“都过去20多年了，这官司肯定打不赢！”
“房子都卖给本村人了，你没资格要回去！”
“即便真的赢了，也拿不回来房！”
面对这些说法，河北的王老先生一度心灰意冷——他也觉得，1999年卖掉的那套农村老房，再也拿不回来了。
但在盛廷律师介入后，这桩看着没希望的房屋买卖纠纷，最终迎来了反转——法院判决协议无效，房屋和宅基地证全部返还。
在这场超乎王先生预期的胜利背后，是专业律师以法律为刃，为当事人扫清维权障碍的必然结果，亦是律师的职责之所在。
一、25年前的买卖，为啥放到现在才打官司？
1999年5月，王老先生把自己在河北某村的九间正房、两间西配房，连同宅基地使用权，以86700元的价格卖给了天津人侯某。那时候老王还不懂什么房屋买卖的规定，只以为签了协议、收了钱，这是就算完了。
可多年后，老人才了解到：不是本村集体经济组织成员，根本不能买本村的农村房和宅基地！王先生才后知后觉当初交易压根是不合法的。
“既然买卖是不合法的，是否可以把房子要回来呢？”这个念头一冒出来，就再没下去过。
可麻烦也随之而来，距离买卖房屋已经过去20年之久，侯先生早就把自己的房子转卖给了本村的侄子，老王心里打鼓。老王见到盛廷律所主任助理欧阳尔唯姁的时候还忍不住犯嘀咕：“人家说超过20年就不能起诉了，而且房子已经转到本村人手里，我这官司还能赢吗？”经过张翼律师在现场的耐心普法，老王明白了自己的权利义务和法律保障的范围，最终决定委托盛廷律师全权代理其案件。本案交由张翼律师、尹卓越律师主要承办。
二、别被忽悠了！不是说超过20年就不管了
接受委托后，律师发现案件有几个关键障碍，也是很多农民朋友遇到类似问题时都会栽倒这些坎上，但对于专业律师来说，找对了法律依据，分析清楚案件事实，这些都不是死结。
《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是，自权利人收到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护...
侯先生正是抓住了这一点，他以为这房子已经过去了25年，远超常见的3年时间和20年最长的时效，他觉得只要拿出“时效已过”的说法，法院根本不会审理该案件，因此自己也可以安枕无忧了。
张翼、尹卓越二位律师表示，对于该案件并不能适用该项法条。“不是所有案件都受20年诉讼时效限制，确认合同无效的诉讼，不受诉讼时效约束”，在这起案件中，1999年的房屋买卖因为买主并非本村人，违反了关于“非本村集体经济组成员不能购买本村房屋”的规定，因此不管过去多少年，作为原告的王先生都有权确认该合同无效。
诉讼时效经过的抗辩理由不适用，意味着至少对于王先生来说，不会因为不符合起诉条件被法院拒之门外。
三、房子转给本村人后，流转行为就合法了？
这个案件还有一个比较复杂的问题——在文章开头说到，王先生先是把房子转给侯先生（非本村集体经济组织成员），之后侯先生又将房屋转给了自己和王先生同村的侄子，虽然侯先生自己不是本村集体经济组织成员，但是侄子的确是村集体成员，从结果上这处房屋似乎经历了一系列连环买卖后，最终流入了本村村民之手，绕了一圈的房屋，就不违法了？
在庭审过程中后，侯先生的侄子特意强调，虽然侯先生和王先生的交易违反《土地管理法》的规定，但是老王起诉的时候，宅基地的使用权和房屋已经转让给了自己，那他作为本村村民，依法应当享有集体经济组织内部宅基地使用权的资格。更何况，在当时受让宅基地的时候是不知道他并不知道自己叔叔不能依法取得宅基地使用权，自己还支付了合理的购买金额，因此这个买卖协议应当是有效的。按照侯先生侄子小侯的逻辑，之前的“非法交易”已经洗白了，自己可以顺理成章的拿到房子。
如果构成“善意取得”，结果将会是小侯取得宅基地的使用权和房屋的所有权，而老王则将无法要回自己的房屋。
但是如果构成善意取得，律师认为，首先要满足“善意”，善意得是不知情，而在本案中，小侯作为老侯的侄子，怎么可能不知道老侯不是本村人、没办宅基地过户？哪里来的不知情呢？其次，满足“取得”，除了要支付合理的价款，更要求满足宅基地过户这一个事实，而宅基地自始至终都没有完成过户登记，并没有完成物权变动公示。
针对于侯先生提出的，给房屋花费了不少钱，譬如修缮装修，投入颇多，协议就当有效。律师更是当场驳斥，法律的强制性规定，要比个人的投入更加优先。农村宅基地的流转有明确的法律红线，因此协议依然是无效的。
最终，法院采取了律师的全部代理意见，作出了公正判决：王某与侯某1999年签订的买卖房屋协议无效，侯先生的子女和侄子将房屋和宅基地返还给王某，王某则将18万元（按转卖时候的房价计算）返还给给侯先生的侄子。
这场官司能胜诉，不仅帮王先生拿回了房子，更给所有农民朋友提了醒：
第一，农村宅基地不能随便卖！只能卖给本村集体经济组织成员，外村人、城里人都不能买，否则协议大概率无效；
第二， “过了很多年”不是不能维权的理由，确认合同无效不受时效限制，发现问题要及时找专业律师。
很多农民朋友一辈子就一套农村房，这不仅是住所，更是安身立命的根本。可遇到房屋买卖、宅基地纠纷时，往往因为不懂法，要么被“时效”“转卖”等说法吓住，要么不知道该找谁说理。就像王先生，如果没找到专业律师，可能真的要接受房子要不回来的结果。
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