疫情当前，各地房地产行政主管部门纷纷发文，要求物业服务企业，配合社区做好新型冠状病毒感染的肺炎防控工作。

各物业服务企业纷纷相应，但德州一家物业服务公司就显得有些特殊。

德州市德州区城乡建设局认为该物业服务企业服务的两个小区，

1. “存在工作人员责任心不强，

2. 出入管控人员数量不足且值班不到位，

3. 外来车辆及人员的登记劝返管控不严格、

4. 未设置废弃口罩专用收集容器、

5. 疫情防控传播措施不到位”

等种种问题，遂决定将其拉入德城区物业行业黑名单，驱逐出物业市场。

我们不禁要问：大疫当道，一边是提供物业服务的物业公司，一边是防控疫情的政府部门。城建局将防疫工作不力的物业公司驱逐出物业市场，以政府行政强制力强行介入选聘物业的自由市场，又是否合情合理，有足够的法律依据呢？

一、疫情之下，物业公司的服务与选任

首先，小区业主可以更换该物业服务企业。

在一般情况下，根据《物业管理条例》第二条规定，物业公司由业主选聘，根据其与业主的物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关当地提供维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

如果真如城建局所称，该物业服务企业“存在出入管控人员数量不足且值班不到位等”疫情防控传播不到位的种种问题，该物业公司就很有可能存在未按照物业服务合同提供符合物业服务合同约定的物业服务的违约行为，从自由市场及业主自治的角度，小区业主可以形成共同意志，更换该物业服务企业。

其次，在本次疫情面前，又对物业服务公司提出了更高的服务要求，积极配合防疫工作。

《突发事件应对法》

第十一条第二款规定，公民、法人和其他组织有义务参与事件应对工作。

第五十五条规定，突发事件发生地的居民委员会、村民委员会和其他组织应当按照当地人民政府的决定命令，进行宣传动员，组织群众自救和互救，协助维护社会秩序。

第六十六条第二款规定，突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令，配合人民政府采取的应急处置措施，做好本单位的应急救援工作，并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作。

该物业服务公司作为小区提供物业服务的企业，本就负有维护环境卫生和相关秩序的合同义务，在疫情面前，亦应服从当地政府疫情防控工作的命令，积极配合加强小区内部的环境卫生与疫情防控工作。

那么，驱逐出物业市场，小区是否陷入更不利局面？

从目前状况来看，该物业服务公司可能存在违约与违反《突发事件应对法》等双重的不当行为，城建局约谈后未果后，决定将该公司加入区物业行业黑名单，并驱逐出物业市场，是否构成了行政权力对自由市场的侵犯，其将该物业服务企业驱逐出物业市场后，小区是否会陷入脱管失控地更不利的局面？

二、疫情之下，政府又是否有足够的法律依据来“越俎代庖”呢？

根据一般市场理论，业主与物业服务公司双方是自由选择的结果，在不危及公序良俗的情况下，政府不应做过多干预。如业主认为，该物业服务公司无法提供符合合同要求或者满意的服务，其可以通过形成业主共同决议的方式，用投票，更换该物业服务企业。

但疫情紧急，物业服务企业无法提供满意的防疫措施之下，坚持选择以业主形成共同意志更换物业服务企业，亦属苛责。等到新的物业服务企业选出并入住，小区防疫及卫生秩序，不知已几易沧海桑田。

即使小区业主无法马上形成共同意志更换物业服务企业，政府又是否有足够的法律依据来越俎代庖呢？

首先，是否已经建立了“守信联合激励和失信联合惩戒机制”

1、从《物业管理条例》出发来检视。

《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

德州市德城区城建局是否已经建立了“守信联合激励和失信联合惩戒机制”，我们还未可知。即使其已经建立了健全的“守信联合激励和失信联合惩戒机制”，城建局是否也应按照相应的既定程序来处理。

城建局仅仅通过多次现场督导、约谈企业负责人、进行通报责令整改即将该物业服务企业驱逐出该区物业市场，其程序显然是不够正当的。

2、从现实方面来讲，城建局将该物业服务企业驱逐之后，疫情之下，该小区的日常物业服务和疫情防控工作由谁来接管，是由小区居民自我管理，还是城建局直接接管，或者是由小区所在地的街道办事处指定紧急物业，紧急物业企业又能否与前任物业服务企业及时办理交接手续，以上种种问题，我们并没有从城建局的一纸通报中看到答案。

其次，从紧急物业的角度来考虑

姑且参考《北京市物业项目交接管理办法》。

该办法第十八条规定，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：

（一）物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

（二）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

（三）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

具体到本例当中，

• 该物业服务企业尚在提供物业服务，未撤出物业管理区域，不符合上述第一款提供应急物业服务的情形；

• 该物业服务企业亦未单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，不符合上述第二款提供紧急物业服务的情形；

• 第三款表述的是因破产、资质注销等原因致使其法律上或事实上不能履行物业服务义务，显然该物业服务企业尚未破产或资质被注销吊销，认定其在法律上不能履行物业服务义务存在障碍。

• 那么其配合防疫工作不力能否认定为在事实上不能履行物业服务的义务呢？我们认为，这需要对第三款的“等”字重新作出解释。

最后，该物业服务企业能否因为其防疫工作不力，被吊销营业执照呢？

《突发事件应对法》第六十四条规定，有关单位有下列情形之一的，由所在地履行统一领导职责的人民政府责令停产停业，暂扣或者吊销许可证或者营业执照，并处五万元以上二十万元以下的罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚：

（一）未按规定采取预防措施，导致发生严重突发事件的；

（二）未及时消除已发现的可能引发突发事件的隐患，导致发生严重突发事件的；

（三）未做好应急设备、设施日常维护、检测工作，导致发生严重突发事件或者突发事件危害扩大的；

（四）突发事件发生后，不及时组织开展应急救援工作，造成严重后果的。

前款规定的行为，其他法律、行政法规规定由人民政府有关部门依法决定处罚的，从其规定。

该条款要求吊销营业执照，均需达到导致发生严重突发事件、突发事件危害扩大或者造成严重后果的程度。本例中，该物业服务企业防疫工作不力显然还未达到如上“发生”“扩大”“造成严重后果”程度，如以其防疫工作不力，吊销其营业执照，进而认定其在法律上不能履行物业服务义务，指定应急物业接管的考量，恐怕也要落空了。

总结

行文至此，我们发现：疫情之下，物业服务企业不能严守契约精神，履行好物业服务合同，是当然的违约，本该小区集体业主自治更换物业服务企业，但特殊时期，恐不能成行；城建局急业主所急，想业主所想，索性将该物业服务企业加入黑名单，驱逐出物业服务市场，但又面临着谁来接收小区物业服务的现实困局，和缺少充分法律依据和正当程序的法律风险。

也许有人会说，事急从权，疫情之下，效率优先于正义，但如上所述的现实问题和法律问题，我们终将要面对、去解决。

在此，我们呼吁，物业服务企业要严守契约精神，敬畏市场，提供符合合同约定的物业服务，疫情之下，更要配合好相关部门做好疫情防控工作；同时，疫情当前，政府部门亦应做到有法可依、程序正当，敬畏法律，经得起法律的检验。