新的一年，各地的规划建设在如火如荼地进行，因开发旅游项目而实施征地拆迁的情况也不少。近期，盛廷律师收到不少关于“旅游开发”拆迁问题的咨询。

01开发旅游景点拆迁属于“商业拆迁”还是“政府拆迁”？

开发旅游景点是征收拆迁过后要对土地进行的一种规划建设，无论是公路工程项目，还是旅游项目，都是地方的正常建设工作，并不会因为是旅游开发而使拆迁变得有所不同。

以前根据开发商和被拆迁人签订拆迁协议、政府和被拆迁人签订拆迁协议两种签约主体的不同，拆迁分为“商业拆迁”和“政府拆迁”。

现在原则上已经没有“商业拆迁”了，无论是集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，都是以政府为拆迁实施主体进行征地拆迁工作。因此，为开发旅游景点而进行的征收拆迁自然也不是“商业拆迁”。

附：政府拆迁相关法律条文

①政府拆迁的集体土地征收：

《土地管理法》第四十七条，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

②政府拆迁的国有土地上房屋征收：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

02合法的征拆必须是为了公共利益，旅游开发属于公益项目吗？

征收、拆迁必须是为了公共利益的需要，这一点已经毋庸置疑。但是，怎样判断征收项目是否是出于公共利益的需要呢？

目前，《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅仅是对出于公共利益需要的情形作了概括性的列举（见下文法条），并没有具体的法律规定。因此作为普通个人来说，很难进行判断。

现在新《土地管理法》实施了，政府要征收土地必须先完成公告、听取意见、签订协议等前期工作后，才能申请征收土地。征收前公告内容包括拟征收土地现状调查、社会稳定风险评估，以及征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等信息。

• 被拆迁人如果对征收有“是否出于公益需要”的疑问，首先可以仔细查看公告，如果公告还不能解答疑问，再要求政府作出解释。

• 如果被拆迁人根本没有看到征收前的公告，那说明当地的征收程序是没有依法进行的，被拆迁人有权要求政府履行法定征收程序。
  

附：是否是公共利益需要的相关法律规定

①集体土地征收：《土地管理法》第四十五条

为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

（一）军事和外交需要用地的；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；

第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。

②国有土地上房屋征收：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

03农村旅游开发的拆迁补偿标准是怎样的？

农村旅游开发拆迁和其他的集体土地征收拆迁一样，征收土地应当给予被拆迁人公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地有土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿，以及被征地农民的社会保障费用。

这些补偿标准都是由省、自治区、直辖市各自制定，不同地方经济发展水平不同，补偿标准也有差异。被拆迁人要查询相关信息，可以百度搜索进入各地征地信息公开平台查询。

附：拆迁补偿标准相关法律条文

《土地管理法》第四十八条，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

04开发旅游区重修公路要拆迁，觉得补偿低怎么办？

在拆迁过程中，被拆迁人有异议（大多数是对补偿），是可以和拆迁方协商的。

首先被拆迁人要了解清楚被征收的房屋及占用范围内的土地使用权的价值。被征收房屋的价值，是按照房屋征收公告之日，周边类似的房地产市场价格确定。

在对自家房屋、土地价值了解清楚的前提下，觉得拆迁补偿不合理，不愿意签订拆迁补偿协议，可以与拆迁方进行协商。

如果协商也不能达成一致，要注意不能消极拖延，不能一味拒绝签订协议、拒绝搬迁。这个时候要在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，通过法律救济的方式解决拆迁纠纷。

附：觉得补偿低使用相关法律条文

《行政复议法》第九条，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。

《行政诉讼法》第四十六条，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。

05开发旅游区要村民搬迁，不想搬会不会被强拆？

如果确实有不想搬的正当理由，可以与拆迁方积极协商，获得合理合法的解决。在以下两种情况中，会有被合法司法强拆的可能：

• 一种情况是双方未能通过协商达成拆迁协议，被拆迁人既不申请行政复议，又不提起行政诉讼，也不搬迁的，那么拆迁方（行政机关）可以申请法院强拆。

• 一种情况是如果双方经过协商达不成协议，被拆迁人选择申请行政复议或者提起行政诉讼，并且最终被驳回或者败诉，那么拆迁方（行政机关）可以向法院申请强拆。

不过要注意的是，这两种情况存在的大前提都是：拆迁过程中拆迁方依法履行了法定的征收程序。

如果拆迁方没有按照合法程序征收，那么即使申请法院强拆，法院也不会准许。如果没有得到法院准许，拆迁方是绝对不能擅自强拆的。因此，如果被拆迁人遭遇违法的强拆行为，要懂得保留证据，以便后续维权。

附：被强拆使用相关法律条文

《行政强制法》第五十三条，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。

撰稿|胡拓颖

审稿|付顺托

编辑|马睿一