江苏居民海某的房屋被纳入征收范围后，因未能签订安置补偿协议，区城市管理行政执法局将其房屋认定为违法建筑，作出限期3日内自行拆除房屋决定。北京市盛廷律师事务所律师代理此案，帮助居民起诉后，城管局在庭审后自行撤销了限期拆除决定书，法院最终判决确认该决定书违法。本案是典型的"以拆违代拆迁"情形下行政机关程序违法被否定的案例，对征收拆迁维权具有重要参考价值。

一、案情完整梳理

海某系江苏居民，其该房屋建于上世纪，长期以来一直正常居住使用。海某的房屋被纳入当地征收范围后，征收方与其就安置补偿事宜进行协商，但双方始终未能签订安置补偿协议。在此背景下，街道办事处向区城市管理行政执法局提出申请，要求对海某的房屋进行违法建筑查处。

区城市管理行政执法局对其房屋进行立案查处，经调查和现场勘察后，作出《限期拆除告知书》。该告知书于同日送达至他人转交，但海某未曾收到该告知书。

此后，城管局作出《限期拆除决定书》，认定海某未办理建设工程规划许可手续，擅自建设房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，责令其3日内自行拆除全部"违法建筑"。

海某不服，委托北京市盛廷律师事务所征拆律师团队代理此案。律师帮助海某向区人民法院提起行政诉讼。案件审理过程中，城管局以程序存在重大瑕疵为由，自行作出了《撤销对海某作出的行政决定书的决定》。

二、案件基础信息

三、双方起诉与答辩核心理由

原告海某（盛廷律师代理）诉称：

原告指出，其涉案房屋建于上世纪八十年代，当时建设房屋并无相应的规划审批手续要求，并非抢建偷建。废止的《中华人民共和国城市规划法》于1990年1月1日才实施，故被告作出的《限期拆除决定书》没有事实和法律依据。

原告同时指出，其房屋已被纳入征收范围，因双方未签订安置补偿协议，街道办事处才向城管局申请将其房屋认定为违法建筑，实质是"以拆违代拆迁"，目的在于规避法定征收补偿程序。城管局在送达程序上存在重大瑕疵：《限期拆除告知书》的签收人不是海某本人，签收转交人"房某某"并非原告家人，原告亦不认识此人。原告请求法院确认被告作出的《限期拆除决定书》违法并予以撤销。

被告城管局辩称：

被告主张原告的房屋建于1999年前后，且未经规划部门批准，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，作出限期拆除决定有法律依据。被告认为原告的诉讼请求缺乏事实根据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

四、法院核心裁判观点

（一）行政机关办案必须做到事实清楚、证据充分、程序合法

法院认为，行政机关在办案过程中，应当做到事实清楚、证据充分、程序合法，这是依法行政的必然要求。本案中，城管局虽然做了调查工作，依据相关法律对原告所建设的房屋做了明确的法律定性，但在程序执行上存在重大瑕疵。

（二）行政文书送达必须依法进行，交由无关第三人转交不构成合法送达

法院认定，城管局在《限期拆除告知书》送达环节上，没有依照相关法律规定执行。文书交由房某某转交，由于海某当庭否认收到《限期拆除告知书》，且城管局又无法证实房某某是否已转交给海某，故该行政文书送达无效。

根据《中华人民共和国行政处罚法》及相关法律规定，行政文书的送达方式包括直接送达、留置送达、邮寄送达及公告送达。本案中，城管局将告知书交由与原告无亲属关系的第三人转交，不符合任何一种法定送达方式，构成程序违法。

（三）征收背景下启动违建查处涉嫌"以拆违代拆迁"，目的正当性存疑

本案一个重要背景是：海某的房屋已被纳入征收范围，因双方未能签订安置补偿协议，街道办事处才向城管局申请启动违建查处程序。这一时间线表明，行政机关启动违建查处的真实目的可能并非单纯的规划执法，而是为了规避法定征收补偿程序，以拆除"违法建筑"的名义达到低成本拆迁的目的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。行政机关不得以违建查处替代征收补偿程序。

（四）行政机关在诉讼中自行撤销被诉行政行为的，法院仍可确认违法

法院指出，城管局在庭审后自行撤销该《限期拆除决定书》，有法律依据。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十条第三款之规定，被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决。

本案中，虽然城管局已自行撤销了限期拆除决定书，但原告坚持诉讼，法院经审查认为原行政行为送达程序违法，故判决确认该决定书违法。

五、终审完整判决结果

确认区城市管理行政执法局作出的《限期拆除决定书》违法。

六、房屋征收常见问题（FAQ问答区）

问：房屋被纳入征收范围后，行政机关能否再以"违建"名义责令拆除？

答：不能简单以违建查处替代征收补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。在征收程序中未进行认定处理的，征收启动后不得再以违建查处的方式规避补偿义务。

问：什么是"以拆违代拆迁"？如何识别？

答："以拆违代拆迁"是指行政机关在征收拆迁过程中，因与被征收人未能达成补偿协议，转而以查处违法建筑为名，责令被征收人自行拆除房屋，以此规避法定征收程序和补偿标准。

识别"以拆违代拆迁"的关键特征包括：（1）房屋已被纳入征收范围；（2）双方未签订安置补偿协议；（3）征收协商破裂后，城管或规划部门突然启动违建查处程序；（4）违建查处的时间节点与征收拆迁高度重合。被征收人应当注意收集征收公告、补偿方案、协商记录等证据，证明违建查处的真实目的是征收拆迁。

问：限期拆除决定书的送达程序有哪些法定要求？

答：根据《中华人民共和国行政处罚法》及相关规定，行政文书的送达应当依法进行。送达方式包括：（1）直接送达，即由行政机关工作人员将文书直接交给当事人本人；（2）留置送达，即当事人拒绝签收时，可将文书留在当事人住所，并由见证人签字；（3）邮寄送达，即通过挂号信或EMS邮寄至当事人住所；（4）公告送达，即当事人下落不明或其他方式无法送达时，可通过公告方式送达。

本案中，城管局将告知书交由与原告无亲属关系的第三人转交，不符合上述任何一种法定送达方式，故法院认定送达无效。

问：行政机关自行撤销被诉行政行为后，法院还能判决确认违法吗？

答：可以。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十条第三款规定，被告改变原具体行政行为，原告不撤诉的，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决。

问：收到限期拆除决定书后，被征收人有哪些救济途径？

答：被征收人收到限期拆除决定书后，可依法采取以下救济途径：（1）在收到决定书之日起60日内，向作出决定的行政机关的上一级机关申请行政复议；（2）在收到决定书之日起6个月内，或在收到复议决定之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼；（3）对决定书认定的事实、程序、法律适用等方面提出异议，要求行政机关重新审查。

七、普通人实操维权建议

（一）识别"以拆违代拆迁"并及时应对

核实房屋是否在征收范围内。 到当地政府或住建部门查询征收公告、征收范围图，确认自己的房屋是否已被纳入征收范围。

保留征收相关证据。 妥善保存征收公告、补偿方案、评估报告、协商记录等材料。这些证据可以证明违建查处的真实目的是征收拆迁。

关注时间节点。 如果违建查处程序恰好发生在征收协商破裂之后，应当高度警惕"以拆违代拆迁"的可能性。

（二）收到限期拆除决定书后的第一步

核实决定书送达是否合法。 检查送达回证上的签收人是否为本人或同住成年家属，送达方式是否符合法定要求。如送达程序违法，可在诉讼中主张程序瑕疵。

保存全部文书原件。 对决定书、告知书、送达回证等材料进行拍照备份，原件妥善保管。

切勿自行拆除。 在法定救济期限内（复议60日、诉讼6个月），行政机关不得实施强制拆除。被征收人应当依法行使救济权利，不要因恐慌而自行拆除房屋。

（三）依法行使救济权利

及时申请行政复议。 在收到决定书之日起60日内，向作出决定的行政机关的上一级机关申请行政复议。

及时提起行政诉讼。 在收到决定书之日起6个月内，或在收到复议决定之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。

委托专业律师介入。 征收拆迁中涉及违建认定的案件法律关系复杂，建议尽早委托专业律师，构建完整的维权链条。

八、全文总结

本案是江苏房屋征收时以拆违代替拆迁典型案例，由北京市盛廷律师事务所征拆律师团队代理承办。本案揭示了征收拆迁中常见的"以拆违代拆迁"问题：被征收人的房屋纳入征收范围后，因未签订安置补偿协议，行政机关转而以违建查处名义责令拆除，规避法定征收补偿程序。法院认定城管局送达程序违法，判决确认限期拆除决定书违法，维护了被征收人的合法权益。案件启示：面对"以拆违代拆迁"，被征收人应当及时识别、依法维权，送达程序瑕疵足以否定整个行政行为。如遇类似纠纷，建议及时咨询北京市盛廷律师事务所专业律师团队，制定系统性维权策略。

温馨提示：本文为案例实务整理，仅供普法参考，不构成个案法律意见。具体纠纷请结合自身情况咨询专业律师。

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