李xx与余干县人民政府一审行政判决书

审理法院：　江西省上饶市中级人民法院

案　　号：　（2018）赣11行初28号

案　　由：　行政征收

裁判日期：　2018年06月27日

江西省上饶市中级人民法院

行政判决书

（2018）赣11行初28号

原告李xx，男，汉族，1939年7月21日出生，江西省余干县人，无业，住江西省余干县xxx新区，

委托代理人张合刚，北京市盛廷律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人苗露宁，北京市盛廷律师事务所律师，特别授权代理。

被告余干县人民政府，住所地江西省余干县xx镇xx东路xx号。

法定代表人黄xx，系该县县长。

委托代理人朱律师，江西豫章律师事务所律师，一般授权代理

委托代理人苑律师，江西豫章律师事务所律师，一般授权代理。

原告李xx不服被告余干县人民政府作出的征收补偿决定，于2018年2月28日向本院提起行政诉讼。本院于2018年3月1日立案后，于2018年3月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年4月18日公开开庭审理了本案。原告李xx及其委托代理人张合刚、苗露宁，被告余干县人民政府行政机关负责人的委托代理人谭振华及行政机关的委托代理人朱律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告余干县人民政府于2018年2月9日作出干府字（2018）12号《余干县人民政府房屋征收补偿决定书》，决定书载明被征收人李xx名下房屋在余干县人民政府2015年9月6日作出的《余干县城西南片区城市棚户区改造征收决定》征收范围内，房屋面积334.43㎡，土地面积198.46㎡（其中房屋占基132.23㎡），用途为住宅，因法定签约期限内被征收人与房屋征收部门未达成补偿协议，现作出征收补偿决定供被征收人选择：一、产权调换。房屋征收部门按《补偿方案》确定产权调换面积为367.55㎡，其他征收补偿费等核算37,543.49元，安置房源为西南改造项目（德胜大街）；二、货币补偿。被征收房屋及装修补偿总额为1,550,543元，其他补偿24,710.5元。

原告李xx不服该补偿决定向法院起诉称，被告作出的征收补偿决定存在以下违法情形：

1、认定的被征收房屋面积和土地面积与实际不符；

2、房地产价格评估机构未按照法定程序选定或确认，评估时也未对涉案房屋进行实地查勘；

3、房屋征收部门未向原告送达分户评估报告，剥夺了原告对评估结果的申请复核权利；

4、被征收房屋室内装饰装修补偿应当给予评估未予评估；

5、产权调换房屋的位置未予明确，产权调换房屋的价值未按规定给予评估，差价结算存在严重不公平，未按规定支付临时安置费或者提供周转用房；

6、因征收补偿涉及原告重大财产利益，被告作出房屋征收补偿决定前应根据程序正当原则告知拟作出的房屋征收补偿决定的主要内容及其证据和法律依据并充分听取原告意见，但被告作出被诉行政行为前未按照程序正当原则告知和听取原告意见，程序严重违法。

因此，请求撤销被告作出的干府字[2018]12号余干县人民政府房屋征收补偿决定，判令被告限期重新作出房屋征收补偿决定。

原告李xx为支持其诉请，向本院提交以下证据：

1、原告身份证，证实原告身份信息；

2、余干县政府于2017年3月20日作出的干府字[2017]34号房屋征收补偿决定书、（2017）赣11行初35号行政判决书，证实被告曾对原告名下房屋作出房屋补偿决定，经诉讼后被法院依法撤销；

3、余干县政府于2018年2月9日作出的干府字[2018]12号房屋征收补偿决定书，证实被告重新作出补偿决定但是内容、程序均违法。

被告余干县人民政府答辩称，

一、原告的房屋及土地面积均经专业机构据实测量所得，不存在面积缩水；

二、被告在征收补偿过程中，不仅对被征收人房屋进行了总体评估，也进行了分户评估，且分户房地产价格评估机构由被征收人选定；

三、被告公示的征收补偿方案明确了产权调换房的位置，在征收补偿决定书中再次明确了安置房源位置，并指明了可供选择的安置房号及面积，同时也明确了补差方式；四、被告进行的西南片区棚户区改造项目程序合法，征收补偿过程公开、公平。被告在所有关于本次征收补偿过程中的重大程序性问题均为合法，项目的立项文件有实施建议、县政府常务会议纪要、国民经济和社会发展年度计划及住建厅××确认函、××市××委的立项通知、建设项目的用地预审意见书、建设项目选址意见书、社会稳定风险评估；项目实施阶段的法律文件有入户调查结果公示、预评估报告、补偿方案草案、召开听证会及论证会对补偿方案进行修正、公示补偿方案、分户评估机构选择等等，所有步骤均依法进行，涉案征收项目800余户除本案原告外均顺利实施，原告所称的重大违法根本不存在。

因此，请求驳回原告的诉讼请求。

被告余干县人民政府为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：

1、被征收房屋及土地勘测成果图、被征收房屋评估明细表、被征收房屋补偿计算总表，证实被征收人房屋经过了第三方测量及评估；

2、房屋征收补偿预评估报告、评估机构选定函，证实涉案项目征收补偿不仅经过了预评估，也经过了分户评估，且分户评估机构由被征收人选定；

3、征收补偿方案、征收补偿决定，证实征收补偿方案及征收补偿决定均明确载明了调换房屋所在明确方位，且征收补偿决定还明确了可用于调换的房屋楼栋号；

4、房屋照片、补偿决定送达材料、情况说明，证实被征收人既不选择房屋置换也不选择货币补偿，相关人员多次前往送达相关材料。

经庭审质证，原告李xx对被告余干县人民政府提交的证据提出如下质证意见：

1、勘测成果图未经原告签字确认，且测量结果与实际不符，对该证据不予认可；

2、评估报告的估价委托人系无授权的房屋征收补偿办公室，该委托违法。评估报告没有送达给被征收人，报告中没有房地产估价师签字，没有附相关的评估资质，没有反映土地价值。被告仅提供了一人进行选择的评估机构选定函，且该名签字人员是否为被征收人都无法确定，案涉征收范围内有四百多户，仅提供一人选择的函无法证实评估机构是由被征收人协商选定；

3、征收补偿决定中提供给原告的房源与其他被征收人均是同户型，不具有明确性，找差存在明显不公平；

4、对房屋的照片及补偿决定的送法材料没有异议，但对情况说明有异议。该份情况说明只是被告工作人员的一个事实陈述，不能证实是否送达。

被告余干县人民政府对原告李xx提交的证据提出如下质证意见：认为照片不能证实房屋面积，也不能证实原告对房前屋后的土地有合法权益。房屋面积还是应以第三方机构测绘为准。

原、被告双方提交的证据，经本院查证核实，对证据的真实性、合法性予以确认，对证据的证明效力及是否能达到证明目的，本院在论理部分再予以阐述。

经审理查明，为开展棚户区改造工作，

2015年2月27日，被告余干县人民政府向余干县县城西南片区城市棚户区改造项目的被征收人发出评估机构选定函，由被征收人投票选定房地产评估机构。经被征收人多数投票选定，浙江永嘉县大昌房地产评估有限公司作为本次棚户区改造项目房地产评估机构。

2015年9月9日，余干县明达测绘事务所对原告李xx的房屋出具《房屋勘测成果图》，载明主体房屋实际建筑面积为303.32㎡，附属建筑面积31.12㎡。同年9月8日，上饶市新源测绘工程有限公司余干分公司对原告李xx的土地出具《土地面积成果图》，载明土地面积为198.46㎡（其中房屋占地132.23㎡、宅基地66.23㎡）。2015年9月6日，被告余干县人民政府发布《余干县县城西南片区城市棚户区改造房屋征收决定》及《余干县县城西南片区城市棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》，对余干县县城西南片区的玉亭镇周桥社区、茗桂社区、东山社区、xxx村小组、北门村小组的房屋进行征收。

2017年3月6日，浙江永嘉县大昌房地产评估有限公司出具《房屋征收分户初步评估报告》，确定原告李xx的房屋在价值时点（2015年9月6日）的征收补偿总价为1，550,543元（其中被征收房屋评估总价为1,543,710元，房屋装饰装修补偿评估总价为6833元）。因原告未在法定期间与被告达成补偿协议，被告余干县人民政府于2017年3月20日作出干府字[2017]34号余干县人民政府房屋征收补偿决定书，并于2017年4月19日向原告李xx送达该补偿决定书及其附件。原告李xx对补偿决定不服，于2017年5月10日向本院提起行政诉讼，要求撤销该补偿决定。本院经审理判决撤销干府字[2017]34号余干县人民政府房屋征收补偿决定书，并责令被告余干县人民政府重新作出征收补偿决定。

被告余干县人民政府于2018年2月9日作出干府字[2018]12号房屋征收补偿决定书，并于2018年2月11日向原告李xx送达该补偿决定书。补偿决定书主要内容为：被征收人李xx名下房屋在征收范围内，房屋面积334.43㎡，土地面积198.46㎡（其中房屋占基132.23㎡），用途为住宅。因法定签约期限内被征收人与房屋征收部门未达成补偿协议，现作出征收补偿决定供被征收人选择：

一、产权调换。产权调换面积为367.55㎡，其他征收补偿费等核算为37，543.49元，安置房源为西南改造项目（德胜大街），面积120.63㎡的安置房号为19-1-1401、19-1-301、19-1-901、19-1-701，面积99.66㎡的安置房号为19-1-2702、19-1-2402、19-1-2302、19-1-2202、19-1-202，面积106.99㎡的安置房号为19-1-203，面积84.01㎡的安置房号为10-2-2803、10-1-2803，面积120.74㎡的安置房号22-1-1801。被征收人选房总面积少于安置面积的部分按2600元/㎡进行找差，选房总面积超过安置面积按该楼盘的市场价（一房一价）进行找差，被征收人自行寻找周转用房过渡；

二、货币补偿。被征收房屋及装修补偿总额为1，550,543元，其他补偿24，710.5元。原告李xx对该补偿决定不服，再次向本院提起诉讼。

本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条之规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被告余干县人民政府作出的补偿决定中提供了货币补偿及房屋产权调换两种补偿方式供被征收人选择，其中货币补偿包括了房屋价值及其他补偿，因原告房屋系住宅，故不存在补偿停产停业损失；房屋产权调换的补偿方式中提供了位于余干县西南改造项目（德胜大街）的期房安置房源，并载明了可供选择的房型及面积，房源位置及房型较明确。因此，被告余干县人民政府作出的征收补偿决定中提供的补偿方式符合法律规定。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本案中，被告提供了其向被征收人发放的一份评估机构选定函，其中被征收人选择永嘉县大昌房地产评估有限公司作为本次棚户区改造项目房地产评估机构。据查，本次征收涉及的被征收人有400多户，被告仅提供一份被征收人选择评估机构的选定函，虽并不能全面反映选定评估机构的过程，但案涉征收项目中的大多数被征收人已经签订征收补偿协议并补偿安置到位，已经获得补偿安置的被征收人并未对评估机构选定及补偿安置程序提出异议，结合被告提供的评估机构选定函，足以认定被告选定评估机构程序合法。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条之规定，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。案涉征收补偿决定在第3页载明：“被征收人自行寻找周转用房过渡”，该内容系对被征收人采用自行过渡方式的规定，违反前述应当支付安置费用或提供周转用房的规定，侵害被征收人的合法权益，本院确认该条内容违法。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条之规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。本案中，被告余干县人民政府提供的房屋征收分户初步评估报告，从形式上、内容上及程序上均存在违法情形。首先，评估机构并未按照规定形成正式分户评估报告，从初步评估报告中无法核实作出评估报告的房地产估价师是否为经注册、拥有评估资质的估价师，且报告中缺少房地产估价师签字确认，形式上不符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定；其次，被告仅提供了其工作人员出具的送达情况说明，无其他证据予以佐证，无法证实房屋征收部门将分户评估报告送达给被征收人，未依法保障被征收人对评估结果申请复核的权益。因此，本院确认被告作出房屋征收补偿决定所依据的《房屋征收分户初步评估报告》违法。对于原告提出的房屋测绘面积与实际不符的理由，本院认为，被告是委托专业测绘机构对被征收人房屋及土地进行测量的，原告虽否认测绘报告，但未提供有效证据证实测绘结果与事实不符，故本院对原告提出补偿面积缩水的理由不予支持。

综上，被告余干县人民政府作出的《房屋征收补偿决定书》缺乏合法的评估补偿依据，部分内容违法，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；……”，故应撤销被告作出的征收补偿决定，并责令其重新作出征收补偿决定，原告的诉讼请求本院予以支持。鉴于房屋征收决定公告距今已三年之久，为保证被征收人获得公平、合理的补偿安置，重新评估时因考虑房价波动因素，依法作出房地产评估报告作为房屋征收补偿决定的依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：

一、撤销被告余干县人民政府于2018年2月9日作出的干府字[2018]12号余干县人民政府房屋征收补偿决定；

二、责令被告余干县人民政府重新作出房屋征收补偿决定。

本案受理费50元，由被告余干县人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。

审判长　张明华

审判员　刘　铭

审判员　王　鹿

二〇一八年六月二十七日

法官助理　王景琪

书记员　张耀龄