本案是征收补偿安置房协议履行纠纷引发的民事诉讼典型案例。山西省当事人郭先生因城中村改造项目房屋被征收，与居委会、开发商签订拆迁补偿协议及补充协议，约定补偿两套回迁安置房。但房屋建成后，两套安置房被分配给他人，居委会与开发商互相推诿拒不履行。北京市盛廷律师事务所律师介入后，通过诉讼确认补充协议有效，法院最终判决开发商折价补偿1620535.67元。本案对拆迁补偿协议效力认定、合同履行不能的折价补偿规则具有重要参考价值。
阅读提示：本案所涉补偿协议签订于2020年，早于《民法典》施行（2021年1月1日）；本案裁判适用的是当时有效的《合同法》，文中援引的《合同法》条文均已括注现行《民法典》对应条文，完整说明见文末。
一、案情完整梳理
（一）征收背景与侵权全过程
郭先生在山西省某市拥有一处房屋，因城中村改造项目被纳入征收范围，此次征收由居委会委托某房地产开发有限公司负责实施。在对补偿方式达成合意后，郭先生先与某房地产开发有限公司签订了《补充协议》，协议中明确约定在原货币补偿基础上，再补偿郭先生两套安置房，并由开发商负责办理完成以上两套商品房的房产证。
之后，郭先生又与居委会以及开发商三方签署了《拆迁补偿协议书》，其中第一条明确约定由居委会委托开发商负责补偿安置工作。该协议约定的货币补偿部分，开发商已经履行给付义务。
然而，当房屋建成后，郭先生要求交付补充协议约定的两套安置房时，却遭遇了居委会和开发商的互相推诿。居委会称自己是委托方，付款交房是开发商的责任；开发商则辩称补充协议无效，自己无权处分两套安置房。更让郭先生气愤的是，补充协议约定的两套安置房已经被分配给其他人居住，开发商实际上已经无法履行交房义务。
面对白纸黑字的协议却无法兑现，郭先生辗转联系上北京市盛廷律师事务所，委托盛廷律师代理维权。律师介入后，详细审核了郭先生提供的两份协议及相关证据材料，认为补充协议合法有效，被告拒不履行交房义务构成违约，因房屋已分配给他人导致合同履行不能，应当按照市场价格进行折价补偿。
（二）双方核心理由
原告郭先生核心理由：
第一，两份合同合法有效。从原被告签订的《拆迁补偿协议书》和《补充协议》来看，均系各方自愿签订，不违反法律的强制性规定，也不违反公序良俗，合同当然成立且有效。根据《合同法》第四十四条（现《民法典》第五百零二条）规定，依法成立的合同，自成立时生效。
第二，被告构成违约。《拆迁补偿协议书》约定居委会委托开发公司负责补偿安置工作；《补充协议》明确约定了在原协议补偿基础上再补偿原住户郭某房屋、货币如下，3、开发公司负责办理完成以上两套商品房房产证。而目前前述两套房屋已经被安置给其他人，被告实际上已经无法履行交房义务，构成根本违约。根据《合同法》第一百零七条（现《民法典》第五百七十七条）规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三，合同履行不能应当按照市价进行补偿。被告未能履行交房义务，导致原告未能取得两套房屋，因房屋已经交付他人，被告没有履约的可能，故原告要求两套房屋按照市价进行补偿，有事实和法律依据。
第四，原告主张被告应支付违约金989240元。被告未按约交付两套安置房，构成根本违约。
被告社区居委会答辩理由：
第一，居委会不是付款义务方，也不是《补充协议》的合同当事人。居委会在《拆迁补偿协议书》中并无实质的权利义务，仅是作为居委身份促成并见证了该协议的签署。原告诉请的两套房产及损失，并未在拆迁补偿协议书中约定，而是依据其与开发公司提前签订的《补充协议》，居委会对该协议内容并不知情，也未作出过任何承诺。居委会仅起到组织动员、推进工程进程的作用，并无付款和补偿义务。
被告开发公司答辩理由：
根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条及《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释〔2005〕9号），原告诉请不属于人民法院受理民事案件的范围，应驳回原告起诉。社区居委会是某社区城中村改造项目的实施主体和拆迁人，公司只是受居委会委托负责房屋拆迁、补偿安置等工作。
提示：以上意见出自本案判决书被告辩称部分。被告援引的两项依据，在诉讼时均已失效。《城市房屋拆迁管理条例》已被2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止；上述批复（法释〔2005〕9号）也已于2019年7月废止。按照现行规定，本案《拆迁补偿协议补充协议》系被征收人与开发商两方签订，属于平等民事主体之间的合同纠纷，依法可以提起民事诉讼；如系与行政机关签订的征收补偿协议，则属于行政协议，应通过行政诉讼解决（《行政诉讼法》第十二条第一款第十一项）。
二、案件基础信息
案号：（2021）晋0502民初4210号
案由：房屋拆迁补偿合同纠纷案
原告：郭先生（化名）
委托代理律师：常茂生律师（执业证号：11101201910105354，北京市盛廷律师事务所）
被告1：居委会
被告2：房地产开发有限公司
诉讼类型：民事诉讼（合同纠纷）
诉讼请求：判令二被告30日内交付2套商品房，如不能履行，按市场价补偿
判决结果：开发公司支付两套回迁房折价补偿款1620535.67元
三、法院核心裁判观点
（一）补充协议合法有效，对合同双方具有约束力
法院认定，案涉的《补充协议》是房地产开发公司和郭先生签订的，居委会并没有参与其中，不是协议签订的主体。根据《合同法》第四十四条（现《民法典》第五百零二条）规定，依法成立的合同，自成立时生效。
法院认为，补充协议系双方自愿签订，不违反法律的强制性规定，也不违反公序良俗，合同合法有效。根据《合同法》第六十条（现《民法典》第五百零九条）规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房地产开发公司作为补充协议的当事人，应当按照约定履行交付两套安置房的义务。
（二）合同履行不能应当采用折价补偿方式处理
法院认定，根据补充协议的规定，房产开发公司对两套安置房未履行交付义务，目前房屋已分配给他人居住，无法继续履行案涉两套房屋的交付义务。根据《合同法》第一百一十条（现《民法典》第五百八十条）规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
本案中，由于两套安置房已经分配给他人居住，开发商事实上已经不能履行交付义务，属于法律上的履行不能情形，因此应当采用折价补偿方式处理。
（三）折价补偿标准的确定
法院认为，案涉房屋为回迁房，折价补偿标准应当根据房屋市场均价扣除1%的土地出让金予以货币补偿。这一认定体现了公平合理的原则，既考虑了回迁房的特殊性质，又保障了被征收人的合法权益。
根据《合同法》第一百一十三条（现《民法典》第五百八十四条）规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。法院最终确定赔偿金额为1620535.67元，充分体现了对违约行为的惩戒和对守约方权益的保护。
（四）居委会不承担补充协议的合同责任
法院认定，居委会虽然是征收委托方，但并未参与补充协议的签订，不是协议签订的主体。根据合同相对性原则，补充协议只能约束房地产开发公司和郭先生双方，居委会不承担补充协议的合同责任。
但是，根据《拆迁补偿协议书》的约定，居委会委托开发商负责补偿安置工作，如果开发商未能履行补偿安置义务，居委会作为委托方是否应当承担相应责任，法院在本案中未予认定。
四、判决结果
山西省某市某人民法院作出如下判决：
赔偿金额：被告某市某房地产开发有限公司折价补偿原告郭先生1620535.67元。
补偿标准：案涉房屋为回迁房，根据房屋市场均价扣除1%的土地出让金予以货币补偿。
履行期限：判决生效之日起十日内支付。
其他：驳回原告的其他诉讼请求。
五、征收补偿协议履行高频问题解答（FAQ）
问1：拆迁补偿协议签订后，征收方能否以各种理由拒不履行？
盛廷律师答：不能。根据《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。拆迁补偿协议依法成立后，对双方均具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。如果征收方拒不履行协议约定，被征收人可以通过诉讼途径要求其继续履行或承担违约责任。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
问2：征收补偿协议约定的房屋已经分配给他人，无法交付，被征收人如何维权？
盛廷律师答：根据《民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务，对方可以请求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。如果合同约定的房屋已经分配给他人，导致事实上不能履行，被征收人可以请求折价补偿。根据《民法典》第五百八十四条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，法院判决开发商按照评估价扣除1%土地出让金和税费进行折价补偿，赔偿金额1620535.67元。
问3：回迁房的折价补偿标准如何确定？
盛廷律师答：回迁房的折价补偿标准应当根据房屋评估价格，并考虑回迁房的特殊性质予以确定。本案中，评估机构认定案涉房屋市场均价为7730元/平方米，但法院认为该评估价系按有产权证能进行市场交易的合理假设下做出的，而案涉房屋系回迁房，因此扣除1%的土地出让金，单价为6957元/平方米，并酌情扣除税费等10万元，最终确定补偿金额为1620535.67元。这一标准既考虑了回迁房与商品房的区别，又保障了被征收人的合法权益。
问4：居委会委托开发商进行征收，居委会是否承担责任？
盛廷律师答：根据合同相对性原则，居委会委托开发商进行征收，如果补偿协议是居委会与被征收人签订的，居委会应当承担合同责任；如果补充协议是开发商与被征收人签订的，居委会不是协议主体，不承担补充协议的合同责任。本案中，法院认定居委会未参与补充协议签订，不是协议主体，不承担补充协议的合同责任。现有证据不能证明补充协议系居委会委托开发商进行签订，故原告要求居委会承担责任的诉请不予支持。
问5：被征收人如何申请房屋评估，评估价格如何确定？
盛廷律师答：在诉讼过程中，被征收人可以向法院申请对案涉房屋进行评估。本案中，原告郭先生申请对房屋进行评估，房地产评估有限公司于2022年7月22日出具估价报告，评估价格为1911700元，均价7730元/平方米。评估机构向某市不动产登记中心电询，以划拨方式取得国有土地使用权，且办理了《不动产权证书》的房地产，再次交易时需以成交价格的1%补缴土地出让金。法院最终采纳了评估价格，但考虑到案涉房屋为回迁房，扣除1%土地出让金后确定单价为6957元/平方米。
六、盛廷律师总结普通人实操维权建议
第一步：签订拆迁补偿协议时，务必明确约定补偿方式、标准和履行期限。
拆迁补偿协议是被征收人维权的核心证据，签订时应当明确约定补偿方式（货币补偿或产权调换）、补偿标准、履行期限、违约责任等关键条款。如果约定产权调换，应当明确约定安置房的具体位置、面积、户型、交付时间等。根据《民法典》第四百七十条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
第二步：在拆迁补偿协议中明确约定违约责任条款。
本案中，由于双方未在协议中约定违约责任承担方式，法院无法支持原告的违约金和实际损失请求。因此，被征收人在签订拆迁补偿协议时，应当明确约定违约责任条款，包括违约金的数额或计算方法、实际损失的范围等。根据《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第三步：遇到征收方拒不履行协议时，及时固定证据并发出书面催告。
如果征收方拒不履行拆迁补偿协议，被征收人应当及时收集并保存相关证据，包括协议原件、付款凭证、房屋权属证明、征收方违约的证据等。同时，向征收方发出书面催告函，要求其在规定期限内履行协议义务。书面催告函应当通过邮寄方式送达，并保留邮寄凭证。根据《民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。
第四步：及时委托专业律师，通过诉讼途径维护合法权益。
如果征收方经催告后仍拒不履行协议，被征收人应当及时委托盛廷律师，通过诉讼途径要求其继续履行或承担违约责任。在诉讼中，可以请求法院判令征收方继续履行协议，或者请求折价补偿。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
山西本地化建议：
根据《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，征收方应当按照补偿安置协议的约定履行义务；拒不履行的，被征收人可以依法申请行政复议、提起行政诉讼，也可以就已达成的补偿协议提起民事诉讼。
山西省某市在城中村改造项目中应当严格遵循先补偿、后搬迁的原则，充分保障被征收人的合法权益。
七、全文总结
本案因征收方与开发商不按照协议约定交付安置房引发的民事诉讼典型案例。本案的核心启示在于：拆迁补偿协议依法成立后，对双方均具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。即使合同约定的安置房已经分配给他人无法继续履行，被征收人仍可以通过诉讼途径要求折价补偿。北京市盛廷律师事务所征拆行政律师团队通过精准的法律策略，为当事人争取到1620535.67元的折价补偿，充分体现了法律维权的重要性。
但需要注意的是，由于协议中未约定违约责任条款，原告的违约金和实际损失请求未获支持。因此，建议被征收人在签订拆迁补偿协议时，务必明确约定违约责任条款。遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，依法维护自身合法权益。
盛廷律所征拆行政律师团队有丰富的行政诉讼调解经验，长期在全国省份包括山西办理征拆行政案件，擅长通过行政复议、行政诉讼、行政调解，帮当事人化解争议，争取合理补偿与行政赔偿。
法律适用说明
本案一审判决作出于2022年9月9日。判决书援引的《合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，是本案所涉补偿协议签订时（2020年3月，早于《民法典》施行）有效的法律依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律；故法院适用《合同法》作出裁判。
《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，《中华人民共和国合同法》同时废止。本案裁判所体现的合同规则，在现行《民法典》合同编（第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条等）中均有对应规定，法律精神一脉相承。
本文对案例的分析和普法提示，均以现行有效法律规定为准。如您遇到类似法律问题，建议结合最新法律法规并咨询专业律师，获取针对性意见。
温馨提示：本文为盛廷律所案例实务整理，仅供普法参考，不构成个案法律意见。具体纠纷请结合自身情况咨询专业律师。
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