以租代征概述定义：
以租代征是发生于农村集体土地的一种较为普遍的现象，指的是通过租用农村集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，通常涉及的主体包括村民委员会、基层人民政府、租用农村土地进行建设的企业以及村民个人。
“以租代征”为什么存在？
以租代征的存在是因为其能够产生短期利益。
其一对于企业而言，能够逃避农用地转用复杂的审批手续，避免此过程中产生的税费；
其二对于当地政府而言，扩大建设用地的面积，进行非农建设，能够产生经济利益；
最后对农民个人而言，能够获得租金，获得一定的收入。
“以租代征”合法吗？
一、然而，我国法律法规明确规定，以租代征是违法的，签订的租地合同是无效的。
1、可参考2006年下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》明令禁止以租代征行为，要求农用地转用必须符合土地规划、遵循相关程序，并追究实施以租代征的个人和单位的法律责任。
2、我国对农用地转用的审批及用途管制
依据《土地管理法》第44条第1款的规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”
我国对土地实施用途管制，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。我国的法律法规与政策均体现了保护耕地、控制建设用地总量的大方向。因此，《土地管理法》对征收集体土地严格限制，不仅需要符合公共利益这一标准，还需要符合土地规划与审批程序。
对农用地转用的程序而言，基本上是由省级以上的政府进行审批；涉及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷、其他土地超过七十公顷是需要国务院审批的。
因此，农用地转用的审批部门层级较高、需要满足很高的标准才可批准建设用地项目的建设。对于企业或者基层政府来说，直接与农民签订租地合同较为便利，但是一定严重违法，将被追究法律责任。
二、以租代征的实际运用
如前文所述，以租代征可能涉及四类主体：
村委会、
基层政府、
租地的企业
以及农民个人。
并在实践中主要表现为以下几种形式。
对基层政府而言，它可以将租赁的集体土地转租给企业用于非农建设，也可以直接租赁集体土地进行工程建设，还可以作为中介人促成租地行为。
对村委会而言，它可以租用承包地进行建设，也可将自己的承包地自行出租；用地者也可以直接与村委会签订协议租赁合同。
但无论何种形式，以“租金”等各种名义支付给村民，并签订租赁协议就可以将其认定为以租代征，是违法的，而签订的以租代征的租地合同由于其违反法律法规的强制性规定，也是无效的。
三、我们可从一个案例中剖析以租代征
案例：该案件由河南省高院作出二审判决
上诉人（一审原告）李书军、
被上诉人（一审被告）通许县人民政府、
被上诉人（一审被告）通许县城关镇人民政府。
2003年原被告签署土地租赁协议，政府以建设绿地广场的公共利益，并约定租赁期为10年，至2013年10月1日。
2015年5月20日，河南省同意征收涉案土地。原告的诉讼请求为确认租赁合同无效。
一审法院认为合同自然失效，确认无效无实际意义。
二审法院认为租赁合同应无效，但是租赁协议已失效、土地已被征收，因此认定无效的前提不存在且不必要，因此认定签订的行政协议违法，纠正了一审判决。
这个案例给我们的思考在于，如果租地合同已过期，村民个人是否可主张以租代征违法。该案给了我们答案，即法院依然认定以租代征行为的违法。
总结
以租代征的违法点在于规避了农用地转用程序，村民个人貌似能够从中获取利益，但仔细分析过后可得知，
以租代征影响村民承包地确权，
若重新恢复耕地，村民个人需支付高额的费用恢复耕地生产。
另外，以租代征使村民无法享受国家减免税收的相关政策，村民无法获得长期利益。
村民若遇到以租代征的情形，
可通过诉讼等程序主张租地合同无效。
另外，若村委会违法出租，村民可提议召开村民会议，撤销或者变更村委会违法决定，从而维护合法权益。
撰稿：高羽/审稿：渠旺鑫/编辑：马睿一
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