职情况，增加监督的程序。

• 另外还特别增加了组建物业管理委员会的职责。

对物业项目方面，

• 不仅明确了调整物业管理区域的职责，

• 还要指导、协调包括物业公司在内的物业服务人依法履行义务，

• 负责调处物业管理纠纷，协调监督辖区内物业管理活动，也可以委托第三方机构对物业项目进行评估。

• 同时增加了行政处罚的职责。

而村居的职责

从单一的只接受业主大会议题的告知，变成建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

盛廷说：具体而言，

对业主组织来说，要建立健全党组织，对业主组织进行指导，参与业主大会筹备、业主组织换届，提议业主委员会委员候选人，在一定条件下组织召开业主大会会议，还要主导物业管理委员会，主持物业管理工作；

对物业项目而言要接收物业公司项目负责人的报到，委托第三方机构对物业项目进行评估。

在此，北京市盛廷律师事务所为大家分别梳理了街道乡镇和居委会村委会职责，将分为两期展示。本期我们来看：居委会村委会职责的变化。

上期内容，点击查看：从《北京市物业管理条例》看街道乡镇职责的变化

在实际工作中的职责，街道乡镇职责如下：

1、总则

2、成立业主大会

3、对业主大会、业主委员会的引领与监督

4、业 主 委 员 会 换 届

5、物 业 管 理 换 届

6、社 区 治 理

正      文

（具体法条附后）

总  则

一、建立党建引领下的物业管理协商共治机制

二、询问业主大会、业主委员会，引导规范运作

三、指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷

第八条 第二款 .....

成 立 业 主 大 会

四、可以组织业主或者开发商提出申请

第三十条 ......

五、担任筹备组组长

六、指派代表担任筹备组成员，参与筹备工作

第三十一条......　

对业主大会、业主委员会的引领与监督

七、接收业主大会会议内容，派代表列席业主大会会议

第三十五条 第四款.......

八、推荐业主委员会委员候选人

第四十条......

九、对业主委员会会议提出意见和建议

十、可以派代表参加业主委员会会议

第四十五条 第三款......

十一、对业主委员会主任、副主任不召集业委会会议进行处理

第四十五条 第五款......

十二、在业主委员会无法正常履职或者局部履职的情况下，组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会

第四十八条......

十三、可以代为保管业主大会印章

第三十八条......

业 主 委 员 会 换 届

十四、担任换届小组组长

十五、指派代表担任换届小组组成员，参与业委会换届工作

第四十九条......

物 业 管 理 换 届

十六、指派代表担任物业管理委员会主任、成员

十七、指派业主代表担任物业管理委员会副主任

十八、公示物业管理委员会委员名单

第五十四条......

十九、向街道、乡镇申请备案

第五十五条......

社 区 治 理

二十、接受物业项目负责人报到

二十一、监督、指导物业项目负责人参与社区治理工作

第六十六条.....　

二十二、可以委托评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估

第六十七条 第一款......

附：相关法条

第八条 第二款  居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。

第三十条  一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

第三十一条　街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议，成立筹备组。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定；业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

筹备组成立七日内，筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。

第三十五条 第四款  召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。居民委员会、村民委员会应当派代表列席会议。

第四十条　业主委员会委员候选人通过下列方式产生：

（一）社区党组织推荐；

（二）居民委员会、村民委员会推荐；

（三）业主自荐或者联名推荐。

筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织。

社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

第四十五条 第三款   业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，并听取意见和建议。居民委员会、村民委员会可以根据情况派代表参加。

第四十五条 第五款业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

第四十八条　一个任期内，出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责的，物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第三十八条  业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章；需要使用业主大会印章的，由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会提出。

第四十九条　业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其履行职责。

街道办事处、乡镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组。

换届小组依照筹备组的人员构成组建。

第五十四条　物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第五十五条　成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会自成立之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章，持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

未成立业主大会的，物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

第六十六条　物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会、村民委员会报到，在居民委员会、村民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。

第六十七条 第一款　区住房和城乡建设或者房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求，委托专业评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估。