《北京市物业管理条例》2020年5月1日起，《北京市物业管理条例》（下称新法）正式实施，新法实施后，北京市住宅小区成立业主大会和首届业主委员会的要求和程序会发生相应的变化。

本文按照业主大会和业主委员会成立的五个阶段对新法的实施后的变化进行说明。（具体细节待相关文件出台后再予分析）

1、申请成立阶段

（一）申请成立业主大会的主体发生变化

• 旧法规定在已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的情况下，可以向申请成立业主大会的主体只有：

（1）占总人数5%的业主；

（2）专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主；

（3）建设单位向街道乡镇报送筹备首次业主大会会议所需资料的同时推荐业主代表作为临时召集人，召集满足前述（1）（2）项条件的业主。

• 新法规定在已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的情况下，可以向街道乡镇申请成立业主大会的主体有：

（1）占总人数5%以上的业主；

（2）专有部分占建筑物总面积5%以上的业主；

（3）建设单位；

（4）居民委员会、村民委员会组织达到前述（1）（2）项条件的业主或者建设。

2、成立筹备组阶段

（一）街道乡镇指定筹备组组长的时限发生变化

• 旧法笼统规定街道乡镇在接到成立业主大会的申请之日起60日内指定筹备组组长，并成立筹备组；

  
  

• 新法更加具体地规定街道乡镇在接到成立业主大会的申请之日起30日内指定筹备组组长，筹备组组长应当在30日内组织召开首次筹备组会议，成立筹备组。

（二）成立筹备组的主体发生变化

• 旧法规定由街道乡镇组织成立首次业主大会会议筹备组；

  
  

• 新法规定由筹备组组长组织召开首次筹备组会议，成立筹备组。

（三）筹备组组长人选发生变化

• 旧法未强行规定筹备组组长人员来源，只是提倡街道乡镇指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任；

  
  

• 新法规定街道乡镇应指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

（四）筹备组构成发生变化

• 旧法规定筹备组由建设单位和业主代表构成；

  
  

• 新法规定筹备组由业主代表、建设单位、产权单位、街道乡镇、社区党组织、居委会村委会代表构成。

（五）筹备组中业主代表的产生方式发生变化

• 旧法规定筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者联名推荐产生。不足的由街道乡镇组织业主推荐。人数较多的由街道乡镇组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生，最终名单按照推荐票数顺序确定。

  
  

• 新法规定由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定。

（六）筹备组中业主代表的数量发生变化

• 旧法规定筹备组中非建设单位的业主代表人数（即业主）不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二；

  
  

• 新法规定业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

（七）明确规定了筹备组业主代表任职资格

• 旧法未对筹备组也只代表任职资格进行规定；

  
  

• 新法明确规定筹备组业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。

（八）公示（告）筹备组成员名单等信息的主体和时间发生变化

• 旧法规定街道乡镇公告筹备组成员名单、分工、联系方式之日起成立；

  
  

• 新法规定筹备组成立7日内筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。

（九）筹备组成立标志发生变化

• 旧法规定筹备组自街道乡镇公告筹备组成员名单、分工、联系方式之日起成立；

  
  

• 新法规定筹备组组长组织召开首次筹备组会议时筹备组成立。

3、筹备业主大会阶段

（一）筹备组需要在业主大会召开之前完成的事务增加

新法比旧法规定的规定需要筹备组完成的事务增加如下内容：制定业主业主委员会选举办法

（二）对议事规则需要规定的内容作了详细规定

（三）新法对委员候选人资格进行了明确规定

（四）新法对委员任期明确规定为5年

（五）对公示内容异议的处理方式有变化

• 旧法规定公示期间征求业主意见，公示期满并修改之后进行公告，形成最终的业主大会表决议题；

  
  

• 新法规定对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

（六）召开首次业主大会会议时间有变化

• 旧法规定自筹备组成立之日起3个月内召开首次业主大会；

  
  

• 新法规定筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。

4、业主大会召开阶段

（一）业主大会召开方式有变化

新法规定了业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开；采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。

（二）新法新增规定居委会、村委会应当派代表列席业主大会

（三）新法明确规定了业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决

5、备案阶段

（一）从“材料齐全，当场备案”变成了街道乡镇要对备案的真实性、规范性进行审查，在五个工作日内予以备案。

（二）提交的备案材料也有不同

旧法要求的备案材料是：

（一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

新法要求的备案材料是：

（一）首次业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；

（五）业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。