我国的征地拆迁，一般按土地性质分为两种：一种是国有土地上房屋征收，一种是集体土地及地上房屋征收。

国有土地上房屋征收，就是笼统来讲的城市房屋征收。城市房屋往往会有一个情况：出租给他人用于经营。那么，当已出租的房屋被征收，承租人（租房用于经营的人）有资格获得补偿款吗？

承租人有资格要补偿吗？

承租人虽然不是拥有房屋产权的人，但是他基于合法有效的租房协议，获得了占有、使用房屋的权利。

这是承租人的合法权利。

当房屋要被征收时，不只是房屋所有人，承租人也同时成为了征收补偿行为的行政相对人。对于承租人来说，征收行为必然会对他装修投入、物品搬迁、停产停业等方面产生重大影响。

承租人在房屋上拥有的这些合法权利，在征收补偿中应当得到合法的保护。表现在：征收部门在征收补偿的过程中，就要考虑承租人的具体情况，作出相应的补偿，不能忽视承租人的这些合法权利。

也就是说，国有土地房屋征收补偿中，公平补偿的对象不仅包括房屋所有权人，也应包括承租人。

所以，承租房屋被征收，承租人有资格获得属于自己的补偿款。

承租人应该有哪些补偿？

承租人在承租房屋上有占有、使用的权益，一般表现为对房屋进行装饰装修，然后用于经营。

那么当房屋被征收后，经营性用房无法再继续使用。装饰装修肯定要拆除，经营也会受到影响，搬迁还会产生费用……这些都是房屋征收给承租人带来的直接损失，也是应当补偿的事项。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人予公平补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

所以，承租人一般可以获得的补偿有：装饰装修补偿费、停产停业损失费、搬迁费、临时安置费等，根据不同拆迁政策还可能有搬迁奖励。

当承租人权益被侵害咋办？

现实的征收拆迁过程中，会出现房屋承租人的合法权益被忽视、得不到保障的情况。

比如，征收部门在评估房屋后，不告知承租人相关情况（与承租人利益相关的装饰装修、附属设施装修补偿、搬迁费、停产停业费等事项）。

比如，征收部门只与房屋产权人协商补偿事宜，甚至直接签订《房屋征收补偿协议》，不对承租人应得补偿的部分进行补偿。

在这样的情况下，承租人可以通过提起行政诉讼救济自己的权利。

征收部门在征收程序中遗漏了作为行政相对人的承租人，属于征收程序违法，那么已经和房屋产权人签订的补偿协议中涉及装修补偿、搬迁费、停产停业费等事项就不一定有效。

当承租房屋被强拆咋办？

如果所承租的房屋被强制拆除，造成承租人屋内物品损失，承租人也有权要求征收部门赔偿。

这个时候，承租人需要提交证据证明损失的情况。但有时候，承租人可能没有证据来证明。

比如征收部门在强拆时，拉了警戒线、封了围挡，并安排了大量人员严密把控，导致承租人无法充分有效地取证。

像这种因为征收部门的原因导致承租人无法有效取证的，就由征收部门自己来承担举证责任，提交拆除房屋时室内装饰装修及有关物品情况的证据。

另外，如果承租人的损失因为客观原因无法确定，法院就会结合承租人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。

作者：胡拓颖

审稿人参考：

（2020）最高法行申3739号