5月1日，《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）开始施行。《条例》实施后物业如何收费、物管会将发挥哪些作用、专项维修资金如何改革？北京市盛廷律师事务所主任毕文强律师受《新京报》之邀，针对这些焦点问题发表了专家意见。

现将主要观点摘录如下：

1、建立质价相符的市场秩序，不会造成物业费随意涨价

《条例》明确，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住建部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。同时，物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

为何物业服务收费要实行市场价并动态调整？盛廷律所毕文强律师指出，有的小区物业十几年没涨过物业费，但不一定对业主有利。这种情况可能迫使物业公司为了生存，降低物业服务质量，甚至有些不负责任的物业公司还可能为了维持生存或者利润，去透支公共设施也就是物业本身的潜力。

“有些小区如果运行良好，可能50年甚至100年都不会出问题。但如果出现物业透支或者不进行养护等情况，可能30年或者更快就老化了，到最后损失最大的还是全体业主。”毕文强说，此次《条例》的规定，是试图建立一个质价相符、责权一致的市场规则和市场秩序。

有些业主担心，动态调价会让一些物业公司利用条款随意上涨物业费。对此，毕文强表示，《条例》明确要求物业管理行业协会定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主无需过于担心条款被滥用，导致物业费随意涨价。

2、多数小区存在停车位不足，需更多配套规章管理

《条例》第八十八条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

毕文强认为，目前《条例》关于小区停车位的规定是一个导向性条款，未来还需要更多配套的规章制度来规范小区停车位的问题。

3、解决业主组织进行共同决策的成本问题，可通过“北京业主”APP进行表决

《条例》对业主大会和业委会的组成、产生，以及相关权利和义务进行了明确。 

具体来说，业主可以成立业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会可以决定选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格等事项。业主委员会执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行召集业主大会会议，代表业主与业主大会选聘的物业服务人等职责。 

毕文强指出，此次立法对业主大会的规定在体例上有很大可取之处。 例如，

• 《条例》规定业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式进行；采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行，即可通过“北京业主”APP进行表决。 “

  其实业主组织运行最核心的问题是组织成本的问题。近年来业主组织在成长过程中一直存在多人为公共事务进行共同决策时成本比较高的问题，为了进一步便利业主组织进行决策，让会议和表决可以通过互联网方式进行，这是一个创新之举。”毕文强说。

  
  

• 此外，《条例》明确业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。毕文强指出，这让业主组织在进行共同决策时有据可循，能使业主的共同意志更科学有效地表达，从本质上推动业主组织和物业、服务人之间关系的理清，有利于维护双方的权利和义务。

4、“物管会”能有效填补没有业委会产生的真空，有利于保护全体业主利益

《条例》首次明确提出，街道办事处、乡镇人民政府可组建物业管理委员会。组建物业管理委员会的情况有三种：不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

也就是说，小区在业主大会不能成立或者业委会不能选举产生的情况下，街道、乡镇政府才会负责组建物业管理委员会。

有业主疑惑，物业管理委员会否取代业主大会和业委会？毕文强认为，物业管理委员会绝不会抢夺业主的发言权。“这其实是从组织构建方面，让属地政府和属地居委会更好地履行职责、发挥作用，帮助业主更好地行使权利。”

其指出，物业管理委员会的优势在于，为属地政府和居委会与业主之间建立了一个更好的沟通渠道，在让辖区居民享有基本的安全保障、卫生保障和生活保障方面，将会更高效。此外，对于一些失管小区，也将能够更多地吸纳属地街道和居委会方面的支持。