一、案情简介
“我的房子到底值多少钱？”这句朴素的发问，成了刘先生与区人民政府持续两年拉锯的核心。
刘先生一家在某区拥有一处180㎡有照住宅，另附带366㎡无证房屋，多年来以某电力器材有限公司之名经营。2022年8月，棚户区改造项目启动，区政府一纸《征收决定》将其房屋划入红线。争议由此爆发。
评估机构怎么产生的？政府说是“9名居民代表”投票选出，刘先生却说压根没接到任何通知；政府声称评估报告已“公示”，可刘先生连正式分户报告都没见过，更别提申请复核；2400元/㎡的“有照房”价、1000元/㎡的“无照房”价远低于周边商品房，且没有临时安置费；366㎡无证房能否算“有照”？——刘先生手握当年“产权正在办理”证明，却仍被一刀切定为“无照”。
2024年3月区政府作出《房屋征收补偿决定》：要么拿97万元走人，要么补差价10850元换两套回迁房。刘先生拒绝，提起行政诉讼，一审仅“确认违法但未撤销”。刘先生继续上诉，誓要把“糊涂账”算明白。
二、庭审信息
案号：（2025）辽行终191号
案由：房屋征收补偿案
审理法院：辽宁省高级人民法院
上诉人（一审原告）：刘某
被上诉（一审被告）：辽宁省某市某区人民政府（下称“区政府”）
诉求：请求撤销某区政府作出的《房屋征收补偿决定》
代理律师：北京市盛廷律师事务所 曹广律师 谢晓东律师
三、法院观点
《国有土地上房屋征收与补偿办法》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”
评估报告是补偿决定合法性的重要证据之一。案涉《房屋征收补偿决定》载明，区政府系依据某土地资产评估有限公司出具的评估报告作出案涉《房屋征收补偿决定》之前没有向被征收人送达该评估报告，本案现有证据亦不足以证明区政府已经充分保障了被征收人对评估结果的申请复核、提出异议等权利，故区政府根据该评估报告作出案涉《房屋征收补偿决定》，依据不足。
需要指出的是，区政府重新作出《房屋征收补偿决定》时，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，按照《国有土地上房屋征收评估办法》的要求，认真查清被征收人及被征收房屋、地上附着物等实际情况，并由征收人、被征收人共同签字确认；在征收人、被征收人对评估事项及规格、数量等达成一致、签字认可的情况下，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定评估价值；分户评估报告应当载明评估时点、评估方法等，严格履行程序规定，充分保障被征收人的申请复核评估、向房地产价值评估专家委员会申请鉴定等权利；征收人应当在认真履行前置程序的基础上依法作出《房屋征收补偿决定》，《房屋征收补偿决定》应当载明补偿安置的依据、方式、标准，具体的补偿事项、数额等，并依法向被征收人送达。
四、胜诉判决
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第三款，第七十条第一项的规定，判决如下:
一、撤销市中级人民法院（2024）辽07行初48号行政判决；
二、撤销某区人民政府《房屋征收补偿决定》；
三、责令某区人民政府于本判决生效之日起两个月内，对刘某重新作出征收补偿决定。
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