所谓房屋征收补偿决定，是指因公共利益的需要，在征收国有土地上房屋过程中，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内经过协商无法达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、按照征收补偿方案、评估报告等，针对被征收人如何补偿、安置以及限期搬迁等问题作出的行政决定。房屋征收补偿决定通常会载明被征收人申请行政复议或者提起行政诉讼的救济途径，一旦错过期限，则作出房屋征收决定的市、县级人民政府就可以依法申请人民法院强制执行。因此，如何判断收到的房屋征收补偿决定是否合法就是一个非常重要的问题。

本文将继续以山东省各级人民法院为例，就其近年来撤销房屋补偿决定的裁判观点进行筛选和梳理。

拆迁律师汇总！山东省各级人民法院撤销房屋征收补偿决定裁判观点系列（一）

【案例十六】

被诉房屋征收补偿决定内容未能具体明确。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条的规定，补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。本案中，被诉房屋征收补偿决定第二项为，如被征收人选择货币补偿，根据《冠县清泉河三期棚户区改造工程（县委家属院片区）房屋征收补偿方案》，被征收人应得的货币补偿数额为736675元，其中包括室内装饰装修及房屋附属物价值的补偿、搬迁补偿、土地补偿、临时安置补偿。

但未明确该736675元是具体如何构成。被诉房屋征收补偿决定第三项为，如被征收人选择房屋产权调换，根据《冠县清泉河三期棚户区改造工程（县委家属院片区）房屋征收补偿方案》确定的安置地点选择安置房屋。但未明确被征收人选择房屋产权调换的房屋补偿价值及搬迁补偿、临时安置补偿等内容。因被诉房屋征收补偿决定内容不明确具体，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，影响当事人合法权益的实现。

——贺某文与冠县人民政府、聊城市人民政府一审行政判决书（2020）鲁15行初28号

【案例十七】

本案在该问题上的争议焦点在于涉案评估报告的异议程序。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十六条规定，征收当事人对评估结果有异议的，按照有关规定执行。《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》第二十七条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房屋征收评估机构申请复核评估。被告市北区政府公告的涉案房屋征收补偿方案中第十条“房地产评估机构的选择和评估价格的确认”第（二）、（三）中载明，被征收房屋的价值，按照《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》和《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》，由选定的房地产价格评估机构进行评估。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，10日内向选定的房屋征收评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，按规定向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。本案中，原告戚本青于2016年4月28日签收了被告送达的《市北区辽北路两侧棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》及《市北区辽北路两侧棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户装修评估表》。2016年5月2日，戚本青因对评估结果有异议，向评估机构青岛青房房地产评估事务所有限公司提交《市北区辽北路两侧棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表异议复核评估申请书》，青岛青房房地产评估事务所有限公司于2016年5月13日对原告答复《关于对青岛市市北区辽北路两侧片区棚户区改造项目业主傅元英、戚本青、戚本政提出的评估复核的回复》。原告因对复核结果有异议，再次主张权利，青岛市房地产开发管理局出具人民群众来访通知单，转给市北区开发建设局办理。原告戚本青对青岛市房地产开发管理局的该作法予以了合理说明，并提交2016年5月20日《市北区辽北路两侧棚户区改造项目业主傅元英、戚本青、戚本政提出的评估复核的回复异议复核评估再申请书》辅助证明，原告庭审中提供的相关证据和说明能够初步证实其在收到评估机构复核结果后10日内到香港中路126号（青岛市房屋征收评估专家委员会与青岛市房地产开发管理局一致的工作地点）提交过材料。

被告在答辩状和庭审中均称原告在2016年4月28日收到评估报告后未在法定期限内向原评估机构申请复核，在原告提交向评估机构的申请和评估机构的复核意见后，又转而辩称原告未在法定期限内向专家委员会提交申请。本院认为，评估报告是房屋征收补偿决定据以作出的核心依据，原告提交的证据及其在庭审中的说明符合常理，系其对评估报告的异议主张权利过程，被告如不认可应提供有效证据进行抗辩，本案中，被告没有提供充分证据证明原告未依法对评估机构所作评估报告复核意见进一步提出异议，其据此作出的房屋征收补偿决定没有充分保障原告对评估报告的异议权利，该程序违法可能导致被告所作涉案房屋征收补偿决定所依据的评估结果不准确，故该房屋征收补偿决定依法应予撤销重作。

——戚某青与青岛市市北区人民政府一审行政判决书（2017）鲁02行初296号

【案例十八】

案涉评估报告确定的评估时点不能保障给予原告公平补偿。本案中，被诉补偿决定所依据的评估报告确定的评估时点从形式上看似乎符合法律规定，但是，本案的特殊性在于，案涉房屋征收决定公告之日为2016年6月21日，但由于被告冠县人民政府前期未进行认真调查核实致使对已去世多年的原告父亲王金恒作出了房屋征收补偿决定，及与原告之一王琪多次协商房屋补偿安置事宜未达成协议，直到2019年8月12日才对案涉房屋重新委托进行评估，迟至2019年10月24日才作出被诉房屋征收补偿决定。因被告冠县人民政府自身原因未在合理期间及时作出征收补偿决定，其间房地产市场价值已出现明显上涨，如果仍以征收决定公告之日作为评估时点，并以此为据作出补偿决定，该补偿款显然不能购买到同区位、同类型、同面积的房屋，明显不能保障对原告的公平补偿。被告冠县人民政府称，原告如认为货币补偿有损其利益，完全可以选择房屋产权调换的补偿方式，该主张没有法律依据，本院不予支持。

——王某、王某新等与冠县人民政府等一审行政判决书（2020）鲁15行初7号

【案例十九】

涉案征收补偿决定在认定事实方面。被告所提供的现有证据不能证实涉案马东鲁与马涛分别签字的房屋均应补偿给马东鲁，被诉征收补偿决定认定事实的证据不足。并且征收补偿决定中的土地面积与现场勘测记录表不吻合，经询问，虽然上诉人认可被上诉人对其面积的计算，因征收过程中的现场勘验记录未显示，亦应进行进一步的核实。综上，被诉征收补偿决定认定事实的主要证据不足，依法应予撤销，一审判决维持不当，本院予以纠正。

——马某鲁与菏泽市人民政府行政征收、行政补偿二审行政判决书（2015）菏行终字第38号

【案例二十】

本院认为：《最高人民法院<关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复>》（2012）行他字第16号）规定：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有的国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。原审中被上诉人曾主张，上诉人有证房屋、无证房屋已经进行纳入评估范围，其价值已经包括土地使用权价值。本院注意到评估机构在对上诉人有证房屋进行评估时采用市场法，根据一定时间节点内的其他特定房屋成交案例，取相应的平均值确定上诉人房屋价值，记载的比较因素选择为“交易期日、交易情况、区域因素及个别情况”，评估报告并未说明涉案空置土地使用权价值如何体现。根据上述原则确定涉案评估的房屋价值，应当未涉及该房屋的证载土地面积因素，即原则上证载面积1平方与100平方，评估方法一样，单价一样。根据评估报告的内容，尤其需要结合上述评估本身的委托范围、评估目的，本院认为，涉案评估未涉及上诉人国有土地使用权范围内空置土地的价值。

——王某庆与宁津县人民政府行政征收二审行政判决书（2016）鲁行终776号

【案例二十一】

关于《被诉征收补偿决定》中未明确载明对上诉人张国信被征收房屋占用范围内的土地及其院落、空地进行补偿的具体数额是否合法正确的问题。本案中，烟台市国土资源局芝罘分局于2012年4月26日向一审法院出具了《用地情况说明》，认定上诉人张国信土地使用权类型为划拨，理由是没有办理相关出让手续。但经审理查明，张国信合法使用的土地、院落系父辈置业，并非无偿由国家划拨取得，所以应认定为有偿取得。《土地管理法》第五十八条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

参照该规定，在国有土地上房屋征收补偿中，应将被征收人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。被上诉人芝罘区政府提供的对上诉人张国信房屋的《评估报告书》和《原始评估报告书》显示，在对上诉人张国信的房屋价值进行评估时，评估公司采用的是替代原则下的市场比较法，即选取用来进行比较的均是与上诉人房屋性质、面积、区位、占用范围内土地面积等方面基本类似、在2010-2011年进行市场交易的房屋实例，通过区位因素以及实物因素进行比较后确定基准点房屋价格，再通过上述实物因素指标将基准点与被估价对象进行比较，修正相关系数后得出被估价对象的房屋的价值。该评估方法体现了《国有土地上房屋征收评估办法》中第十一条“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额”的原则，但在有关院落占用面积大小以及最终与基准点进行比较后系数修正的依据方面，该评估报告并未予以列明或者说明；其最终评估结果也不能说明与同区位、同性质、但无院落和空地的房屋相比，以8870元／平方米的标准计算张国信被征收房屋的价值，包含了其房屋占用范围内院落、空地的价值。因被上诉人芝罘区政府提供的证据不足以证明其已经将被征收人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，并按照征收时的房地产市场价格，一并进行了补偿，所以《被诉征收补偿决定》属于主要证据不足，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，应予撤销。被上诉人芝罘区政府应当按照上诉人张国信继承房屋的比例，在扣除其房屋占地面积之后，参考2011年烟台市城区同区位、同类型国有土地基准地价，增加补偿上诉人张国信涉案合法土地使用权的价值。

——张某信与烟台市芝罘区人民政府行政征收、行政补偿二审行政判决书（2012）鲁行终字第78号

【案例二十二】

关于涉案征收房屋价值的补偿是否公平的问题。涉案项目所有被征收房屋的评估均价为2738元，用于产权调换的住宅房屋均价2590元。上诉人所称涉案项目周边新建住房市场价为3800-4500元，仅有包括上诉人在内的八名已诉讼的被征收人自己签名的书面说明，无其它有效证据相佐证，不能证明涉案项目周边新建住房实际市场成交价为3800-4500元。但是，上诉人提供的证据能够证明涉案房屋被征收时具有经营性质，征收涉案房屋的补偿应该包括对停产停业损失的补偿。对上诉人要求停产停业损失的主张，本院予以支持。涉案房屋征收补偿决定没有依法考虑被征收房屋的停产停业损失欠当，应予撤销。一审判决在认定被征收房屋是否具有经营性质方面有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人请求撤销原判、依法改判的理由充足，对其上诉请求，本院予以支持。

——李某堂与菏泽市人民政府行政征收二审行政判决书（2015）菏行终字第148号

【案例二十三】

本院认为，德州正元土地房地产咨询评估有限公司出具的房屋征收分户评估报告是被上诉人夏津县人民政府对上诉人进行货币补偿的主要依据。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定：“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。”第十七条规定：“……房屋征收人应当向被征收人转交分户评估报告……”。第二十条第一款规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”被上诉人未能提供证据证明房屋征收部门在征收范围内已向被征收人公示分户的初步评估结果和已向被征收人转交分户评估报告，实质上影响了上诉人对评估结果申请复核评估的权利。评估程序作为房屋征收补偿决定的子程序，也应符合相关法律规定，原审法院虽曾组织德州正元土地房地产咨询评估有限公司对上诉人的被征收房屋进行复核，但复核的时间是在房屋征收补偿决定作出之后，不符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。评估程序不完善会导致房屋征收补偿决定不合法。上诉人王传文的部分上诉理由成立，本院予以支持。

——王某文与夏津县人民政府行政征收、行政补偿二审行政判决书（2014）德中行终字第46号

【案例二十四】

菏泽正源房地产土地评估咨询有限公司被选出后，受房屋征收部门委托对原告的房产进行征收补偿价值评估，并出具评估报告。该评估报告认定的房屋面积，少于原告持有的房屋所有权证上载明的面积，且被告牡丹区人民政府未作出合理解释。综上，涉案房屋征收补偿决定及行政复议决定认定事实的证据不足，应予以撤销。对于原告的诉讼请求，本院应予支持。被告牡丹区人民政府在重新作出补偿决定的过程中，要切实完善征收程序，依法保障原告的合法权益。

——崔某梅与菏泽市牡丹区人民政府、菏泽市人民政府行政监察(监察)一审行政判决书（2019）鲁17行初461号

【案例二十五】

本案主要争议点在于认为被征收房屋现状及性质。原告主张属于住改非，诉讼中也提供了个体工商户营业执照等证据，被告牡丹区人民政府证据显示在2017年10月20日的协商笔录中，原告已经提出房屋临近中华路经营多年，要求按住改经回迁门市。根据菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法的第九条第二款的规定，对于房屋调查登记、认定和处理结果有异议的，市、县人民政府应当组织有关部门及时进行复核处理。该办法第三十一条规定，对于住改经的房屋应当结合不同区位按住宅房屋评估，适当提高补偿调准。本案评估报告缺乏房屋性质认定材料，现场勘验表缺乏被征收人签字且面积与原告提交的房产证记载面积存在明显差距。被告牡丹区人民政府以该估价报告为主要依据作出被诉房屋征收补偿决定，属认定事实不清，主要证据不足。

——陈某亮与菏泽市牡丹区人民政府、菏泽市人民政府一审行政判决书（2018）鲁17行初678号

【案例二十六】

被告牡丹区人民政府在本案中提交的房地产估价报告与原告持有的房地产估价报告的编号、估价时点、估价日期相同，但估价师不同，认定的建筑面积不同，评估价值不同，即同一评估机构的不同评估人员在同一作业时间段针对同一评估对象，出具了编号相同但结论不一的评估报告。并且，被告牡丹区人民政府征收补偿决定中载明原告未申请复核评估，审理过程中对两份评估报告的情况也未能作出合理解释。被告牡丹区人民政府提交的证据，不能证明被告已将所采信的房地产评估报告依法向原告进行了送达，该房地产估价报告不能作为被告作出被诉征收补偿决定的有效证据。被告牡丹区作出被诉房屋征收补偿决定，认定事实不清，主要证据不足。

——乔某存与菏泽市牡丹区人民政府、菏泽市人民政府一审行政判决书（2018）鲁17行初679号

【案例二十七】

首先，在评估机构的选择程序上，2014年3月31日及2014年4月5日，庆云县城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室先后公布《关于“庆云县职专南片区”房屋征收协商选择房地产评估机构的通知》和《关于选定“庆云县职专南片区”房屋征收评估机构结果的公告》，但直到2014年4月30日被告庆云县人民政府才发布《庆云县人民政府关于县职专南片区房屋征收的决定》（庆政发（2014）6号），即先发布房屋征收评估机构选择公告和选定结果公告，后作出房屋征收决定，在尚未正式确定被征收人范围的前提下选定了评估机构。虽然被告庆云县人民政府曾于2014年3月31日发布《庆云县人民政府房屋预征收公告》，但该行为并非法定程序，且彼时其尚未满足作出房屋征收决定的法定要求，其法律意义不能与房屋征收决定相等同。同时，被告庆云县人民政府主张大多数被征收人表示选择哪个评估机构无所谓，所以根据崔秀明、秦景森、王荣河、王吉增等四户的选择结果确定了房屋评估机构，但其并未提供相应证据来证实这一主张。据此，依据本案现有证据，前述行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法省、自治区、直辖市制定”之规定，程序违法。

其次，在房屋评估结果的确定上，被告庆云县人民政府主张，第一次评估因原告拒绝提供房屋产权证书，是依据现场测量面积进行的；第二次评估是在原告秦进提出复议申请后，通过其提交的房屋产权证上载明的面积而进行的。但依据本案证据，原告秦进提起第一次行政复议的时间是在2014年10月17日（即《庆云县人民政府房屋征收补偿决定书（庆政征补（2014）2号）》作出之日）之后，而第二次评估报告的出具时间则是2014年5月3日，与被告前述主张存在时间上的前后矛盾且未经复核评估程序，评估结果的确定违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估”之规定。

再次，在房屋征收补偿决定的公告程序上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”被告庆云县人民政府庭审中称“作出补偿决定后公告了、庭审中提交的5张照片能够证实”，但该5张照片被告庆云县人民政府并未在法定举证期限内提交，且庭审中主张“不作为证据提交，仅用于佐证庭审意见”，依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条之规定，被告无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。据此，对于被告庆云县人民政府所提已经对被诉房屋征收补偿决定进行了公告的主张，本院不予采纳。因此，依据前述几项内容，被告庆云县人民政府作出涉案房屋征收补偿决定，违反法定程序，依法应予撤销。

——秦进与庆云县人民政府、德州市人民政府行政复议一审行政判决书（2015）德中行初字第59号

【案例二十八】

评估报告中载明的土地面积与国有土地使用证的登记面积存在较大差异，征收补偿决定直接采信该评估报告属于主要证据不足，认定事实不清。房屋因办证时间与建设时间的差异，勘测面积与登记面积可能存在较大差异，但土地面积却不会因时间的变化而产生较大的变化。原告所持国有土地使用证登记土地使用面积为199.07平方米（图号010128，地号82，地号824勘验及评估报告确定的土地使用面积为269.17平方米，相差超过70平方米，明显超出测量误差的范围，在无其他证据佐证的情况下，评估报告所依据的现场勘验数据不能对抗土地行政登记的效力，并且该评估报告也未经复核未经菏泽市房地产专家鉴定委员会鉴定，被告牡丹区人民政府以该评估报告为主要证据作出征收补偿决定证据不足，认定事实有误。同时，征收补偿决定的通告照片缺乏必要的证据要件，牡丹区人民政府作出征收补偿决定后未及时通告亦违反法律规定。

——刘某明与菏泽市牡丹区人民政府、菏泽市人民政府一审行政判决书（2019）鲁17行初476号

【案例二十九】

本院认为：被上诉人鄄城县人民政府作出房屋征收决定的时间为2011年12月26日，而本案中评估机构采用的估价时点为2012年5月11日，且没有提交其该评估报告房屋估价不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格证据，其评估报告违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款及《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款的规定，该评估报告不能认定为有效证据。因此，被上诉人作出被诉征收补偿决定主要证据不足，依法应予撤销。一审判决予以维持，认定事实错误，且一审法院在重审时，准许被上诉人鄄城县人民政府申请送达评估报告经办人或见证人出庭作证，对当时送达情况进行说明，并予以采信，违反了行政诉讼法关于行政机关举证时限的规定，其适用法律及审理程序亦属不当。

——姜某与鄄城县人民政府行政征收二审行政判决书（2016）鲁17行终86号

【案例三十】

本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，被告曹县人民政府作为作出房屋征收决定的县级人民政府在接到曹县房地产管理局的请示后，具有按照征收补偿方案作出补偿决定的职权，但被告应严格遵守相关法律法规，在证据确实、充分的情况下依法作出补偿决定，以保障被征收人合法权利充分行使，合法权益不受损害。本案庭审中，原告主张被告曹县人民政府作出的房屋征收补偿决定所依据的估价报告存有遗漏，被告及到庭接受询问的估价师虽称估价报告如有遗漏可以申请复核，但并未否认或提出辩驳理由，且被告所举证据不能证明向原告送达了估价报告，让原告行使了申请复核、补正遗漏的权利。

被告及到庭接受询问的估价师主张，本案估价报告所依据的比准价为2000元／平方米，是政府公告上确定的。但是，由政府确定被征收房屋的比准价，并据此评估被征收房屋的补偿价值，显然违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条中“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”的规定，且原告对该比准价也提出异议、不予认可，被告也未提交证据证明该比准价不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，因此，被告所提交的估价报告不能作为本案的有效证据。故，被告曹县人民政府作出被诉房屋征收决定，认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。

——李庆兰、沙启志等七人与曹县人民政府行政征收、行政补偿一审行政判决书（2015）菏行初字第25号

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