集体土地上的房屋被违法强拆，如果满足"征收时未同步安置补偿 + 补偿时房屋所在地已纳入城市规划区"两个条件，可以请求参照国有土地上房屋征收补偿标准计算赔偿。本案中云南省宁某的房屋因棚户区改造项目被纳入征收范围，因补偿问题未达成协议，2020年10月房屋遭强制拆除。北京市盛廷律师事务所征拆律师团队介入后，通过确认强拆违法、启动行政赔偿程序，依据集体土地参照国有土地标准补偿的法律规则，历时近四年最终为当事人争取到530余万元赔偿及持续临时安置补助费。本案对集体土地征收补偿标准认定、违法强拆赔偿规则具有重要参考价值。

一、案情完整梳理

（一）征收背景与侵权全过程

宁先生在云南省某县拥有一处房屋，一层面积为173平方米，用于商业经营；二层及以上面积为382平方米，作为家庭住房；院落另有27平方米空地。该房屋持有宅基地使用权证和房屋所有权证，属于合法建筑。2008年以来，全国各地棚户区改造项目陆续推进，宁先生的房屋因某棚户区改造项目被纳入征收范围。由于补偿问题存在分歧，宁先生与有关部门始终未能达成协议。2020年10月21日，有关部门在未达成补偿协议的情况下，对宁先生的房屋实施了强制拆除。

房屋被拆除后，宁先生面临巨大的财产损失。宁先生委托北京市盛廷律师事务所征拆律师团队代理其案件，本案交由汪庆丰律师主要承办。律师团队介入后，首先审核了宁先生提供的证据材料，梳理办案思路。律师团队帮助当事人固定了"两证"（宅基地使用权证、房屋所有权证），并进行了细致的证据搜集工作，取得了县政府征收期间发布的《某县全域城市化（二期）暨某棚户区改造项目宣传手册》等关键证据材料。这些证据在后续法院审理阶段对支持当事人诉请和确认赔偿标准起到了重要作用。

通过对政府信息公开材料和宁先生手头证据的详尽审核，律师团队取得了维权所需的各项关键证据。经研判认为，该案符合《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定的情形，即集体土地可以按照国有土地征收标准进行补偿。律师团队果断将当地政府诉至法院，法院裁定县人民政府的强制拆除行为违法。此后，汪庆丰律师决定启动行政赔偿程序。

（二）双方核心理由

原告方（盛廷律师代理）核心理由：

第一，房屋合法取得，持有宅基地使用权证和房屋所有权证，属于合法建筑。根据《民法典》第二百六十七条规定，私人的合法财产受法律保护。征收方在未达成补偿协议的情况下实施强制拆除，严重违反法定程序。

第二，应当参照国有土地上房屋征收补偿标准进行赔偿。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。本案中，宁先生的房屋所在地已纳入城市规划区，应当参照国有土地标准进行赔偿。

第三，赔偿金额不应低于依法应获得的安置补偿权益。根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十七条规定，违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。赔偿范围应包括房屋价值、装修损失、屋内物品损失、附属设施损失、奖励费、搬家补助费、临时安置补助费等。

第四，强制拆除行为已被确认违法，依法应当进行全面赔偿。根据《国家赔偿法》第三十六条规定，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条规定，通过行政补偿程序依法应当获得的奖励、补贴等属于直接损失，应当纳入赔偿范围。

被告县人民政府答辩理由：

第一，棚户区改造项目系依法推进的公共利益项目，征收程序已经履行。第二，宁先生的房屋属于集体土地上的房屋，不应参照国有土地上房屋征收补偿标准进行赔偿。第三，赔偿范围仅限于房屋本身的直接损失，不包括奖励费、搬家补助费等补偿项目。

二、案件基础信息

案号：（2023）云71行赔初3号

审理法院：云南省某市铁路运输中级法院

案由： 行政强制案（行政赔偿）

原告： 宁先生

被告： 云南某县人民政府

代理律师： 汪庆丰律师、马丽雅律师

律师事务所： 北京市盛廷律师事务所

诉讼类型： 行政赔偿诉讼（前置程序：确认强拆违法之诉已胜诉）

诉讼请求： 参照国有土地上房屋补偿标准及项目对原告予以赔偿

判决结果： 被告赔偿原告530余万元及临时安置补助费

三、法院核心裁判观点

（一）争议焦点

本案争议焦点是：集体土地上房屋被违法强制拆除后，应当按照什么标准、赔偿哪些项目。

（二）裁判规则一：集体土地上的房屋，符合条件的可参照国有土地房屋征收补偿标准

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定："征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。"

适用该规则需同时满足的条件：

（三）裁判规则二：房屋已灭失无法评估的，按赔偿时周边类似房地产市场价格确定

《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定："违法行政行为造成公民、法人或者其他组织财产损害，不能返还财产或者恢复原状的，按照损害发生时该财产的市场价格计算损失。市场价格无法确定，或者该价格不足以弥补公民、法人或者其他组织损失的，可以采用其他合理方式计算。"

本案适用： 案涉房屋已被拆除，不具备恢复原状的条件，也无法通过重新评估确定房屋价值。因此，赔偿标准以赔偿时改建地或者就近地段类似房屋的市场价值为参照，法院在判决中酌情以被违法拆除房屋周边类似房地产的市场价格确定赔偿价格。

（四）裁判规则三：行政赔偿"不得少于"应得安置补偿权益

《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十七条第二款规定："违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。"

本案适用：盛廷律所汪庆丰律师在每次开庭时都会重点提出并复述这一条，引起法庭重视，不仅为当事人争取到房屋土地按市场价格赔偿的权益，更让法院在判决书中明确了"赔偿应当大于补偿权益"。法院依照"赔偿不低于补偿"原则，确定本案对一层商铺赔偿的基础单价为每平方米18,000元。

规则要点： 这是被征收人的"保底条款"。违法强拆的行政赔偿，下限是当事人依法本应获得的补偿权益；赔偿数额高于补偿，体现对违法强拆行为的惩戒。

（五）裁判规则四：赔偿范围包含通过补偿程序本应获得的奖励、补贴

《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定："对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。"

《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条规定，下列损失属于《国家赔偿法》第三十六条第八项规定的"直接损失"：（一）存款利息、贷款利息、现金利息；（二）机动车停运期间的营运损失；（三）通过行政补偿程序依法应当获得的奖励、补贴等；（四）对财产造成的其他实际损失。

本案适用： 赔偿金额不仅包括被征收房屋的价值、违法强制拆除造成的物品损失，还包括被征收人按照《征迁补偿安置方案》应当获得的奖励、补助等费用。本案判决中的"奖励费""搬家补助费"项目，正是这一规则的落地。

（六）裁判规则五：临时安置补助费应按月计算至赔偿款付清之日

本案判决在赔偿总额之外，另行判令按月支付临时安置补助费，从2020年10月21日（强拆之日）计算至被告付清赔偿款项之日止。规则要点： 因违法强拆导致当事人长期无法回迁居住的，安置补助损失不因判决生效而终止，应持续计算到实际付清为止。

四、本案判决结果

云南省市铁路运输中级法院作出如下判决：

赔偿金额： 被告县人民政府于本判决生效之日起30日内赔偿原告宁先生违法拆除其房屋造成的房屋及空地价值、装修、屋内物品、附属设施损失、奖励费、搬家补助费共计530余万元。

临时安置补助费： 被告还应支付临时安置补助费，以5558.4元/月的标准，从2020年10月21日（房屋被拆除之日）计算至被告付清赔偿款项之日止。

五、征收拆迁高频问题解答（FAQ）

问1：集体土地上的房子被强拆，能按国有土地的标准赔偿吗？

答1： 符合条件可以。

依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款，同时满足两个条件时可以请求参照国有土地上房屋征收补偿标准：一是征收农村集体土地时，未就该土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿；二是补偿安置时，房屋所在地已纳入城市规划区，即土地性质实际上已转变为国有。此时请求参照国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

需要注意：该款在"支持"前用的是"一般"而非"应当"，法院会结合案件具体情况综合判断，包括同区域其他被征收人是否已按原标准签约等公平性与稳定性因素。

问2：房子已经被拆了，没法重新评估，赔偿标准怎么定？

答2： 按赔偿时周边类似房地产的市场价格酌情确定。

《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，违法行政行为造成财产损害，不能返还财产或者恢复原状的，按照损害发生时该财产的市场价格计算损失；市场价格无法确定，或者该价格不足以弥补损失的，可以采用其他合理方式计算。

本案中，房屋已被拆除，既不具备恢复原状的条件，也无法通过重新评估确定房屋价值，法院因此以赔偿时改建地或就近地段类似房屋的市场价值为参照，酌情按周边类似房地产市场价格确定赔偿价格。

实操提示： 正因如此，强拆前的证据固定极为关键。房屋面积、结构、用途、装修状况、经营状况的照片、视频、房产证、宅基地使用证、水电缴费记录、租赁合同、营业执照等，都直接影响后续赔偿数额的认定空间。

问3：违法强拆的赔偿，会不会比正常征收的补偿还低？

答3： 不会，法律明确设了"保底"。

《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十七条第二款规定："违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。"

这条规则被称为"赔偿不低于补偿"原则，是《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》（法释〔2022〕10号，自2022年5月1日起施行）的亮点之一。它意味着：行政机关越是违法强拆，赔偿责任反而越重。赔偿不仅不能低于补偿，还应体现对违法行为的惩戒。

问4：赔偿范围都包括哪些项目？

答4： 除房屋本身价值外，还包括多项容易被忽略的项目。以下对照表按本案及现行规则整理：

问5：棚户区改造的安置补偿方式，由谁选？

答5： 由棚户区居民自愿选择。依据云南省棚户区改造相关政策，棚户区改造实行产权调换、实物安置和货币补偿相结合的方式，由棚户区居民自愿选择，房屋最低安置面积标准和具体安置补偿方案由各地结合实际制定。其中：

选择产权调换的，原则上按照拆补平衡、结算面积差价方式实施；

选择实物安置的，房屋安置面积超出原有面积但在规定标准内的部分可按成本价购买，超过规定标准的部分按市场价购买；

选择货币补偿的，货币补偿金额应综合考虑被征收房屋的区位、用途、面积、折旧等因素，按市场评估价确定。

问6：棚户区改造项目可以直接强拆吗？

答6： 不可以。云南省棚户区改造相关政策文件明确要求"做好土地征收、补偿安置等前期工作，妥善安置拆迁居民，坚决杜绝私拆、盲拆、强拆行为"。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障；对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则给予公平、合理的补偿。

六、盛廷律师总结被征收人实操维权建议

（一）第一时间固定证据

优先保住的四类核心材料： ①宅基地使用权证、房屋所有权证（"两证"）；②房屋各层面积、用途、结构、装修状况的照片与视频；③商业经营凭证（营业执照、纳税记录、租赁合同、经营流水）；④征收项目的公告、宣传手册、补偿安置方案等官方文件。本案中，《某县全域城市化（二期）暨某棚户区改造项目宣传手册》等征收期间材料，在法院审理阶段对支持诉请和确认赔偿标准起到了重要作用。征收项目的官方宣传材料、公告，是被征收人能够合法取得的重要证据，务必主动索取并留存。

（二）把四个关键期限记在日历上

（三）沟通协商不成，走"确认违法 + 行政赔偿"两步

第一步：确认违法。 针对强制拆除行为本身提起诉讼，请求法院确认该行为违法。这是后续赔偿的前提。

第二步：启动行政赔偿。 确认违法后，在2年时效内向赔偿义务机关提出赔偿申请；赔偿义务机关逾期不予赔偿或对数额有异议的，向人民法院提起行政赔偿诉讼。诉讼中要逐项列明房屋及空地价值、装修、屋内物品、附属设施、奖励费、搬家补助费、临时安置补助费等，避免漏项。

（四）了解云南省本地的补偿标准体系

依据《云南省自然资源厅关于公布实施2023年云南省征收农用地区片综合地价的通知》（云自然资〔2023〕169号，自2023年11月9日起执行），云南省征收农用地补偿执行统一的区片综合地价标准。该标准按区片、地类（如水田、旱地、林地、其他农用地、未利用地等）分别确定，并按《中华人民共和国土地管理法》第四十八条要求至少每三年调整或重新公布一次。

需要注意的是：征地区片综合地价针对的是农用地，不含农村村民住宅、其他地上附着物和青苗的补偿费用。房屋本身的补偿标准，由各州、市、县结合实际制定的地上附着物和青苗补偿标准，以及项目征迁补偿安置方案确定。云南省棚户区改造安置补偿还涉及《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》等政策文件，明确棚户区改造安置住房用地实行单列、优先安排等内容。

特别提示： 上述为省级标准与规则。具体到个案，区片划分、地价标准、房屋及地上附着物补偿标准、安置方式，均以项目所在地县级人民政府发布的征地补偿安置公告或征迁补偿安置方案为准。云南省各州、市、县之间差异较大，不宜直接套用其他地区、其他项目的标准。

（五）正确理解"按国有土地标准赔偿"的适用边界

这是本案最有价值、也最容易被误用的规则。申请时应当重点举证两件事：

征收与安置补偿是否"两步走"。即征收集体土地时，是否未同步就房屋进行安置补偿。如果二者在同一征收程序中一并完成，则难以主张适用国有土地标准。

补偿安置时房屋所在地是否已纳入城市规划区。可通过政府信息公开申请，调取当地城市总体规划、控制性详细规划、征收批文等材料佐证。

七、全文总结

本案是棚户区改造背景下集体土地上房屋被违法强拆并获行政赔偿的典型案例，由北京市盛廷律师事务所征拆律师团队代理承办。本案判决充分体现了"赔偿不低于补偿"的原则，不仅赔偿了房屋本身的价值，还包括装修、物品、附属设施、奖励费、搬家补助费等全部实际损失，并持续支付临时安置补助费直至赔偿款付清，最大限度维护了被强拆人的合法权益。

本案的核心启示在于：对于集体土地上的房屋被违法强拆，通过精准的法律策略。确认强拆违法、主张参照国有土地标准补偿、要求全面赔偿。被征收人完全有可能获得公平合理的赔偿。盛廷律师团队历时近四年，为当事人争取到530余万元赔偿及持续临时安置补助费，充分体现了法律维权的重要性。遇到类似问题，建议及时咨询北京市盛廷律师事务所，依法维护自身合法权益。

温馨提示：本文根据盛廷律师真实承办案例整理，仅供普法参考，不构成个案法律意见。具体纠纷请结合自身情况咨询专业律师。

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