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旧房改造加装电梯难推行,何为老旧小区判定标准?怎么改造?
已被浏览112次 作者:北京市盛廷律师事务所 更新时间: 2020/06/22
关键词

关键词:

旧城区改造


焦点问题:

何为旧城区改造

旧城区改造,到底是在改什么?实践中如何改?

旧城区改造,是免费改造的吗?


2020被称为棚户区改造的“收官之年”“终结之年”,国家十三五规划明确提出,到2020年,基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。


棚改神话曾经造就了多少一夜暴富的“拆二代”,就有多少人前赴后继幻想通过拆迁实现财富升级。


只是,在2020的关口,对于那些住在“老破小”小区的人,想要通过棚改暴富的想法恐怕越来越远了。


城市化进程中的拆迁和建设


棚改即将退出历史舞台,旧改接棒。


旧改,即老旧小区改造,是今年中央及各级地方政府的热词,今年全国“两会”政府工作报告提到,要“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”。


早在两会之前,北京市住房和城乡建设委员会等7部门就共同印发了《2020年老旧小区综合整治工作方案》,明确北京市年内开工老旧小区综合整治项目80个,完成老旧小区综合整治项目50个,并结合《北京市物业管理条例》实施,持续探索老旧小区综合整治后长效管理机制。


面对老旧小区不再拆迁的趋势,住在“老破小”小区的业主们心中难免有诸多疑问:老旧小区有标准判定吗?怎么改造?有补偿吗?


焦点一:何为旧改?


老旧小区改造


旧改,即城市更新政策,包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则,

改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建,

现行旧改主流为老旧小区翻新改造,限制大拆大建。


根据住房和城乡建设部的政策简报,旧住宅区是指城市建设落后、公共服务长期不足的住宅区,重点改造2000年底前建成的老旧小区。


焦点二:旧改改什么?


住房和城乡建设部表示,老旧小区改造内容目前初步分为3大类:


  • 一是保基本的配套设施。

    比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施维修完善,以及加装电梯、垃圾分类设施配套等。


  • 二是在保基本的基础上,鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地,配建停车场、活动室、物业用房等。


  • 三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、便利店等设施及公共服务。


一般来说,社区的布局、房屋的主体、室内装饰和结构是不改变的。


焦点三:实践中,改了什么?


  • 房屋本体:

    屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等;


  • 配套设施:

    道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。例如北京规定禁止改变小区集中公共绿地功能和用途,保障居民特别是老年及儿童活动的需要。

     

  • 老旧电梯更新:

    在电梯更新中,主要以运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换为主。对于没有配备电梯的老旧住宅,符合国家和地方现行有关规定的,可以加装电梯。


加装电梯,也是旧改当中集中讨论的热点,比如:


“我住一楼,一万年不坐电梯,凭啥要交电梯费?”


“加装电梯,我二楼就是不同意。”


“多少的血和泪,多少的侵权!法制呢?”


在电梯费用公摊上,争论较多,我国在加装电梯上,一般原则为居民自治,以各地规定为主。


例如,上海规定:

  1. 物业管理区域内三分之二以上业主同意

  2. 整幢90%以上业主同意

  3. 其他业主无明确反对意见,上面三个条件缺一不可。



在现行有效条件下,《物权法》第72条规定:

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行相应义务。


总得来说,小区是大家的,不会以个人意志随意变更法条,权利和义务也不应完全的就事论事,将其割裂开来。


在司法实践中,经常有业主以住在一楼为由不交电梯维护的物业费。物业多次催收无果后,都会选择将该业主告上法庭,最终法庭也会判决支持物业的诉讼请求。


在解决电梯进小区问题上,多地也出台了可借鉴的方案,比如:采取楼层阶梯式收费;引入社会企业,建立收费电梯等。


焦点四:是免费改造吗?


针对这个问题,住建部给出了三个渠道:即“小区居民、社会企业和“中央补助”,建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。


综合实践来看,小区改造需要自己交的维修改造费用占比较小,主要矛盾集中点在电梯费用上,对于需要自己支付的电梯安装和维护部分的费用,多地也出台了相关政策,比如可以用公积金来缴纳等。


旧改进行时,可以说旧改就是将老旧小区“旧貌换新颜”“缝缝补补又三年”,不会大兴土木,就是给老旧小区做个小手术。对于整改后的小区而言,居住环境提高了,功能性增加了,房价还会保值增值;在大层面上既保民生,又稳投资,同时拉内需,一举多得。



撰稿|苗盼盼

审稿|闫书语

编辑|马睿一


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