2022年，米先生（化名）的房屋因棚改项目被纳入征收范围。初次评估报告给出的补偿总额约170多万元——房子算了、装修算了、地上附着物算了，唯独土地使用权价值一栏，空白。米先生持有合法的国有土地使用证，2013年补缴了全额出让金，但评估报告里，这块地不存在。
米先生带着材料找到盛廷律所，案件交由常茂生律师和王宇律师（实习）主要承办。律师团队先提起评估复核，被评估公司以没有问题驳回；随即转向房地产专家鉴定委员会申请鉴定——鉴定委员会全盘认可了律师观点，责令评估公司重新评估。第二次评估报告纳入土地使用权补偿，总价跃升至约1200万元。签约次日，全额到账。
从170万到1200万，差的不是钱，是一块被评估报告遗忘的地。
一、产权扎实，征收却漏项
米先生的产权来源清晰。
2003年4月，他从当地一家供销合作社手中买下案涉房屋，签了买卖合同。当时土地性质还是国有划拨，没有单独的土地使用权证。
2013年，米先生做了一件关键的事——和当地国土资源局、房屋管理局签订土地出让合同，补缴了土地出让金，正式办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。双证齐全，一线城市地段，产权基础扎实。
北京棚改征收案-宗地登记表-米先生土地使用权证
2022年，项目由棚户区改造转为正式征收，米先生的房屋在红线内。他收到的第一份评估报告，补偿总额约170多万元。地上附着物、房屋价值，一项一项列得明明白白。
但米先生总觉得哪里不对。翻来覆去看了好几遍，他找到了问题所在：评估报告里，土地使用权价值一栏，空白。他手里那本国土证——2013年办的、出让金一分没少交——在评估报告里，却仿佛不存在。
不是数字偏低。是这一项根本没有进入评估范围。
北京棚改征收案-评估单-仅列房屋价值未列土地使用权
二、评估报告为何漏项？
这里需要讲一个关键知识点。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十四条：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
土地使用权，是法定的评估必须考虑的因素。
对于国有土地上的房屋，尤其是当事人已经补缴土地出让金、办理了土地使用权证的情形，土地使用权本身具有独立的经济价值。在征收补偿中，这部分价值必须被评估、必须被补偿。
但实践中，部分评估报告会出现漏项——只评估房屋本身，忽略土地使用权。对于一线城市、地理位置优越的房产，这种遗漏意味着补偿金额的大幅缩水。
米先生的案子，就是典型。170多万的评估结果，只算了房，没算地。而土地的价值，在整个补偿里本该是大头。米先生手里的国土证不是一张废纸——它是法律明确保护的财产权益。但他知道自己去跟评估公司争，争不出结果。
三、复核被驳回，转向鉴定
米先生找到盛廷律师，把材料摊在桌上——土地证、房产证、评估报告。盛廷律所经过综合评估，接受米先生委托，双方签订委托协议（盛廷编号：2023-1213）。本案由常茂生律师和王宇律师（实习）主要承办。
北京棚改征收案-承办律师常茂生律师 王宇律师（实习）——盛廷律师承办胜诉故事
常茂生律师把材料一页一页看完，确认了米先生的判断——土地使用权遗漏，不是小问题。一线城市、国有土地、使用权证白纸黑字——土地价值是量级上的差异，不是多一点补偿。
律师团队经过研讨，确定了维权方向：土地使用权必须补进评估报告。路径分两步——先走评估复核，复核走不通，申请专家鉴定。
第一步：复核
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。王宇起草了复核申请书，核心指向评估报告遗漏土地使用权补偿。但评估公司的答复几乎是模板式的——程序合法、标准无误、方法正确。没有问题。律师意料之中的结果：复核的门关上了。
北京棚改征收案-复核申请书-要求纳入土地使用权补偿
第二步：专家鉴定
复核走不通。但根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十三条，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
律师团队随即转向专家鉴定委员会。
鉴定申请书中，王宇没有只说漏了地，而是把法律依据、评估规范、事实依据逐条摆出来。不是请求通融，是在说：按规则，这个东西本来就该算。
北京棚改征收案-房地产评估价格申请鉴定书-关键页面
结果：鉴定委员会完全认可了律师的全部观点。鉴定意见明确指出原评估报告存在重大遗漏，责令评估公司重新出具评估报告，土地使用权价值必须纳入补偿范围。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十四条，鉴定意见对征收双方均有约束力。
第二次评估报告出炉。房地产价值、土地使用权价值，该算的都算了。总价：约1200万元。
从170万到1200万，不是小修小补，是质变。
四、最后一公里的守护
评估翻盘了，但盛廷律师不能停下来，要及时跟进程序，追补偿款。拿到新评估报告，只是拿到了谈判的基础。从评估数字到账户余额，中间还有最后一道关：补偿协议。
团队内部把协议逐条研讨——付款时间是否明确到日期、付款方式是一次性还是分期、违约责任有没有约定、交房条件和过渡安置是否落实。每一个风险点标注出来，向米先生逐一说明。
“金额确实是比较大，所以说我们在最后一次去的时候，对于这个协议的把控，也花费了三四个小时的时间。也是和这个征收方不断地进行沟通，就怕这个签了协议之后拿不到钱。这对于我们当事人来说，是存在很大风险的。”
北京棚改征收案-补偿协议
签订协议之后，米先生先注销了产权证。王宇律师得知这件事，心一下子提到了嗓子眼。证注销了，万一钱到不了怎么办？好在第二天，米先生顺利拿到了全部补偿款。
北京棚改征收案-当事人赠送锦旗-盛廷律师专业维权
结案之后，米先生送来了锦旗，也在办案群里表达了感谢。案件圆满结案。
这个案子能够圆满解决，离不开各方的努力。米先生从一开始就保留了完整的证据材料，对评估报告提出异议后积极配合律师工作，展现了很强的维权意识；当地房地产专家鉴定委员会认真审查了评估报告和律师的鉴定申请，最终认可了律师的观点，责令重新评估，体现了专业组织的责任担当；盛廷律师团队从发现评估报告漏项，到复核、鉴定，再到协议审核把关，全程专业、负责，最终帮助米先生拿到了应有的补偿。
五、盛廷律师办案提醒
第一，评估报告是征收补偿的基础，收到后务必逐项核对。尤其注意土地使用权价值是否纳入评估范围，这是补偿金额的核心组成部分。
第二，对评估结果有异议，要在10日内申请复核。复核被驳回后，还有10日向专家鉴定委员会申请鉴定的权利，这是法定救济途径，不要错过。
第三，签协议前要确认付款时间和方式。评估金额到位后，还要核实补偿协议是否明确约定付款期限、违约责任，避免签了协议拿不到钱的风险。
六、常见问题解答
（一）征收评估报告漏算土地使用权怎么办？
首先，在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核，明确指出漏项内容和法律依据；复核被驳回后，在收到复核结果之日起10日内向房地产专家鉴定委员会申请鉴定。鉴定委员会的意见对双方均有约束力，评估机构必须按鉴定意见重新评估。本案中鉴定委员会全盘认可了律师观点，是补偿从170万跃升至1200万的关键转折。
（二）国有土地上房屋征收，土地使用权一定能获得补偿吗？
是的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条，被征收房屋价值评估应当考虑土地使用权等影响因素。对于已补缴出让金、取得国有土地使用权证的被征收人，土地使用权具有独立经济价值，必须在评估报告中单独列明并纳入补偿总额。如果评估报告漏算，被征收人有权通过复核、鉴定等途径要求纠正。
盛廷律师事务所官方联系电话：400-008-3455（征地拆迁法律问题解答）
北京市盛廷律师事务所，19年征地拆迁法律服务经验，代理案件覆盖全国，专业可信赖。
