所谓房屋征收补偿决定，是指因公共利益的需要，在征收国有土地上房屋过程中，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内经过协商无法达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、按照征收补偿方案、评估报告等，针对被征收人如何补偿、安置以及限期搬迁等问题作出的行政决定。房屋征收补偿决定通常会载明被征收人申请行政复议或者提起行政诉讼的救济途径，一旦错过期限，则作出房屋征收决定的市、县级人民政府就可以依法申请人民法院强制执行。因此，如何判断收到的房屋征收补偿决定是否合法就是一个非常重要的问题。

本文将以浙江省各级人民法院为例，就其近年来撤销房屋补偿决定的裁判观点进行筛选和梳理。

【案例一】

关于产权调换的迟延补偿问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，国有土地上房屋征收与补偿，应当保护被征收人的合法权益。政府应当及时、合理地对被征收人予以补偿。上城区政府在作出征收决定七年半以后才作出房屋征收补偿决定，明显迟于征收决定公告之日且缺乏正当理由，构成迟延补偿。虽然被诉补偿决定确定的补偿方式为产权调换方式，但涉及到被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价需按照相关法规政策结算。上城区政府在作出补偿决定时，应当以启动补偿决定的时间为评估时点，对被征收房屋与用于产权调换房屋价值进行评估，并将该评估结果与以征收决定公告之日为时点的评估结果进行比较，选择最有利于被征收人的评估时点确定房屋价值并作出补偿决定。上城区政府未经另行评估、比较，径行以征收决定公告之日为评估时点的房屋估价报告，确定被征收房屋与用以产权调换房屋价值，未能体现公平、合理补偿的精神，该估价报告不能作为补偿决定的证据。被诉补偿决定构成主要证据不足，应予撤销。

——房屋征收补偿一案（2022）浙行终74号

【案例二】

第一，根据法律规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案中，征收决定的公告日为2017年11月2日，但温州市华正房地产土地估价有限公司先后三次分别出具的估价报告书，对原告涉案被征收房屋的评估基准日为2017年11月1日，不符合上述规定。

第二，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告；分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。温州市华正房地产土地估价有限公司先后出具的温华估报征字[2017]第614号《房屋征收补偿估价报告》、温华估（2017）Z-F-01228Y1号《房地产市场价值复核估价报告》，虽然对原告被征收房屋评定的价值一致，但送达给原告的估价报告，与被告收到的估价报告，出现落款盖章、估价师不一致的情况，且原告收到的估价报告存在缺少估价师签字、未加盖评估机构公章的问题。

第三，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十五条规定：“经评估专家委员会鉴定，评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。”本案中，评估专家委员会经鉴定，认定温州市华正房地产土地估价有限公司出具的温华估（2017）Z-F-01228Y1号房地产市场价值复核估价报告存在估价对象基本要素缺失等技术问题。之后，温州市华正房地产土地估价有限公司重新出具的估价报告的内容，仅针对评估专家委员会提出的“估价对象基本要素缺失”“评估参数、计算过程”的意见进行了说明，显然未达到前述法律规定的“改正错误”的要求。更何况，评估专家委员会在鉴定程序中，已经听取了评估机构的情况说明，评估专家委员会作出上述鉴定意见的本意显然不是要求评估机构在重新出具的估价报告中仅仅重复相关情况说明。

另一方面，该估价报告不同于之前两份估价报告，是评估机构对原告被征收房屋价值重新作出的评估，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，原告如有异议，仍然有权申请复核、鉴定。只有在经评估专家委员会鉴定维持评估报告的情况下，对被征收房屋价值的评估程序才告终结。温州市华正房地产土地估价有限公司在重新出具的温华估（2017）Z-F-01228Y1复核号房地产市场价格复核估价报告中，没有告知原告申请复核的权利，被告也没有提供证据证明已告知原告这一救济权利，程序违法。

此外，退一步而言，即便对《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定作不同解读，认为原告对温州市华正房地产土地估价有限公司重新出具的温华估（2017）Z-F-01228Y1复核号房地产市场价格复核估价报告不享有再次申请复核及鉴定的权利，该复核估价报告也因存在明显不合规不合理而不能作为补偿依据。该估价报告首次提出“经计算，估价对象占地比（指土地使用权面积与建筑物基底面积之比）约为1.25，而标准样本房屋设定的占地比：大于1且小于等于1.5，估价对象占地比处于该区间，无需对其进行调整，标准样本房屋的比准价格已经考虑了估价对象建筑物基底面积以外的土地使用权对房屋价值的有利影响”这一意见，其中“占地比”并无法律依据，而仅为估价师的经验判断，原告对此提出严重质疑，并以与原告占地面积一致但不享有占地面积之外土地使用权的被征收房屋（占地比为1）作为例子，按照评估机构前述估价方法，后者的评估价值将与原告被征收房屋价值无差别，显然减损了原告享有的已登记的8.18平方米土地价值。本院认为，评估机构设定的“占地比”缺乏明确的法律依据，且标准样本房屋设定的占地比“大于1且小于等于1.5”存在明显不合理之处。

——缪洪宝、瑞安市人民政府民政行政管理（民政）一审行政判决书（2019）浙03行初313号

【案例三】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第规定，评估机构对被征收房屋作出的价值评估结果应当送达被征收人。本案补偿依据的估价报告并未向原告送达，剥夺了原告的复核、鉴定权，程序违法。虽然被告曾向原告送达一份估价报告，但被告作出被诉补偿决定系依据另一份估价报告，在两份估价报告存在诸多实质性内容差异，原告对估价过程及估价结果均有异议的情况下，尚不能以估价结果相同即认定作为补偿依据的估价报告合法，也不能当然推定原告对被告在诉讼中提供的估价报告没有异议，被告在诉讼中提供的估价报告不能作为补偿的有效依据。

——叶晓敏、瑞安市人民政府行政补偿一审行政判决书（2019）浙03行初423号

【案例四】

《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第5.3.3条第1项规定，“被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值”。据此，对被征收房屋的价值评估结果中应当包含房屋占用范围内的土地使用权价值，在评估公司出具的《房地产估价报告》之外，另行就“超容积率土地使用权”补偿金额单独作评判，违反上述规定。

本案中，被告江干区政府提供了恒信评估公司对涉案被征收房屋作出的《房地产估价报告》，又再提供了《关于卢志行所属的位于杭海路××幢，4幢3单元301室超标准容积率土地补偿意见》，对该房屋占用范围内的土地使用权价值另作评价，两份证据存在矛盾。此外，被告江干区政府亦未能提供《关于卢志行所属的位于杭海路××幢，4幢3单元301室超标准容积率土地补偿意见》中所列计算公式的法律依据。在被告江干区政府作出的2号补偿决定中，其主文第一项确定的2411741元为《房地产估价报告》中对涉案被征收房屋补偿价值的估价结果，主文第三项确定的231875元为《关于卢志行所属的位于杭海路××幢，4幢3单元301室超标准容积率土地补偿意见》中确定的超标准容积率土地补偿价值。对被征收房屋补偿价值的判断是补偿决定的最根本内容，但被告江干区政府所作2号补偿决定中对被征收房屋补偿价值的判断，认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。

——卢志行、杭州市江干区人民政府行政征收一审行政判决书（2018）浙01行初605号

【案例五】

有利于被征收人的估价报告未经送达也不能作为补偿依据。本案中，作为补偿依据的估价报告并未向原告送达，剥夺了原告的复核、鉴定权，程序违法。虽然被告向原告送达了估价结果为768021元的估价报告，且该估价结果低于被告现作为补偿依据的估价结果，但在两份估价报告存在诸多实质性内容差异，原告对估价过程及估价结果均有异议的情况下，尚不能以估价结果有利于原告即认定作为补偿依据的估价报告合法，也不能当然推定原告对该估价报告没有异议，该估价报告不能作为补偿的有效依据。

——陆建海、陆建疆、瑞安市人民政府行政补偿一审行政判决书（2019）浙03行初422号

【案例六】

超标准容积率土地补偿应包含在分户评估报告中。本案中，根据原告的房产证和土地证记载，原告房屋建筑面积为68平方米，土地使用权面积为52平方米。根据宁波市房屋征收房地产价格评估专家委员会于2015年11月25日作出的《关于同意奉化市执行宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程中调整相关系数及标准补充备案的函》，确定奉化区住宅标准容积率为1.4，综合费修正系数为1.5，故涉案房屋存在超标准容积率土地。而锦溪公司作出的奉锦征估2016字4-232号《花园区块征收分户报告》并未包含超容积率土地补偿部分，被告依据该《花园区块征收分户报告》作为原告补偿的依据，属于认定事实不清，应予撤销。

——王岳降与宁波市奉化区人民政府行政征收一审行政判决书（2017）浙02行初81号

【案例七】

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。据此，被告采纳浙江原野房地产估价有限公司作出的（2013）房浙原拆字灵芝西路南侧第2-068号《房地产估价报告单拆迁分户估价结果报告》和安吉县土地估价有限分司作出的安土估（2013）（估）字第052号土地估价报告作为其补偿决定依据时，应当对作出该两份评估报告的评估程序等事项进行审查。本案中，根据被征收人的多数票确定了浙江原野房地产估价有限公司为该房屋征收项目的价格评估机构。但并没有证据证实安吉县土地估价有限公司系根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款的规定确定为该房屋征收项目的土地价格评估机构，亦没有证据证明安吉县土地估价有限公司作出的土地评估报告已送达给原告，故程序上存在违法情形。被告在未依法对房屋、土地评估程序中相关事项进行审查的情况下，即采纳（2013）（估）字第052号土地估价报告作为补偿决定的依据，应当认定作出补偿决定的证据不足，依法应予以撤销。

——陆有顺与安吉县人民政府行政征收、行政补偿一审行政判决书（2014）浙湖行初字第13号

【案例八】

第一，关于被征收房屋的土地使用权价值是否应当以剩余使用年限计算的问题。

本案所涉土地使用权系由原告通过与原金华市国土管理规划局于2000年1月27日签订国有土地租赁合同取得。虽该合同约定，合同存续期间，原金华市国土管理规划局可根据社会公共利益需要，依照法定程序提前收回或部分收回土地使用权，并根据交纳的租金和已使用的年限，退还未使用年限的相应租金。但被告区政府在补偿过程中“鉴于该企业当年所缴纳的租赁费用与出让相当，考虑到被征收人的权益，评估补偿也可以相当，不进行权益因素扣减”。针对本案争议的被告区政府以剩余使用年限计算被征收房屋的土地使用权价值的问题。

法院认为，被告区政府实施的是国有土地上房屋征收补偿行为，而非基于土地使用权租赁合同关系收回土地使用权，其可以参考原金华市国土资源局回函的意见，但亦应综合考虑二七区块国有土地上房屋征收的相关政策、被征收房屋的实际情况等因素进行补偿。国有土地上房屋征收补偿系为实现公共利益而对减损的私人利益给予公平、合理的填补。补偿的公平与否不仅要考量单个被征收人被征收房屋的权属演变及使用情况的历史脉络，还应考量整个征收区块内各被征收人之间补偿政策的同一性及相近时间、相近区域、相近类型房屋的补偿标准的衡平。根据目前查明的事实，二七区块征收范围内出让土地使用权并没有以实际剩余使用年限进行评估补偿的情形。且在二七区块区域范围内、原告二面厂东侧，相近时间、相近区域、相近类型的双龙大桥（北端）桥底的租赁铺位，在2017年1月1日以与征收补偿基本相同的项目进行的补偿，也未以剩余租赁使用年限计算补偿价格。

综上，被告区政府以剩余使用年限计算被征收房屋的土地使用权价值有违《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的公平补偿原则。综合考虑原告所有的土地使用权性质、二七区块征收范围内出让土地使用权上房屋的评估补偿及双龙大桥（北端）桥底的租赁铺位的补偿情况，被告区政府应以二七区块内确定的出让土地使用权补偿最低使用年限对二面厂的土地使用权进行评估补偿为宜。

第二，关于被征收房屋的用途、可补偿面积的认定问题。

对于本案二面厂各幢房屋的用途认定也应当尊重历史、照顾现实，公平补偿，房产证所载用途不明的，被告区政府应根据实际用途以有利于被征收人的原则予以认定。

第三，关于所谓规划红线范围内房屋是否应当补偿的问题。

被告区政府所称的规划红线范围内房屋均有合法的房产证。对于合法的房屋，在国有土地上房屋征收过程中均应得到公平补偿。且原金华市规划局作出的金市规函（2017）57号《关于二七区块第二面粉厂房屋征收涉及规划有关情况的复函》已明确，经多方查询均未找到拍卖当年有效的规划红线范围图。金华金信拍卖有限责任公司亦称已没有该拍卖资料。被告区政府不能提供拍卖当年有效的规划红线范围图。其对所称的规划红线范围内房屋不予补偿缺乏事实和法律依据。

第四、关于评估时点的问题。

被告区政府以二七新村区块房屋征收决定公告之日即2014年10月26日为评估时点不违反法律规定。同时，被告区政府亦考虑补偿时间拖延等因素，给予支付货币补偿全额按2015年3月银行同期基准利率，2—5年期年利率5.75%计算支付原告利息。上述处理方式没有明显不利于被征收人得到公平补偿。但鉴于原告获得实际补偿时已经超过5年，被告区政府可以5年期以上年利率计算支付原告利息。

——金华市第二面粉厂、金华市婺城区人民政府一审行政判决书（2019）浙07行初557号

【案例九】

第一，本案中，被征收房屋的初步评估结果虽以《双龙南街种猪场小区房屋征收评估汇总表》的形式在征收范围内进行了张贴公示，但房屋征收部门并未依法向上诉人转交分户评估报告，致使上诉人丧失了对评估结果申请复核评估以及对复核结果申请鉴定的法定权利，程序明显违法。被上诉人提出征收补偿决定方案中告知了评估报告的相关内容，故不存在剥夺上诉人上述权利的抗辩理由，与法不符，不能成立。

第二，涉案《关于金华市湖海塘区块原种猪场职工宿舍剩余27户选择房屋征收评估机构的公告》规定被征收人协商选定评估机构的期限为4个工作日，即2014年2月24日至2014年2月27日，亦违反《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款协商选定评估机构的期限为房屋征收决定公告后十日内的规定。

第三，被上诉人在一审中提交的整体评估报告、分户评估报告，虽加盖了注册房地产估价师的印章，但无其签名，违反了《评估办法》第十七条第二款“不得以印章代替签字”的强制性规定。综上，本案评估程序明显违法，涉案的评估结果不能作为被诉补偿决定的依据，被诉补偿决定依法应予撤销。

——蔡福华与金华市婺城区人民政府、金华市人民政府行政征收、行政复议二审行政判决书（2016）浙行终00010号

【案例十】

涉案被征收房屋为海宁市重点文物保护单位。《文物保护法》第二条第一款第（二）项规定，与重大历史事件、革命运动或者著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义或者史料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑受国家保护。名人故居具有一定的纪念意义、教育意义或者史料价值。虽然《文物保护法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规对国有土地上房屋征收中被征收房屋属文物保护单位应如何补偿未作规定，但在与被征收人协商不成的情况下，人民政府应当依照公平补偿原则的要求对被征收房屋所有权人进行补偿。12号征收补偿决定仅有房地产评估机构所确定的房屋评估价值补偿的内容，未包含对涉案房屋作为文物保护单位进行补偿的内容，不符合公平补偿原则的要求，补偿决定应予撤销。

——卞镜安、海宁市人民政府、嘉兴市人民政府等行政征收一审行政判决书（2018）浙04行初247号

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