众所周知，我国的土地性质分为国有土地和农民集体所有的土地，其中宅基地归农民集体所有。宅基地是农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的，因此，村民只享有宅基地的使用权，而没有所有权。

但有的村民，却认为宅基地是自家的，可以随心所欲、想卖就卖。在实践中，非本村村民购买农村宅基地上房屋，买卖合同是否有效呢？

【案情简介】

俞某和张某夫妻二人是浙江平湖某村的村民，二人依法享有涉案房屋所有权。

2011年2月，俞某夫妻二人与外村人黄某签订《房屋转让协议》，约定将涉案房屋及附属设施转让给黄某所有，并在房屋转让协议中约定买卖房屋协议不得反悔。协议签订之后，黄某向俞某二人支付购房款，俞某二人将房产证、土地使用权证交付给了黄某。

2021年1月，镇政府颁布了《某镇农民住房改善实施意见》，其中规定了农民置换公寓房或货币补偿的补偿及奖励方案。2021年5月，黄某与第三人陆某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给陆某使用。

此前，黄某的房屋已经享受过安置补偿政策，并居住在其自建房内。俞某和张某二人认为，黄某非本村村民，案涉《房屋转让协议》涉及宅基地，该《房屋转让协议》无效。

【庭审信息】

案号：（2021）浙0482民初4467号

案由：买卖合同纠纷

审理法院：浙江省平湖市人民法院

原告（反诉被告）：俞某等二人

被告（反诉原告）：黄某

第三人：陆某

诉求：确认俞某等二人与黄某签订的房屋买卖合同无效

代理律师：北京市盛廷律师事务所 钟常鸣律师 张琳律师（实习）

【法院认为】

农村房屋的流转必然会导致宅基地随之流转，俞某与黄某签订的合同虽为《房屋转让协议》，但实际上包含了宅基地使用权的转让。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定，“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”

平湖市亦非国家确定的宅基地制度改革试点地区，涉案房屋系宅基地房屋，宅基地所有权人为村集体经济组织，黄某并非村集体经济组织成员，俞某、张某与黄某就涉案宅基地房屋签订的《房屋转让协议》无效，俞某、张某要求确认涉案《房屋转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。

【胜诉判决】

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

确认原告（反诉被告）俞某、张某与被告（反诉原告）黄某签订的《房屋转让协议》无效。