9月1日，盛廷律所主任毕文强律师受农视网邀请录制的——“三农三人谈：土地管理法实施条例带给农民哪些实惠？”上期节目播出，下期节目将于9月2日播出。

该节目邀请专家对新修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》的亮点和突破进行解读。上期节目主要探讨了：耕地转为非耕地要经过哪些严格的审批程序？征收土地与以往有何不同？集体建设用地入市有哪些交易规则？

严控耕地转为非耕地

中国人口众多，耕地紧张。过去国家强调农用地不能转为建设用地，结果实践中就出现农用地中的耕地转为非耕地（林地、草地、园地等）的情况，影响粮食安全。

为解决这个问题，新《土地管理法实施条例》在“农用地不能转为建设用地”的基础上，进一步明确：农用地互相之间转化也要严格控制，比如严控农用地中的耕地转为林地、草地等非耕地。

毕文强律师：“国家提出了两个说法，一个叫非粮化，一个叫非农化。农用地转成建设用地，这就是非农化；农用地里面的耕地转成林地、草地、园地等其他农用地，就是非粮化。”

以租代征是违法行为

耕地转为建设用地，要看是否符合国家的规划，以及是否经过了农用地转为建设用地的审批程序。如果没有经过严格的审批，违反了国家规划，那么属于违法用地。遇到这样的情况，可以通过投诉举报的方式，由自然资源部门进行处理，首先是要求恢复土地原状，然后进行复垦，非法占地的行为人还可能被处以罚款。

毕文强律师：“我们实际承办的案件往往会遇到这样的情况，比如我的地租出去了，每年拿600元钱或是1000元钱，往下一查，发现就是以租代征，企业可能已经拿到了这块地的国有土地使用权证，土地性质已经变更了，但原来签的合同是租赁合同。所以很多老百姓不明不白的地就以租的方式被征走了。”

如果是以租代征这样的情况，那么是违法的。如果是征收，必须要走征收的法定程序，并且征收的时候要对集体组织和土地使用权人，进行相应的补偿、安置。以租代征是没有这些补偿的，所以是违法的。

耕地保护补偿的方式

毕文强律师：“我们在申请土地征收的时候，要有一个耕地补偿的方案，补偿包括两种方式：第一个叫占补平衡，征多少，要补多少，也就是开垦新耕地，实现一个平衡；第二个就是确实没有地了，比如像江南、东南沿海，地比较少，经济价值又比较高，那就交钱，交开垦费，这个费用国家统一支配，把开垦费用在开垦其他新的耕地上。这是两种补偿方式，但是各地有各地的实践方法。”

征收土地增加预公告

新《土地管理法实施条例》细化了征地程序，其中一个亮点就是增加了征收土地预公告制度、土地现状调查、社会稳定风险评估机制。即确定有征收意向的情况下，必须先要预公告，要开展土地现状调查，以及社会稳定风险的评估，并且在申请的时候就要把风险因素说明。土地现状调查和社会稳定风险因素作为决定是否批准征收的重要依据。

毕文强律师：“以前我们承办的一些案例，有很多农民说我的土地被征收了，补偿非常不合理，怎么办？我们介入帮他们维权的时候问，你们有没有征地批复？他说不知道。我们就去查，一查发现，省政府已经作出了征地批复了。按照原来的规定，市县级政府包括国土资源主管部门，已经把征地申请包括补偿方案，报到省政府，省政府批了。批完以后就开始实施征收，因为是省政府已经批准，所以没得商量，就容易激化矛盾。并且很多村民根本就不知道这个程序。”

“这次新《土地管理法实施条例》有一个好处就是，征地先预公告，把工作做在前面，包括风险评估，包括让老百姓知情。老百姓如果觉得补偿比较低，要开听证会讨论，讨论后老百姓觉得没有问题了，愿意签协议，签补偿安置协议的户数达到一定比例，再去报省政府审批。”

集体建设用地入市交易

以前集体建设用地不能入市，2020年新《土地管理法》明确了集体土地可以入市，但是没有规定具体的程序，这次新《土地管理法实施条例》对集体建设用地的入市以及流转规定了一个程序，具有了可操作性。

毕文强律师：“之前承办过这样一个案件，一个村里490亩地被征收，补偿10万元一亩。县政府给他们一个条件，留有一定土地并转性，所谓转性就是转化为国有土地，最后这个村争取到了97.5亩地，而每亩地市场价格是583万元，这块地在当地县市已经是一个市中心的范围了，村委会拿到这块地以后直接盖了房子，村民人手一套，与当地的国有土地上的住宅没有任何区别。所以老百姓就获得了实实在在的收益。”

因此，现在如果由农民集体直接出让的话，那么他们获得的就是全部的地价，因此可以看到我们现在的《土地管理法》和《土地管理法实施条例》确实是在保护农民合法权益，在保护农村资产权益方面作出了很大的改善和进步。