上期我们讲到对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,业主委员会和专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。那么如果因维护共有利益提起的民事诉讼,谁是适格的主体,能代表全体业主呢?
《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》中,最高院认为“为维护业主共同权益提起的诉讼应当经过业主共同决定”。
“从审判实践看,这类情况主要有两种:一是针对占用共有部分的行为:二是解除物业服务合同。前者比如,某小区有公共空地一块,一些菜农在该场地摆设了菜摊,业主在家门口即可买到青菜,非常方便。但个别业主认为,这种行为扰乱了小区秩序,遂起诉要求将菜农迁出。此种情形属于业主共有权受到侵害,但个别业主的起诉行为却遭到大多数业主的反对。有的法院判决支持了起诉业主的诉讼请求,但业主之间的对抗明显增加。对这种情况,如何协调业主之间的不同意见是摆在法官面前的难题。其背后则是如何看待个别业主起诉行为的正当性。在业主自治的框架下,此类事项首先交由业主大会讨论,既可以充分发挥业主自治的协调功能,消弭持反对意见业主的抵触情绪,也有利于增强共同权益诉讼行为的适法性和权威性,为有关共同权益生效判决既判力及于全体业主奠定基础。但因《物权法》第83条第2款明确规定:业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。所以在遇到这种情况的时候,人民法院应当对起诉的业主多做说明和解释工作,以求案件的处理达到最佳效果。”
以下北京市第三中级人民法院的判例与最高院观点相同。
本案例案号为(2016)京03民终3657号,为保护他人隐私,本案件中所有当事人姓名、名称均已进行处理。
【案情介绍】
原告称,29名业主均为北京市朝阳区XX小区业主,A公司是小区的建设单位,小区2006年入住前,A公司聘请了B物业服务有限公司作为XX小区的前期物业服务企业,B物业服务有限公司在办理业主入住手续时,与每个业主均签署了《前期物业管理服务协议》。2011年11月4日,A公司未依法经过小区业主共同决定,突然通知B物业服务有限公司合同解除,并安排C物业公司强行接管XX小区,将B物业服务有限公司逐出小区。广大业主对A公司这种该行为十分不满,先后向乡政府、朝阳区房管局投诉,但是没有解决问题。29名业主认为A公司与C物业公司的行为侵害了29名业主的合法权益,故诉至法院请求认A公司与C物业公司签署的《前期物业管理服务合同》无效。
A公司、C业公司在一审中辩称:29名业主没有诉讼主体资格,涉案小区没有业主委员会,29名业主没有代表全体小区业主行使权利的资格。依据国家及北京市物业管理法规,开发商作为XX小区建设单位,在小区业主大会选聘物业服务企业之前,为小区选聘前期物业服务企业,既是法律赋予的权利,也是一项法定义务,无需事先征求业主的意见,A公司与C物业公司签订的前期物业服务合同,内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定,也没有损害XX小区业主的利益,属于合法有效。29名业主提起诉讼超过了两年的诉讼时效。太平洋公司与赛特物业公司之间签订的前期物业服务合同,是经过整个小区业主双过半人数同意的,并向小区所在地即朝阳区房屋管理局办理了前期物业服务合同备案手续。
一审法院认为:小区的物业管理服务行为涉及全体小区业主的共同利益,行为人行为损害全体业主共同权益的,应由业主委员会代表全体业主主张权利。29名业主作为部分业主为此提起诉讼,诉讼主体资格方面不适格。故29名业主的起诉不符合法律规定的起诉条件,法院应不予受理,立案后发现的应裁定驳回起诉。
二审法院认为:虽然本案的29名业主为物业服务合同关系中的权利义务直接承担者,但是其提起的确认合同无效之诉,涉及整个小区的全体业主利益,而本案仅有29名业主提起诉讼,不能代表全体业主的真实意思表示,主体上欠缺起诉的条件,原审法院依法驳回其起诉,并无不当。
【案例评析】
本案为确认合同无效纠纷,应当适用合同无效的相关规定,但本案特殊之处在于物业服务合同,涉及小区的共有利益,小区业主人数众多,意见较为复杂,部分业主无法代表全体业主的意思,协调业主之间的不同意见是此类案件的共性,冒然判决合同无效,可能导致相应的矛盾。
交由业主大会讨论,有业主委员会提起诉讼,既可以充分发挥业主自治的协调功能,消弭持反对意见业主的抵触情绪,也有利于增强共同权益诉讼行为的适法性和权威性,为有关共同权益生效判决既判力及于全体业主奠定基础。
【结语和建议】
根据最高院的观点以及各级法院的相关判决,因维护共有利益提起的民事诉讼,原告主体需能代表全体业主的共同意思表示,笔者认为要符合以下条件:
经业主大会会议决议,授权业主委员会就小区共有利益提起民事诉讼。
同时笔者认为以下两种情形,与对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为提起诉讼的原告主体标准相同,笔者认为也应可以作为适格原告主体,但有待考证。
一、专有部分占建筑物总面积过半数的业主提起诉讼;
二、专有部分占总户数过半数的业主提起诉讼。
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