关键词：
旧城区改造
焦点问题：
何为旧城区改造
旧城区改造，到底是在改什么？实践中如何改？
旧城区改造，是免费改造的吗？
2020被称为棚户区改造的“收官之年”“终结之年”，国家十三五规划明确提出，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。
棚改神话曾经造就了多少一夜暴富的“拆二代”，就有多少人前赴后继幻想通过拆迁实现财富升级。
只是，在2020的关口，对于那些住在“老破小”小区的人，想要通过棚改暴富的想法恐怕越来越远了。
棚改即将退出历史舞台，旧改接棒。
旧改，即老旧小区改造，是今年中央及各级地方政府的热词，今年全国“两会”政府工作报告提到，要“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”。
早在两会之前，北京市住房和城乡建设委员会等7部门就共同印发了《2020年老旧小区综合整治工作方案》，明确北京市年内开工老旧小区综合整治项目80个，完成老旧小区综合整治项目50个，并结合《北京市物业管理条例》实施，持续探索老旧小区综合整治后长效管理机制。
面对老旧小区不再拆迁的趋势，住在“老破小”小区的业主们心中难免有诸多疑问：老旧小区有标准判定吗？怎么改造？有补偿吗？
焦点一：何为旧改？
旧改，即城市更新政策，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。
遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，
改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，
现行旧改主流为老旧小区翻新改造，限制大拆大建。
根据住房和城乡建设部的政策简报，旧住宅区是指城市建设落后、公共服务长期不足的住宅区，重点改造2000年底前建成的老旧小区。
焦点二：旧改改什么？
住房和城乡建设部表示，老旧小区改造内容目前初步分为3大类：
一是保基本的配套设施。
比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施维修完善，以及加装电梯、垃圾分类设施配套等。
二是在保基本的基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地，配建停车场、活动室、物业用房等。
三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、便利店等设施及公共服务。
一般来说，社区的布局、房屋的主体、室内装饰和结构是不改变的。
焦点三：实践中，改了什么？
房屋本体：
屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等；
配套设施：
道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。例如北京规定禁止改变小区集中公共绿地功能和用途，保障居民特别是老年及儿童活动的需要。
老旧电梯更新：
在电梯更新中，主要以运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换为主。对于没有配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，可以加装电梯。
加装电梯，也是旧改当中集中讨论的热点，比如：
“我住一楼，一万年不坐电梯，凭啥要交电梯费？”
“加装电梯，我二楼就是不同意。”
“多少的血和泪，多少的侵权！法制呢？”
在电梯费用公摊上，争论较多，我国在加装电梯上，一般原则为居民自治，以各地规定为主。
例如，上海规定：
物业管理区域内三分之二以上业主同意
整幢90%以上业主同意
其他业主无明确反对意见，上面三个条件缺一不可。
在现行有效条件下，《物权法》第72条规定：
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行相应义务。
总得来说，小区是大家的，不会以个人意志随意变更法条，权利和义务也不应完全的就事论事，将其割裂开来。
在司法实践中，经常有业主以住在一楼为由不交电梯维护的物业费。物业多次催收无果后，都会选择将该业主告上法庭，最终法庭也会判决支持物业的诉讼请求。
在解决电梯进小区问题上，多地也出台了可借鉴的方案，比如：采取楼层阶梯式收费；引入社会企业，建立收费电梯等。
焦点四:是免费改造吗？
针对这个问题，住建部给出了三个渠道：即“小区居民、社会企业和“中央补助”，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。
综合实践来看，小区改造需要自己交的维修改造费用占比较小，主要矛盾集中点在电梯费用上，对于需要自己支付的电梯安装和维护部分的费用，多地也出台了相关政策，比如可以用公积金来缴纳等。
旧改进行时，可以说旧改就是将老旧小区“旧貌换新颜”“缝缝补补又三年”，不会大兴土木，就是给老旧小区做个小手术。对于整改后的小区而言，居住环境提高了，功能性增加了，房价还会保值增值；在大层面上既保民生，又稳投资，同时拉内需，一举多得。
撰稿|苗盼盼
审稿|闫书语
编辑|马睿一
