北京三里屯酒吧一条街，承载了无数80、90后记忆的地方，伴随着2022年12月25日，北京市朝阳区人民政府三里屯街道办事处将一封封《限期腾退房屋告知书》（下称《告知书》），下发至酒吧街各承租商户，要求承租商户在2023年1月31日前清空并搬离房屋，也正式宣告着这条曾充满无数烟火气息的酒吧街不久之后将成为历史。

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据该《告知书》内容显示，按照市区自建房屋专项整治工作要求，经第三方专业机构对酒吧街房屋安全状况进行综合鉴定，鉴定结果为D级，房屋结构安全性已不适合经营，严重影响整体安全。

那么，盛廷律师在此借酒吧街的遭遇引入一个相关话题，即遇到征收拆迁，征收方以“拆违”“拆危”为由，试图以此种方式替代征收拆迁，以达到降低拆迁成本的目的，作为被征收的平民老百姓们该采取何种有效方式来避免征收方的上述“套路”呢，这里，盛廷律师教您如下“两招”：

1、当无证房遇到征拆

实践中，很多无证房的形成并不能完全归责于被征收人，或是由于当时法制不完善，并没有要求办理房照，或是由于当地的风俗，村子里的其他人都没有办房照，自己也就跟着没办，这些都是基于历史遗留原因所导致的，也很难查清楚事实上到底是怎样的。

尽管现在法律日趋完善，但颁布相关法律之前已经存在的无证房屋，却不可将全都责任都归咎于房屋所有人身上。但现实中，征收方却是最喜欢拿此类无证房屋做文章的。

征收方一般会将此类无证房作为“违建”而予以强制拆除，那么，对于基于历史遗留问题的无证房就该统一被认定为违建吗？这无疑是不合理的。

《城乡规划法》明确规定，对于违反《城乡规划法》情节较轻的，可由相关部门予以罚款，后由房屋所有权人依法补齐相关规划手续。这类房屋是可以办理房屋产权证的。

所以，盛廷律师在这里提醒大家，遇到以“拆违”替代征收拆迁的情形，如果房屋还能够及时补办产权证的，那一定得去相关部门走程序，补齐房屋相关手续。否则，一旦征收方将房子认定为违建，那么紧接着征收方就会下达《限期拆除通知/告知书》《限期拆除决定书》《催告通知书》《强制拆除决定书》等，如果不在法定期限内对以上相关文书提起行政复议或行政诉讼，那么在一定程度上将会失去维护合法权益的救济机会。

如果这类无证房屋被强拆，那还可以提起确认强拆房屋违法之诉。在这里，盛廷律师建议，如果可以早点采取救济手段永远比晚了好，多一种救济手段，就意味着给自己的合法权益多上了一道保险。

2、当“危房”遇到征拆

危房改造严格意义上来说也属于征收拆迁的范畴内，征收方要对改造范围内的地块制定补偿安置方案。如果征收方真是要实施危房改造、改善居民生活水平，被征收人理应配合。怕就怕征收方打着“拆危”“改造危房”之名，行使拆迁之实，把符合正常居住标准的房子定义为所谓的“危房”，从而降低对征收范围内房屋的征收补偿标准。毕竟所谓“危房”的补偿标准，肯定无法达到正常房屋的补偿标准。

盛廷律师在这里提醒大家，针对“危房”的认定，在我国有着一套较为严格的程序和标准，《城市危险房屋管理规定》《危险房屋鉴定标准》是认定“危房”的主要法律依据。其中，谁有权对“危房”予以认定以及认定需要走哪些程序，达到何种级别或标准才必须要拆，上述两部法律规范都做出了较为严格的规定。如果征收方打着“拆危”的幌子，行使促拆、逼拆的行为，那征收方从行政目的上来说就已经站不住脚了。

拆迁方的这些套路，您学会如何识别了吗？关注盛廷律师，学习更多法律知识。