现阶段的征地拆迁过程中，以拆违代拆迁已经成为了非常普遍的一种拆迁方式。众所周知，所谓拆违，即是房屋被认定为违法建筑后强制拆除。实际上，违法建筑不是说认定就认定的，而且即使认定为违法建筑，也不是随便就能拆除的。法律对违法建筑的认定及拆除程序作出了明确规定，拆违需要严格遵守一定的程序，任何一个环节不合法整个强拆决定及行为都是不合法的。在此，从以下几方面对强拆违法建筑相关的法律知识点做一下梳理和普及。
一、想强拆必须先将房屋认定为违法建筑，而违建不是说认定就能认定的。
强拆分为“行政强拆”与“司法强拆”，行政强拆一般针对的是违法建筑，司法强拆一般针对的是合法建筑。在这里提到的强拆是指针对违法建筑的行政强拆。
从实体上来看，我们通常理解的违法建筑是指没有取得建设工程或乡、村规划许可证或者违反规划许可证核定的相关内容而建设的建筑。需要明确的是，不能仅以此点来作为认定违法建筑的唯一标准，还要审查涉案房屋是否存在“历史遗留问题”前些天我讲解过历史遗留房屋怎样认定确权？，所以这里只简单介绍一下：
是否列入了当地城乡规划区范围内？建设房屋时是否有审批要求等等。实务操作中有很多房屋建造年代比较久远，甚至当时城乡规划法还没有出台，或者出台初期因相关行政主管部门法律意识淡薄，执法相对滞后等导致相关的法律手续并不完备。在这些情况下，不区分原因，一律以没有取得建设工程规划许可证为由认定为违法建筑即是不合理的。
从程序上来看，违法建筑的认定是有明确的法律规定，至少需要立案、调查、听证、讨论等十步程序。不管是实体上还是程序上任何一点不符合法律规定都会导致违法建筑认定不合法。
二、违法建筑认定后的《限期拆除决定书》是强拆的主要依据，这阶段必须做的事是提起复议、诉讼。
实务过程中，对于“限期拆除”可能会出现叫法上有细微差别的情况，如：责令拆除、拆除通知等，但是本质上都是一样的。当然，认定为违法建筑后是否就一定要被限期拆除呢？答案是否定的。针对违法建筑可以有多种处理方式，如罚款，限期改正消除影响等，但征收拆迁过程中，大多数都会采取限期拆除的方式，而忽略了其它方式。
收到限期拆除决定后，有一个必须要做的事特别重要，即提起复议、诉讼！因为提起复议、诉讼相当于通过法律手段维权的一个敲门砖，不启动这些程序，法律救济手段无从谈起。是否属于违法建筑、是否应被强制拆除、强制拆除作出程序是否违法等是需要在诉讼程序过程中通过双方举证、质证来判定的。提起复议、诉讼相当于对行政机关限期拆除决定的一种异议，而且复议、诉讼有一定的期限限制，复议期限60日，诉讼期限6个月，法定期限内未提起，将从程序上失去通过法律手段维护自己合法权利的机会。
三、向强拆更近一步的《催告书》，必须符合一定条件的情况下才能作出。
在限期拆除决定作出后，行政相对人如果没有采取相关的法律救济手段又不自行拆除的，行政执行部门会作出一个催告书，催告被拆迁人在一定合理期限内拆除房屋。也就是说催告书的作出需要符合两个条件：第一，行政相对人收到限期拆除通知后于法定期限内未提出复议或上诉；第二，催告书通知限拆的时间应该是合理的。实务中会出现催告限拆只给一两天时间的情况，在这么短的时间内要求完成搬家腾房是非常不合理。一旦进入催告阶段，被拆迁人可以进行陈述和申辩，说明自己不自行拆除的原因。
在此，需要再次强调提起复议、诉讼的重要性，只有提起该程序，才能有效避免催告书的作出。当然，如何提起复议、诉讼？何时提起？是先复议后诉讼还是直接诉讼？这些都是有一定技巧的，需要根据不同的案件情况灵活掌握，不能一概而论，提起时间和方式在一定程度上来说也是制胜的关键，但不能超过法定期限提起是必须死守的底线。
四、谁有权强拆大有学问，执行错了必然违法。
这主要分为两种情况：
未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行的建设。这种情况下，乡、镇人民政府既是作出限期拆除决定的主体又是直接实施强制拆除活动的主体。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门是作出限期拆除的主体，而对于直接实施强制拆除活动的主体，须由县级以上地方人民政府“责成有关部门”组织实施。此处的“有关部门”实践中有各种情形，如城市管理局、综合执法局、执法大队乃至少数地方公安部门参与共同组织实施；此处的“责成”程序实践中也各有不同，有的以规范性文件加以明确，有的表现为内部行政程序，有的直接以政府名义催告当事人或者作出带有责成内容的强制执行决定，等等。
需明确的是，行政机关作出的强制拆除决定具有可诉性。在诉讼过程中，可视案件不同情况将县级以上人民政府作为被告，或者将县级以上人民政府与被责成部门列为共同被告。
五、强拆行为同样可诉，电话报警未必如你想像那样无效。
这里的强拆行为指的是强制拆除的实施行为。盛廷律所已在多篇文章中反复强调了遇强拆报警的重要性，仍有不少网民固执的留言说“报警没用”。在此再次重申，报不报警与出不出警是两码事，不出警是警察失职，不报警是被强拆人失误。在一定程度上，报警未必有效，但一定有用。通过录音录像证明强拆事实等固定证据将会在日后的诉讼维权过程中起到事半功倍的作用。
在强拆过程中，经常会出现实施主体不适格、擅自扩大执行范围、未采取登记封存措施、夜间或节假日强拆等违法行为。作为区别于强拆决定的强拆行为具有可诉性。但需要注意的是，此时的诉讼只能针对强拆执行行为本身的合法性，而不涉及之前的限期拆除、强制执行决定。
综上，看以简单的违法建筑强拆问题实际上法律规定非常复杂，看似“合理合法”的强拆决定也并非如被拆迁户想像的那样坚不可催。只要处处留心，多学习掌握些基本的违建知识，学会拿起法律武器维护自己的合法权利，识破“拆违”陷阱并非难事。
违法建筑强拆陷阱及维权攻略
（本文部分采纳了盛廷律所翟根才律师、王龙律师、王英霞等人的视频专访材料）
审稿：渠清
