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以前在农用地上建好的房子,现在会怎么处置?这两种情况拆迁还应予以合理补偿!
已被浏览5378次 作者:北京市盛廷律师事务所 更新时间: 2020/09/05
关键词 拆迁补偿

前言

国家对耕地红线的保护不容侵犯,也许有人要问,农用地上呢?只可以种地?也不可以盖房吗?


本文,就为大家介绍一下两种可以用于建房的农用地,拆迁也是应当予以合理补偿。


一、从农用地”的定义讲起


首先,我们来简单了解一下农用地的定义。


根据《土地管理法》第四条,

国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。


前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。


耕地属于农业用地的一种,国家对耕地的保护力度大于普通的农用地。


农用地,唤作农用地,其用途不言而喻,农地农用,用来发展农业,但凡假借农业之名擅自改变土地用途的,进行非农用途、违法建房,自然是违法行为,比如大家都知晓的大棚房、农家乐等。


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二、自然资源部、农业农村部规定:这8种情况建房违法!要不得!


严格保护耕地是我国的基本国策,坚决遏制农村乱占耕地自建房是国家大力打击的违法要点。


今年自然资源部、农业农村部《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》,对此项内容做了新的规定:


“八不准”

一、不准占用永久基本农田建房;

二、不准强占多占耕地建房;

三、不准买卖、流转耕地违法建房;

四、不准在承包耕地上违法建房;

五、不准巧立名目违法占用耕地建房;

六、不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房;

七、不准非法出售占用耕地建的房屋;

八、不准违法审批占用耕地建房。


避免出现农用地上建设大棚房、农家乐、农业园区等现象,招致“违建、强拆”的风险,情节相对轻微的会作为违法建筑拆除、没收后恢复原貌,情节严重的还可能构成非法占用农用地罪。


三、农用地也可以转变土地性质


那么,一块土地被规划为农业用地,就自始不可以改变,只能用作农用吗?


其实不然。


通过合法的农用地转建设用地审批手续,是可以改变土地性质,由原来的农用地转变为建设用地,具体审批手续,详阅《土地管理法》、《关于授权和委托用地审批权的决定》。


以上法律明确规定涉及占用农用地,必须依照《土地管理法》第四十四条的规定审批。


四、两种情况,农用地建房也应该合理补偿


除了上述必须经过农用地转用审批的情形,极少特殊用途的农用地可以用作非农建设,允许建设房屋。一般常见的有设施农用地和农村宅基地两种情况。


第一,“设施农用地”


在此地上建的房子为“农业生产用房”,包括生产设施用房和附属设施用房。


  • 生产设施用房:

    生产设施用房即在农业项目区域内,直接用于农产品生产的设施用房。


    包括工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室、规模化养殖中的畜禽舍、育种育苗房、简易的生产看护房等;


  • 附属设施用房:

    即在农业项目区域内,直接辅助农产品生产的设施用房。


    包括设施农业必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控、办公生活等管理和生活用房


小 提 醒:

关于这部分内容法律对其作出了专门严格的规定,其中《自然资源部、农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》自然资规〔2019〕4号通知做了原则性规定;省市区都有自己的具体规定,包括生产、附属用房的面积、结构、楼层、硬化等。


注意:

这种情况的建房,虽不用通过合法的农用地转建设用地审批手续,但审查备案手续是必须要有的。


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第二,“农村宅基地”。


这里的宅基地,不是一般情况下的宅基地,而是为了满足一户一宅的原则,将部分农用地换做宅基地建设住房。


这个转换需经村集体经济组织统一规划后将劣质地、荒地作为宅基地,用于建设居住房屋。


需要经政府批准,向国土部门、住建部门备案,以此证明用地建房的合法性。


同时,宅基地的面积不得超过一定标准。


结 语


综上,关于农用地上建房问题,大家一定要慎重对待。


尤其一遇到征收拆迁,自家的房子怎么就成了违建?自己搞不清楚的时候,一定咨询专业律师。


如果您还有相关的问题,可以拨打我们免费咨询热线:010-86395993,专业人士为您解答。


撰稿|尚晓娟

审稿|闫书语

编辑|马睿一


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